Как мы не дали оспорить сделку по продаже доли в квартире

Оспорить сделку трудно, если вы продали имущество незнакомцу по рыночной цене и легко можете подтвердить оплату. Но как защищать сделку, когда все, казалось бы, пошло не так?

Сын продает долю в квартире маме, то есть аффилированному лицу, по цене ниже рынка. Они заключают сделку во время налоговой проверки, после которой продавца признают виновным в налоговом преступлении, а его компания становится банкротом. Через шесть лет кредитор — налоговая инспекция — говорит, что сделка совершалась с целью уклонения от уплаты долга, а значит она должна быть отменена.

Дело кажется безнадежным для ответчика? Но это только на первый взгляд.


Виталий — генеральный директор компании «Профинтер Спецстрой». В июле 2015 года в его компании началась выездная налоговая проверка.

Виталию принадлежала половина родительской квартиры, где жила его мама Лилия. Он продал ей свою долю через полгода после начала налоговой проверки — в декабре 2015 года.

Налоговая проверка в марте 2016 года заканчилась плохо — налоговая инспекция выявила у компании недоимку по налогам, пени и штрафы в общей сумме более 69 миллионов рублей. Компания «Профинтер Спецстрой» стала банкротом, а эта сумма вошла в реестр требований. Банкротство юрлица закончилось ничем для кредитора — денег в конкурсной массе не было, имущества на реализацию тоже.

В сентябре 2018 года суд признал Виталия виновным в уклонении от уплаты налогов. Приговор по уголовному делу вступил в законную силу.

Налоговая инспекция через суд потребовала возместить материальный ущерб. В апреле 2020 года с Виталия взыскали по суду 69 миллионов рублей, но судебным приставам взять с него было нечего — личное имущество у бывшего предпринимателя уже отсутствовало.

В августе 2021 года налоговая инспекция пыталась вернуть Виталию распроданные им активы и подала в суд на оспаривание сделки по продаже доли в квартире, которая состоялась шесть лет назад. Цель: собрать на должнике имущество, за счет которого судебные приставы смогут погасить его долг перед бюджетом.

Виталий обратился в «Игумнов Групп», справедливо рассчитав, что плата за работу профессионалов будет намного меньше той суммы, которую потеряет его семья в случае проигранного суда.

Инспекция федеральной налоговой службы настаивала, что сделку надо отменить, потому что:

1. Виталий продал имущество близкому родственнику — своей матери Лилии.
2. Лилия купила долю в квартире по цене, которая была в три раза ниже ее кадастровой стоимости — не за 6 миллионов, а за 2 миллиона.
3. Мать Виталия — пенсионерка, у нее не было официального дохода, который позволил бы ей совершить такую сделку.
4. Сделка заключена только для вида, Виталий по-прежнему пользуется квартирой.
5. В момент продажи имущества Виталий уже понимал, что его компанию признают банкротом, а сам он понесет ответственность за уклонение от налогов, поэтому реальной целью распродажи имущества является его сокрытие от кредиторов.
6. И заключительное: продажа доли в квартире нанесла кредиторам ущерб, поскольку вырученные от продажи деньги Виталий спрятал, а не пустил на погашение долгов перед бюджетом.

Представим, что налоговая инспекция оспорила сделку. Доля в квартире возвращается Виталию, ее оценивают и выставляют на открытые торги. Там ее вправе купить кто угодно.

Покупатель (новый владелец) может въехать в квартиру сам или подселить неприятных квартирантов. И затем всеми способами портить хозяйке жизнь, пока она не продаст за бесценок свою долю или не купит его часть квартиры за большие деньги.

Даже если покупатель окажется паинькой, это все равно проблемы. Жить с чужим человеком под одной крышей некомфортно. У него придется выкупать долю. И она обойдется существенно дороже — с 2015 года цены на недвижимость выросли.

Выходит, если налоговой инспекции удастся оспорить сделку, то Лилия потеряет или квартиру целиком, или внушительную сумму денег на ее сохранение.

Если говорить глобально, то оспорить сделку можно либо по нормам Гражданского кодекса, либо по Закону о банкротстве.

По Закону о банкротстве можно оспаривать сделки, заключенные за три года до момента принятия заявления о банкротстве. И срок исковой давности на подачу соответствующего иска — 1 год с момента введения конкурсного производства. Это в общем случае. Но когда дело доходит до частностей, срок на подачу иска вполне реально растянуть в разы. В нашем случае Виталия никто не банкротил, поэтому эти нюансы мы далее разбирать не будем.

