Как мы признавали право собственности на недвижимость. Дело А40-245039/2016

Или как удовлетворить требования кредиторов в процедуре банкротства бывшего Застройщика

Как мы признавали право собственности на недвижимость. Дело А40-245039/2016
Или как удовлетворить требования кредиторов в процедуре банкротства бывшего Застройщика
Дело: А40-245039/2016
Размер задачи: вернуть нежилое здание, площадью 139,9 кв.м.
Начало проекта: ноябрь 2016
Срок реализации: 1 год 4 месяца
Сложность: 4/5
Трудозатраты: 180 н/час
Темп: комфортный
Результат: зарегистрировано право собственности на нежилое помещение
Стоимость решения: шестизначная цифра, в рублях


В конце 2016 года в «Игумнов Групп» обратились кредиторы ООО «Носфор» с нетривиальной задачей: помочь признать право собственности на 2 объекта недвижимости. Причем объект №1 – нежилое здание – должен был пойти на погашение долгов перед кредиторами, а объект №2 – трансформаторная подстанция – должен был перейти в собственность государства.

Кредиторами выступали жители коттеджного поселка, построенного в 2012 году Застройщиком, чьим законным правопреемником стал Носфор. Взыскав в судебном порядке с Застройщика стоимость недоделок, кредиторы ввели процедуру банкротства уже в отношении ООО «Носфор». Задачей банкротства было не только удовлетворить требования кредиторов, но и понудить местную администрацию взять на себя обязанность по обслуживанию трансформаторной подстанции, чтобы обеспечить поселок светом. Пока законного собственника у подстанции не было, она находилась в заброшенном состоянии, что приводило к постоянному отключению электроэнергии.

За прошедшие 2,5 года банкротства было предпринято несколько попыток провести регистрацию права на оба объекта. Однако все действия были безуспешными. Росреестр упорно отказывался признать недвижимость собственностью ООО «Носфор». Администрация Подольского района также не торопилась брать подстанцию в свою собственность и нести обязательства по обеспечению поселка светом. Процедура банкротства длилась годами без намека на завершение. Нам была поставлена задача: решить проблему с недвижимостью с максимальной выгодой для Кредиторов.

Плюсы
Наличие опыта
Опыт решения подобных задач дает явную фору, позволяя быстро составить верный план действий.

Инициативные кредиторы
Кредиторы ООО «Носфор» занимали активную позицию: помогали получать документы, контролировали действия управляющего, что, несомненно, ускорило достижение результата.
Минусы
Отсутствие документов на объекты
«Без бумажки ты… букашка». Непередача арбитражному управляющему документов от бывшего генерального директора сильно осложняло процедуру доказывания в суде.

Смена «владельца» земельного участка
С момента застройки объектов к моменту судебного спора федеральная земля перешла из ведомства Московской области в состав г. Москвы

Ликвидация Инвестора
Одна из сторон Инвестиционного контракта – Ответчик – на момент подачи иска находилась в стадии ликвидации.

История событий

При первоначальном анализе ситуации была выстроена следующая хронология событий:

  1. в 2005 году между Застройщиком и Администрацией (Инвестором) был заключен Инвестиционный Контракт на строительство комплекса зданий;
  2. в 2012 году сторонами Инвестиционного контракта был подписан Акт о результатах его реализации;
  3. на следующий день после подписания Акта были введены в эксплуатацию нежилое здание и трансформаторная подстанция;
  4. в мае 2013 года Застройщик реорганизуется путем присоединения к ООО «Носфор», в отношении которого в дальнейшем возбуждается дело о банкротстве;
  5. конкурсный управляющий ООО «Носфор» устанавливает наличие двух вновь возведённых объектов недвижимого имущества, на которые отсутствуют зарегистрированные права собственности;
  6. неоднократные попытки управляющего установить права собственности на объекты, в том числе и в судебном порядке, и затем осуществить передачу объекта социального характера в муниципальную собственность встречают отказ от органов государственной власти и регистрирующих организаций.

Анализ ситуации

Углубленный анализ имеющихся документов, отказов Росреестра и судебных актов позволил выявить следующее:
  • указанные объекты подлежат регистрации как вновь возведенные здания;
  • собственник зданий может быть определен на основании условий Инвестиционного контракта, в рамках которого объекты возводились;
  • распределение зданий возможно лишь между двумя сторонами Инвестконтракта – Инвестором (Администрацией Подольского района Московской области) и Застройщиком – путем подписания Акта о результатах реализации;
  • Инвестиционный контракт уже имеет подписанный Акт о результатах его реализации, в связи с чем Администрация отказывается подписывать иные документы.

Также мы проанализировали ошибки ранее сделанных действий арбитражного управляющего, которые не привели к установлению прав собственности на объекты. Так управляющий подавал 2 исковых заявления. Первых иск – об установлении права собственности – что в данном случае является ненадлежащей защитой права. Второй иск в просительной части имел относительно верное содержание: обязать заключить Акт о реализации нераспределенных объектов. Однако к заявлению не был приложен проект Акта, что привело к возвращению иска. 

