Мы входим в ведущие правовые рейтинги России
Сделка с застройщиком

Как мы защищали сделку с застройщиком

Как инвестировать в строительство на этапе «котлована», получить 11 квартир и чуть их не лишиться, когда застройщик ушел в банкротство
4139
0
Дело: А23-6625/2018
Размер проблемы: около 30 млн рублей
Начало проекта: июль 2021 года
Длительность: 10 месяцев
Сложность: 7 из 10
Трудозатраты: 70 н/часов
Темп: замедленный
Результат: суд выигран
Стоимость: семизначная, в рублях

Денис руководил различными компаниями без малого двадцать лет. Заработанные деньги он решил инвестировать в покупку квартир на этапе «котлована». В качестве застройщика был выбран ООО «Сберстройинвест», который строил многоквартирный дом в Калужской области. По договору долевого участия (ДДУ) компания обязалась передать во владение инвестору десять квартир, цена сделки — около 27 миллионов рублей.

Застройщик не вызывал сомнений. Компания работала с 2003 года и сдала в эксплуатацию несколько жилых комплексов. Полученные по договору квартиры Денис планировал в будущем перепродать и увеличить свой капитал. Он передал деньги и стал дожидаться окончания строительства.
Если у вас есть вопрос по банкротству, субсидиарке, защите личных активов или по налоговым спорам, подпишитесь на нашу рассылку
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки

Покупателю не повезло — время шло, а стройка топталась на месте. Деньги должны работать, поэтому Денис решил не ждать у моря погоды, а расторгнуть договор и вложиться в другой проект. Застройщик пошел навстречу, а за использование средств бизнесмена начислил проценты. Компания обещала выплатить их вместе с возвратом денег по расторгнутой сделке, нужно лишь чуть-чуть подождать.

Это «чуть-чуть» затянулось на полтора года. Пока Денис ждал выплаты, дом в Калужской области успели достроить и сдать в эксплуатацию. Застройщик связался с покупателем и предложил вместо «живых» денег и процентов забрать одиннадцать квартир. Денис устал ждать и согласился. Договоренности оформили в виде соглашения об отступном.

Инвестор получил квартиры, занялся их продажей и уже начал забывать об этой истории. Но тут в дверь постучались новые проблемы. Компания-застройщик обанкротилась.

Конкурсный управляющий, назначенный в рамках процедуры банкротства, увидел в отношениях Дениса и ООО «Сберстройинвест» сделку с предпочтением — мол, пока другие кредиторы нервно ждали своих денег, Денис получил полное погашение.
О последствиях, которые возникают после оспаривания сделки, и как на этом можно заработать, писали здесь.

Конкурсный управляющий решил оспорить выбытие квартир, чтобы вернуть их в конкурсную массу и продать ради погашения долгов застройщика.

Сделка с предпочтением — это сделка, в которой один из кредиторов получил непропорционально больше денег/имущества, чем остальные кредиторы предприятия-банкрота. Оспорить такую сделку можно, если она была заключена в шестимесячный срок до возбуждения дела о банкротстве. Подробнее об оспаривании сделок с предпочтением мы писали в этой статье.

Поиск юристов


Узнав о предстоящем судебном процессе, Денис начал искать юристов. Задача стояла комплексная: выработать общую стратегию защиты, подготовить правовую позицию со всеми подтверждающими документами и обосновать ее в судебных заседаниях.

По итогу изучения рынка юридических услуг Денис оставил в тендерном листе всего 2 компании: одна находилась в Калуге и ее сотрудники могли пешком ходить на судебные заседания, второй была «Игумнов Групп» с офисом в Москве.

«Игумнов Групп» была прекрасна своим опытом в защите сделок, оспариваемых в процедуре банкротства. Кроме того, мы уже работали с застройщиками и могли подтвердить наши результаты конкретными судебными актами.

Но Калужские юристы имели громадный перевес — они стоили ровно в 6 раз дешевле! Как сказал Денис: «За вашу стоимость я на год могу нанять в штат целую команду юристов в Калуге».

Выбор непростой: с одной стороны, компетенция и опыт, которые не вызывают сомнений, с другой — вроде бы неплохие юристы по рекомендации, на которых можно сэкономить. На кону 30 миллионов и ошибиться нельзя.
О том, как мы взялись за «мертвую» сделку с предпочтением и все-таки выиграли суд, мы писали здесь.

На итоговом решении сказались два фактора:

  1. профессиональный опыт руководителя, который подсказывал, что подрядчик с многолетней специализацией в «узкой» теме имеет больше шансов на достижение успеха, чем тот, который хорош во всем;
  2. у «Игумнов Групп» около 50% от общей стоимости проекта было заложено в «гонорар успеха». Эта цифра выплачивалась только в случае полного выигрыша дела. А сейчас, на старте, стоимость проекта получалось более чем приемлемой, учитывая размер возможных потерь в полмиллиона долларов.

Будучи человеком из бизнеса, Денис понимал, лучше вложить часть одной из квартир в свою защиту, чем потерять в судебных тяжбах все одиннадцать. Мы подписали договор и запустили работу.

Плюсы

Специализация. Защита сделок от оспаривания — тема, в которой мы уже профи.

Первая инстанция. Денис обратился к нам на начальном этапе, не успев наделать катастрофических ошибок.

Работа от противника. Предпочтительность сделки должен доказать конкурсный управляющий. От защиты требуется лишь грамотное опровержение доказательств оппонента и доказательство незаинтересованности своего доверителя.

Минусы

Время сделки. Сделка с застройщиком об отступном, которую хотел оспорить конкурсный управляющий, была совершена за полгода до возбуждения дела о банкротстве. Это обстоятельство и позволяло признать соглашение недействительным.