По Гражданскому кодексу срок исковой давности для покупателя и продавца по сделке — 3 года, но уже с момента ее совершения. А для третьих лиц (кредиторов, арбитражного управляющего, госорганов) предельный срок — 3 года с момента, когда это лицо узнало (!) о нарушении своих прав, но в любом случае не более 10 лет с момента совершения сделки.

Оснований для оспаривания сделки по Гражданскому кодексу много: кабальность, притворность и т.д. Но наиболее распространенные — злоупотребление правом, а также мнимость сделки. И когда мы собираемся оспорить сделку по какому-то конкретному основанию, то нам нужно доказать строго определенный перечень обстоятельств. Этот перечень можно найти либо в соответствующей статье закона, либо в разъяснениях судебной практики. Например, в Обзорах и Пленумах Верховного Суда.

Соответственно, если мы отменяем сделку через мнимость, то нужно доказать, что она была совершена лишь для вида — это значит, что продавец продолжал пользоваться/распоряжаться вещью и после ее отчуждения.

А если заявляем иск по злоупотреблению правом, то там обстоятельства для доказывания уже другие: нужно обосновать, что продавец избавлялся от актива с целью уклониться от уплаты своих долгов.

Основание (статья закона), которое истец заявляет в качестве условия для отмены сделки, — очень важно! И в этом вы убедитесь далее.

Удачей стало то, что истец настаивал именно на мнимости сделки. Но она была реальной, и мы могли это доказать, разбивая в пух и прах каждый аргумент противника.

Продавец больше не живет в квартире. Лилия жила в этой квартире с 1970 года вместе с мужем и сыном. После смерти супруга в 2010 году они с Виталием унаследовали жилье в равных долях. Но жила там только Лилия. Сын еще в 2002 году переехал в собственную квартиру. Это подтвердили данные домовой книги и его прописка.

Покупатель пользуется квартирой. Мы предоставили в суд информацию из поликлиники по месту нахождения квартиры о том, что Лилия обслуживается именно там, где и владеет недвижимостью. А также сделали выписки из банка о том, что содержание квартиры (оплата за нее налогов, коммунальных услуг и т.д.) полностью несет единственный собственник.

Перевод денег состоялся. Мы представили суду квитанции об оплате по сделке, в которых было указано основание платежа.

Покупатель платежеспособен. Лилия до пенсии вместе с супругом работала за границей и получала высокую зарплату. После смерти мужа она унаследовала все его деньги. Сбережения хранила на депозитах. Мы вызвали Лилию в суд, чтобы она лично подтвердила это. И подкрепили ее слова данными о переводах с ее банковских счетов, которые она открывала как в рублях, так и в долларах.

Цена на долю в квартире обоснованная. Налоговая инспекция рассчитала стоимость ½ доли квартиры в размере более 6 миллионов рублей. Но это данные на 2021 год! А в декабре 2015 года стоимость жилья была другой, да и та упала из-за увеличения предложения почти на 90% — число сделок снизилось на 46%. В 2015 году недвижимость в Москве подешевела на 10–15% по сравнению с тем же периодом 2014 года.

Мы посчитали среднюю стоимость квартиры при ее реализации. При этом цена доли не равна половине цены всей квартиры, потому что владелец ограничен в правах и комфорте, когда живет вместе с другими собственниками. Поэтому сделки с долями происходят с дисконтом.

Итак, кадастровая стоимость всей квартиры в 2015 году составляла около 3,4 млн рублей, согласно налоговому уведомлению. Даже без учета дисконта стоимость доли в квартире всего лишь 1,7 млн рублей на момент сделки. То есть в тот момент Лилия купила квартиру по цене на 15% выше рыночной! Рыночная оценка также была сделана и приобщена к материалам дела с соответствующими пояснениями.

В отношении заявленной мнимости мы были более-менее спокойны. Но стоило налоговой поменять акценты и начать давить на злоупотребление, то процесс мог пойти совсем не в ту сторону.

ИФНС об этом кратко упоминала: мол, Виталий — руководитель с серьезным опытом, профессиональный участник экономических отношений, а значит, он не мог не осознавать последствий результатов налоговой проверки еще до ее окончания. Но дальнейшего развития мысли не было.

Инспекция почему-то не давила на стандартную логику: мол, гендиректор в 2015 году уже понимал, что компания не сможет рассчитаться по долгам перед бюджетом, следовательно, осознавал, что эти долги станут личными в результате субсидиарки или взыскания убытков в рамках уголовного дела, поэтому, отчуждая свою недвижимость, преследовал цель спасти ее от будущего взыскания, а значит, злоупотреблял правами, и сделку надо отменить.

