Сергею Петровичу принадлежало пять квартир в Москве. Он десятилетиями сдавал их через проверенных риелторов. Расчет наличными, договор — на год, чтобы не привлекать лишнего внимания. Он был уверен, что схема идеальна, а стабильный пассивный доход — это навсегда.Но только до того дня, когда в его дверь вежливо постучали.
Короткий визит курьера с заказным письмом перевернул все представления Сергея Петровича о безопасности. Конверт из ФНС содержал детальный расчет. Налог к доплате: 3,8 млн ₽. Пени: еще 400 000 ₽. И отдельным пунктом — разъяснение о возможной переквалификации деятельности в «незаконное предпринимательство» с лишением свободы до пяти лет.
Внезапно оказалось, что налоговая годами собирала данные: объявления на Avito с его телефона, показания арендаторов, переводы на карту жены. Его «невидимый» бизнес был как на ладони.
Сергей Петрович — вымышленный персонаж. Но его история абсолютно реальна для тысяч рантье в России. Налоговая уже наладила алгоритм действий: сначала письмо, потом доначисление, а там и до уголовки недалеко.
Хорошая новость в том, что выход есть. Плохая — что времени на раздумья уже не осталось.
Если у вас есть вопрос по банкротству, субсидиарке, защите личных активов или по налоговым спорам, подпишитесь на нашу рассылку
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки
Как ФНС докажет, что вы ИП, даже против вашей воли
Еще несколько лет назад многие арендодатели недвижимости спали спокойно. ФНС искала только серьезные нарушения налогового кодекса среди владельцев коммерческих объектов: складов, офисов, автомоек и магазинов. Интерес был очевиден: помимо налога на личный доход (НДФЛ), с таких рантье можно было взыскать НДС, что сулило казне значительные доначисления.
Но времена изменились. Сегодня под прицел попадают не только крупные игроки, но и частные лица, которые сдают в аренду обычные квартиры. Массовая цифровизация и перекрестные проверки банковских переводов, объявлений на Avito и показаний арендаторов сделали свою работу. Налоговики получили все инструменты, чтобы добраться до каждого.
Главная опасность для рантье сегодня даже не в самом факте неуплаты налогов, а в риске быть признанным скрытым индивидуальным предпринимателем. Последствия катастрофические: доначисление налогов по правилам для ИП, НДС, пеней и огромных штрафов, иногда — уголовка.
Может ли уголовная ответственность стать козырем в борьбе с налоговой, читайте в статье «Когда „уголовка“ за налоговые преступления — на руку».
Яркий пример — кейс известного журналиста, который без статуса ИП сдавал 11 квартир в аренду, декларировал доходы и исправно платил НДФЛ со всей выручки. Казалось бы, полная легальность. Но ФНС решила, что его деятельность по масштабу похожа на бизнес, и предъявила обвинения по статье 171 УК РФ «Незаконное предпринимательство». Итог — возбуждение уголовного дела и арест всей недвижимости как инструмента преступления.
Ответственность за статью 171 УК РФ «Незаконное предпринимательство» |
|
| Для одного гражданина | Для организованной группы |
|
|
Сколько налога придется платить: новая шкала НДФЛ
С 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ. Это значит, что ставка налога на личный доход растет вместе с этим самым совокупным доходом. И это касается всего: зарплаты, аренды, дивидендов, денег из других источников. Выглядит шкала вот так:
| Доход за год, ₽ | Сумма налога к уплате |
| До 2,4 млн | 13% от суммы дохода |
| От 2,4 до 5 млн | 312 000 + 15% с суммы превышения над 2,4 млн |
| От 5 до 20 млн | 702 000 + 18% с суммы превышения над 5 млн |
| От 20 до 50 млн | 3 402 000 + 20% с суммы превышения над 20 млн |
| Выше 50 млн | 9 402 000 + 22% с суммы превышения над 50 млн |
Простой пример для понимания масштаба: допустим, ваша официальная зарплата составляет 150 000 ₽ в месяц, или 1,8 млн ₽ в год. А от сдачи двух квартир вы получаете еще 100 000 ₽ в месяц, или 1,2 млн ₽ в год. → Ваш совокупный доход за год — 3 млн ₽.
Казалось бы, не так много. Но по новой шкале вы уже выходите за порог в 2,4 млн ₽. С первых 2,4 млн вы заплатите 13% — это 312 000 ₽, а с оставшихся 600 000 ₽ — уже 15% — еще 90 000 ₽. → Итого: ваш НДФЛ за год составит 402 000 ₽.
А теперь представьте, что ваши реальные доходы от аренды выше или у вас есть другие источники. Недоплата в несколько тысяч рублей легко превращается в многомиллионные доначисления, пени и штрафы.
Именно поэтому скрывать доходы от аренды сегодня — значит осознанно вести себя к финансовой пропасти. Налоговая считает все, и ошибиться в вашу пользу она не настроена.
Уменьшим доначисления по акту или решению ФНС:
«Как снизить налоговые штрафы в шесть и больше раз»
«Снижаем долг перед налоговой втрое»
«Как мы отбились от налогов на 48,5 млн рублей»
«Как снизить налоговые штрафы в шесть и больше раз»
«Снижаем долг перед налоговой втрое»
«Как мы отбились от налогов на 48,5 млн рублей»
Выбор налогового режима: что выгоднее для рантье
Легализовать доход от аренды — это единственный способ спасти свои активы и спать спокойно. Как это сделать — зависит от масштабов вашего квартирного бизнеса.