Подготовка плана действий

По результатам собранной информации и проведенного анализа мы подготовили следующий план действий:

  1. составить Дополнительный акт о результатах реализации Инвестиционного контракта и отправить в Администрацию на подпись. В Дополнительном акте изложить, что нежилое здание должно перейти в собственность ООО «Носфор», а трансформаторная подстанция – в собственность Администрации;
  2. получить отказ от Администрации;
  3. обратиться с иском в суд о понуждении к подписанию Дополнительного акта;
  4. после получения решения суда зарегистрировать право собственности на нежилое здание диспетчерской.

Реакция ответчика

Как мы и предполагали, Администрация отказалась подписывать Дополнительный акт, и мы обратились в суд.

Исковое заявление максимально четко отражало нашу позицию, было подкреплено ссылками на законы и постановления. Дополнительно иск содержал обоснование смены подсудности: с Арбитражного суда Московской области на Арбитражный суд г. Москвы в связи с изменением территориальной принадлежности земельного участка, на котором были построены спорные объекты. А также пояснял факт иного Ответчика, нежели указанного в контракте Инвестора: в связи с ликвидацией Администрации Подольского района Московской области и передачей ее прав и обязанностей Администрации городского округа Подольск.

Просительная часть иска состояла из нескольких пунктов:
  • понудить Ответчика подписать Дополнительный Акт о результатах реализации Инвестиционного контракта в нашей редакции;
  • указать в судебном акте результат распределения объектов между сторонами.

Работа в суде

С момента подачи искового заявления к Администрации городского округа Подольск до момента вынесения последнего судебного акта по делу прошло более 1 года. Причем суд первой инстанции рассмотрел дело максимально быстро и принял решение в нашу пользу.

Однако Апелляционный суд счел необходимым начать рассмотрение дела заново и отменил судебный акт первой инстанции. Причиной последнего стало непривлечение судом первой инстанции третьих лиц: Департамента городского имущества г. Москвы и Правительства Москвы. 

Позиция Администрации

В рамках данного дела более всего поражала позиция основного ответчика. Администрация наотрез отказывалась подписывать Дополнительный Акт, мотивируя свою позицию тем, что Акт о результатах реализации уже подписан и Инвестиционным контрактом подписание Дополнительных актов не предусматривается. Также Администрация не считала себя надлежащим ответчиком: якобы правопреемство от Инвестора не полное, а лишь в части, правда в какой именно части объяснить ей так и не удалось.

Складывалось ощущение, что Администрация просто не хочет принимать на себя обязательства по получению права собственности и передаче Трансформаторной подстанции на баланс города Москвы. Верно: зачем лишние сложности. И совсем ничего, что жители поселка с 2012 года получают электроэнергию незаконно, а часто и вовсе лишены ее.

Администрация просила суд отказать в удовлетворении наших требований в полном объеме. И такая позиция лишь играла нам на руку. Если бы Ответчик решил побороться за право собственности на оба объекта, представил суду свой вариант Дополнительного Акта, заказал судебную экспертизу – нам бы пришлось приложить гораздо больше усилий, чтобы достигнуть поставленной цели. 

Позиция Правительства Москвы

После проигрыша суда в первой инстанции, позиция Ответчика немного изменилась. В апелляции Администрация стала настаивать на том, что в подписанный еще в 2012 году Акт о результатах распределения инвестиционного контракта вошли оба объекта, и совсем не важно, что они были введены в эксплуатацию на день позже. При этом Ответчик считал, что спорные объекты являются сооружениями для обслуживания поселка, а значит уже являются собственностью Администрации. На вопрос, почему же до сих пор объекты бесхозны, апеллянт ответ дать не смог.

Позиция же Правительства Москвы была невнятна: юристы пытались доказать, что два спорных здания вообще не попадают под действие Инвестиционного контракта, так как в материалы дела не представлена проектная документация.

Апелляционный суд рассмотрел дело грамотно, четко и в нашу пользу. Судебный акт содержал все необходимые доводы и результаты. Это позволило Постановлению устоять в кассации.

Чтобы получить судебные акты по данному делу, оставьте свой e-mail здесь: 


Результат

Несмотря на сопротивление государственных органов в лице Администрации городского округа Подольск и Правительства Москвы, нам удалось решить поставленную задачу.

Суд понудил Ответчика подписать Дополнительный Акт о результатах реализации Инвестиционного контракта в нашей редакции. Должник получил в собственность нежилое помещение, а Трансформаторная подстанция была передана в государственную собственность.

По итогу реализации оформленного в собственность имущества было погашено более 70% всех требований кредиторов. 

В чем смысл?

Накопленный опыт + специализация = крутая смесь, позволяющая оперативно найти выход даже их запущенных ситуаций. 
Игумнова Анна
старший партнер "Игумнов Групп",
эксперт по сохранению активов,
юрист-судебник
Специализация: подготовка и сопровождение сделок с недвижимостью и землей в предбанкротный период. Судебная защита интересов добросовестного приобретателя. Организация и сопровождение публичных торгов по реализации имущества должника.
Вам так же будет интересно:
comments powered by HyperComments

Есть вопросы? Ответим
Связаться с нами можно легко и непринужденно — звоните по телефону, пишите во Вконтакте, в Фейсбуке или в Инстаграм или просто оставьте свой номер телефона и мы сами перезвоним.