И вот в этом была основная сложность данного дела: как доказать суду, что отменить сделку по основанию мнимости нельзя, но при этом не подтолкнуть налоговую к мысли об активном развитии линии по злоупотреблению правом.

Честно говоря, если бы налоговая грамотно обосновала злоупотребление правом, мы бы, скорее всего, проиграли этот суд. Но о тенденциях последней судебной практики мы еще поговорим в конце этой статьи.

Сейчас же нам требовалось аккуратно показать, что у Виталия и мысли не было уклоняться от уплаты будущего личного долга. И мы сделали это достаточно изящно. Для этого мы заявили о пропуске срока исковой давности.

Логика следующая: если гендиректор компании мог в 2015 году предвидеть появление у него личного долга в результате налоговой проверки бизнеса, которая завершится в 2016 году, и последующее привлечение к уголовной ответственности (2020 год), то такое развитие событий могла запросто предвидеть и ФНС — не менее профессиональный участник предпринимательской деятельности, чем наш клиент. Ну чем налоговая хуже гендиректора, верно?! Это с одной стороны.

С другой стороны, после того как Лилия стала единственным собственником квартиры, налоговая инспекция регулярно выставляла ей счета об уплате налога с недвижимости (как с единого объекта, а не по долям). А значит, ИФНС знала о совершенной сделке между Виталием и его мамой.

Сопоставляем эти два фактора: 1) ФНС достоверно знала о сделке и 2) понимала ее истинную цель в силу своих профессиональных навыков. И вычисляем, что трехлетний срок исковой давности на подачу иска начал течь для налоговой с момента выставления ею самого первого уведомления об уплате налога с квартиры (как с единого объекта). И на момент подачи иска по нашему делу этот срок пропущен. Бинго!

Конструкция была не самая очевидная для восприятия, поэтому мы предложили суду легкий выход из ситуации — исходить из того, что оба участника предпринимательской деятельности имели одинаково высокую компетенцию, которая, тем не менее, не позволяла им даже предположить какими доначислениями закончится выездная проверка. И тем более что в 2015 году они не могли достоверно знать, сможет ли компания погасить эти долги.

В этом случае у ИФНС срок исковой давности, конечно, течь не начнет, поскольку она еще не знает о том, что сделка по отчуждению имущества затрагивает ее права. Но и у нашего клиента умысел на уклонение от уплаты долга будет отсутствовать.

Если коротко, мы ставим гендиректора и ИФНС на одну ступень умственного развития и тогда вынуждены резюмировать одно из двух:

1. Либо обе стороны в 2015 году могли предвидеть громадные доначисления, которые в будущем станут личными долгами Виталия, и тогда он, как следствие, заведомо уклонялся от уплаты этих долгов, продавая недвижимость, но налоговая пропустила срок на подачу соответствующего иска.
2. Либо они предвидеть ничего не могли, и тогда ИФНС срок на подачу иска не пропустила, но и в действиях Виталия нет злоупотребления.

— Красиво?
— Красиво!

Срок исковой давности — это самостоятельное основание для отказа в иске. Но наш субъективный опыт таков, что он мало на что влияет, если нет других доказательств. Суд смотрит на все дело в целом. К счастью, у нас были другие аргументы.У сделки Виталия и Лилии было слабое место — ее цель. Налоговая инспекция верила, что это сокрытие имущества, поскольку Виталия даже привлекли к уголовной ответственности.

Но мы обосновали, что Виталий продал Лилии долю в квартире, чтобы выполнить обязательства по договору поручительства перед одним из своих кредиторов — Альфа-банком. Срок исполнения обязательств по договору с кредитором наступал в феврале 2016 года — как раз через два месяца после сделки по продаже доли в квартире.

В судебном процессе налоговая в основном давила на мнимость сделки. Поэтому суд пошел по пути наименьшего сопротивления: занял вторую позицию, что никто ни о чем не знал, и отказал в оспаривании сделки, так как мы достоверно обосновали ее реальность.

Чтобы получить судебные акты по этому делу, введите свой e-mail в форму:


Из судебного акта налоговая вполне могла осознать допущенные ошибки, и мы ожидали, что в апелляционной жалобе ИФНС переобуется и будет давить на то, что суд первой инстанции не принял во внимание ее упоминания о злоупотреблении правом. Для нас это был самый больной момент.

Но твердость — не тупость, поэтому в апелляции ИФНС продолжила биться в закрытую дверь и доказывать мнимость сделки. Я внимательно слушал их речь, пытаясь выловить какие-то новые доводы, которые они не указали в тексте апелляционной жалобы. Но ничего нового не было, поэтому когда суд передал слово ответчику, я наконец-то выдохнул и просто сказал, что наша позиция подробно изложена в письменном отзыве и добавить к ней нечего. Налоговая была обречена.