- Самозанятость. Подходит, если годовой доход не превышает 2,4 млн ₽. Ставка — всего 4% со сдачи квартир в аренду физическим лицам и 6% — юридическим. Главное ограничение: система недоступна для сдачи нежилых помещений: апартаментов, офисов, кладовок и машино-мест.
- ИП. Подходит, если доход превышает 200 000 ₽ в месяц. Здесь есть четыре варианта систем налогообложения: общая (ОСН), упрощенка (УСН) «Доходы», УСН «Доходы минус расходы» и патент (ПСН). Предприниматель вправе выбрать одну из них самостоятельно.
| Режим | Ставка | Плюсы | Минусы |
|---|---|---|---|
| ОСН | НДФЛ до 22% + НДС 20% |
|
|
| УСН «Доходы» | 6%, в регионах — 4, 3 и даже 1% |
|
|
| УСН «Доходы минус расходы» | 15%, в регионах — до 5% |
|
|
| ПСН |
|
|
Наглядный расчет: почему легально не значит дорого
Допустим, вы владеете десятью квартирами в Москве, которые приобрели до начала предпринимательской деятельности в общем за 100 млн ₽. Совокупный доход от сдачи составляет 600 000 ₽ в месяц, или 7,2 млн ₽ в год.
Если вы зарегистрируетесь как ИП и выберете систему УСН «Доходы минус расходы», то получите право списывать расходы на приобретение этих квартир равномерно в течение 10 лет. Это 10 млн ₽ расходов ежегодно. Тогда получится:
| Показатель | Сумма, ₽ |
| Годовой доход | 7 200 000 ₽ |
| Расходы | 10 000 000 ₽ |
| Налоговая база | −2 800 000 ₽ в убыток |
| Налог по УСН 15% | Не уплачивается при убытке |
| Минимальный налог — 1% от дохода | 72 000 ₽ |
| Страховые взносы ИП | ~122 658 ₽ |
| Итого к уплате за год | ~200 000 ₽, или 3% от дохода |
3%! Согласитесь, это не та цифра, ради которой стоит рисковать своей свободой и имуществом.
Пример упрощен, но демонстрирует главный принцип: правильный выбор налогового режима позволяет легально уменьшить платежи за счет учета крупных расходов. На практике к этим расходам можно добавить затраты на ремонт, мебель, ипотечные проценты, услуги уборки — и налоговая нагрузка станет еще ниже.[/ig_text
Главный страх рантье: подоходный налог
Представим Ивана, владельца квартиры на Патриках. Он купил ее в 2010 году, успешно сдает в аренду уже 15 лет и получил доход более чем на 72 млн рублей. Иван боится легализоваться, потому что уверен, что при продаже квартиры заплатит огромный подоходный налог. Посчитаем:
| Иван купил квартиру за 15 млн ₽, а продал за 59 млн ₽. Тогда: Налогом будет облагаться: 59 − 15 = 44 млн ₽. Сумма налога к уплате составит: (2,4 млн ₽ × 13%) + (41,6 млн ₽ × 15%) = 6,5 млн ₽ 6,5 млн ₽ — больше, чем его выручка за целый год! |
Однако Иван заблуждается. В 2019 году вступили в силу поправки к пункту 17.1. ст. 217 НК РФ. Теперь платить налог за продажу дома, квартиры или машины не нужно, если вы владеете этим дольше пяти лет. При этом неважно, жили вы там сами или сдавали в аренду.
Верховный суд РФ в 2023 году установил: собственник имеет право на налоговый вычет, даже если использовал жилое помещение в предпринимательской деятельности. Но есть нюанс: если физлицо зарегистрировано как ИП и работает по УСН, то доход от сделки будет облагаться в рамках этой системы, а не по правилам НДФЛ.
Чтобы избежать любых рисков и неожиданностей при продаже недвижимости, перед сделкой проконсультируйтесь с налоговым юристом. Неправильное оформление может привести к доначислениям, даже если по сути вы не должны платить налог.
Подводим итоги
Многие до сих пор надеются на старую схему: нет официальных платежей = нет дохода. К сожалению, эта стратегия безнадежно устарела. Верховный суд РФ в июне 2024 года подтвердил: если вы не показываете налоговикам свои доходы, ФНС вправе посчитать их за вас и доначислить многомиллионные штрафы за скрытую предпринимательскую деятельность. Доказательствами могут быть:
- скриншоты объявлений на Avito, ЦИАНе и других площадках;
- показания арендаторов — их могут опросить в рамках проверки;
- жалобы соседей или данные управляющей компании о частой смене жильцов.
«Невидимая» арендная деятельность оставляет цифровой след повсюду. Попытки спрятаться через дробление бизнеса на родственников или оформление одной квартиры на себя, а другой — на супругу также перестали работать. Налоговики легко выявляют взаимозависимость и доначисляют налоги единым комплексом.
Старые схемы уклонения от налогов сегодня гарантированно приведут к гигантским штрафам и уголовным рискам. Единственный способ сохранить активы и спать спокойно — легализовать свои доходы до того, как вас найдут. Ну а если будет нужна помощь или что-то все-таки случится — вы знаете, куда обращаться.
Информация в статье актуальна на дату публикации.
Чтобы быть в курсе последних трендов по субсидиарке, банкротству и защите личных активов — приезжайте к нам в гости.