Мы ждали заседания шесть часов, а закончилось оно через пару минут нашей повторной победой.

Чтобы получить судебные акты по этому делу, введите свой e-mail в форму:


Виталий был настолько уверен в качестве работы, которую мы проделали в первой и второй инстанции, что даже решил не привлекать нас для участия в кассации. И сам в суд не пошел.

Я такой вариант одобрить не могу. Все-таки чревато бросать судебные дела на самотек. Но у нашей истории хороший финал!

Кассация рассмотрела дело в отсутствие ответчика и оставила решение в силе.

Чтобы получить судебные акты по этому делу, введите свой e-mail в форму:


Могли мы проиграть это дело? Могла ли мать Виталия лишиться доли в квартире? Однозначно да. Для этого надо понимать, в какой момент у человека (в нашем случае — предпринимателя, топ-менеджера) появляется цель уклониться от уплаты личного долга.

Первый подход использовался судами в нулевые годы. Считалось, что предприниматель начинает целенаправленно уклоняться от уплаты личного долга только после того, как судом вынесен финальный судебный акт о взыскании с физлица этого самого долга. В случае Виталия — это 2020 год.

Второй подход более прогрессивный. Появился в начале 2010-х. Суды стали считать злоупотреблением действия по отчуждению имущества, если они были совершены после принятия иска о взыскании долга с предпринимателя (как с физлица). Напомню, что в нашем деле такой иск был подан к Виталию в 2019 году по итогам приговора по уголовному делу.

Третий подход. Во второй половине 2010-х годов суды еще больше сдвинули точку отсчета в прошлое. Стало общепринятым считать, что если к юрлицу были предъявлены финансовые требования, которые оно не может погасить, то бенефициары и топ-менеджеры, имеющие доступ к финансовой информации компании и способные оценить перспективу погашения этих долгов, начинают злоупотреблять уже с момента, когда они узнали о подобном требовании. Это ситуация нашего клиента: узнал о выездной налоговой проверке в 2015 году — прикинул результаты и перспективы — начал прятать личное имущество.

Четвертый подход. Но и на этом суды не успокоились — казну же надо пополнять! В последнюю пару лет мы уже не раз сталкивались с судебными актами, в которых злоупотреблением считается тот период, когда юрлицо совершало действия, направленные на уклонение от уплаты налогов. Например, в вышеуказанном случае налоговая инициировала выездную проверку в 2015 году и проверяла период 2012–2014 годов. Соответственно, ИФНС вполне спокойно могла утверждать, что Виталий занимался обналом, фиктивным документооборотом и уклонением от уплаты налогов с 2012 года и уже тогда мог предвидеть, что рано или поздно его за это накажут, и поэтому с 2012 года все его сделки по отчуждению личного имущества совершались с целью уклониться от уплаты будущих долгов (со злоупотреблением правом).

Низко поклонимся в ноги Даниилу Вячеславовичу Егорову, что в налоговой пока работают не столь умные специалисты, как в «Игумнов Групп», и у нас был шанс разрешить ситуацию в свою пользу, несмотря на столь негативную судебную практику.

Представьте ситуацию: сегодня ваш бизнес прет вверх, растут личные доходы, вы покупаете пару-тройку квартир. Через год решаете подарить их детям, еще через 3 года в бизнес приходит налоговая с проверкой и выясняет, что среди ваших контрагентов есть компании-однодневки, с которыми вы взаимодействовали в тот же год, в котором подарили квартиры детям.

Если вы внимательно прочитали текст выше, то можно уже ничего не объяснять: доначисления юрлицу, затем уголовное дело или банкротство компании с последующей субсидиаркой. И вот налоговая успешно оспаривает ваши личные сделки по отчуждению квартир детям как совершенные со злоупотреблением правом и забирает недвижку в счет погашения долга перед бюджетом.

Вывод один. Если вы предприниматель или топ-менеджер, пора начинать думать не только о том, как много заработать, но и том как сохранить то, что уже есть в наличии: никаких бездумных сделок, никаких надежд на то, что «как-нибудь пронесет».

Как можно раньше привлекайте к защите своих активов юристов, разбирающихся в теме. Тем более вам повезло — вы прочитали эту статью и теперь знаете, к кому обратиться.

Информация в статье актуальна на дату публикации.
Чтобы быть в курсе последних трендов по субсидиарке, банкротству и защите личных активов — приезжайте в гости.