Количество кредиторов. Помимо Дениса, у застройщика имелся длинный список других кредиторов. Обязательства перед ними у компании возникли задолго до заключения сделки с бизнесменом. Но долг перед этими кредиторами не был погашен, что прямо указывало на предпочтение.

Позиция конкурсного управляющего


Чтобы отменить сделку, совершенную с предпочтением, нужно доказать три ключевых момента:

  1. Соглашение об отступном заключено в течение 6 месяцев, предшествующих принятию заявления о банкротстве застройщика.
  2. В момент заключения отступного у должника были иные кредиторы, которые претендовали на «исчезнувшее» имущество.
  3. Получатель денег/имущества (в данном случае — наш клиент) достоверно знал о предбанкротном состоянии застройщика. Иными словами, наш доверитель понимал, что из-за его поведения другие кредиторы недополучат денег.

Подробнее об оспаривании предпочтительных сделок мы писали в статье «Как не следует гасить дебиторку».

По всем пунктам конкурсный прошелся с пристрастием.

  1. Он взял дату судебного акта о принятии заявления о банкротстве застройщика и вычел из нее дату подписания соглашения об отступном. Получив период менее 180 дней, он констатировал, что первое условие доказано. И это был факт, с которым мы поспорить не могли.
  2. Конкурсный выписал всех кредиторов, включенных в реестр, и по полочкам разложил, сколько у кого требований и когда они возникли. Получилось, что на момент отступного у застройщика уже был длиннющий список долгов, но в 100% объеме компания рассчиталась только с одним взыскателем — нашим клиентом. Мы стали еще на один шаг ближе к проигрышу.
  3. А вот с осведомленностью нашего клиента о неплатежеспособности застройщика возникли проблемы. Обычно это доказывается через аффилированность, но как ни пытался конкурсный управляющий, он не мог найти «договорняка»: наш доверитель не вел с бенефициарами застройщика никаких бизнесов, не был в родственных с ними отношениях и даже не крестил детей.

Как привлекают к субсидиарке родственников бенефициара мы писали здесь.

Чтобы обойти это препятствие, арбитражный управляющий сделал уверенное заявление, что Денис наверняка знал о неплатежеспособности компании, так как он не мог добиться от нее денег на протяжении целых полутора лет! И, надо признать, в этом была определенная логика…

Но еще интересней был другой ход арбитражного управляющего, о возможности которого знают даже не все банкротные юристы. Так, Закон о банкротстве позволяет не доказывать «знание» (п. 3 из нашего списка) в том случае, если имущество было передано в обеспечение (!) ранее возникших обязательств.

Поясню на примере: когда-то давно вы дали простой, ничем не обеспеченный заем юрлицу. А спустя пару лет компания неожиданно решила передать вам в залог недвижимость, чтобы этот заем стал обеспеченным. Такое резкое изменение взаимоотношений между кредитором и должником, по мнению законодателя, говорит о том, что они совместно «мутят схему» и их обоюдная заинтересованность подразумевается по умолчанию.

И вот этим интересным путем решил пойти и наш визави. Он указал, что отступное — это сделка, направленная на обеспечение основного договора между нашим доверителем и застройщиком, а именно договора долевого участия в строительстве.

Если не вдаваться в детали — ситуация выглядела далеко не безоблачной. Мы оценили ее как 50 на 50: шансы проиграть или выиграть примерно одинаковы.

Чтобы скачать судебные акты по данному делу, оставьте свой e-mail и мы пришлем их в течение часа:
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки

Боевая стойка


Понятно, что наша единственная возможность выиграть суд — зацепиться за п. 3 из нашего списка и опровергнуть осведомленность Дениса о неплатежеспособности застройщика, а заодно «разломать» все остальные доводы оппонентов по этому вопросу. И мы стали бить в точку.

Начали с утверждения конкурсного управляющего о том, что отступное — это обеспечивающая сделка с застройщиком.

Гражданский кодекс к методам обеспечения обязательств относит неустойку, залог, поручительство, удержание имущества должника, задаток, обеспечительный платеж и другие методы, предусмотренные договором или законом.

Кто-то заметил в списке отступное? Мы — нет, и это неспроста. Основная черта обеспечивающих сделок — они направлены на побуждение должника исполнить обязательства перед кредитором по основному долгу. Такой своеобразный кнут, который стимулирует и не является обязательным дополнением к основной сделке.

У соглашения об отступном, заключенном между Денисом и застройщиком, другой правовой характер. Оно не побуждает к исполнению обязательств, а прекращает их. Это — финал, точка. Когда сделка об отступном заключена, отношения между кредитором и должником заканчиваются, если в договоре не прописано иное.

Поэтому применить положения, на которые ссылается конкурсный управляющий, в этой ситуации нельзя. По закону эта сделка не является обеспечивающей. Управляющий просто пририсовал соглашению Дениса с застройщиком новые свойства и попробовал въехать на этом утверждении в Рай.

Далее мы перешли к утверждению оппонентов о том, что наш доверитель знал о неплатежеспособности застройщика, потому что полтора года не мог выбить из него обещанных денег. Здесь мы указали на то, что у конкурсного нет однозначных доказательств того, что Денис рвал должника на части в попытках получить свои кровные. Поэтому ситуация могла выглядеть совсем по-другому: Денису в принципе было неинтересно, есть ли у застройщика финансовые проблемы или долги. Он просто спокойно ждал своих денег и ни о чем не переживал все полтора года. Плюс инвестор не имел с застройщиком общих дел, не пересекался с ним по рабочим вопросам. А компания-должник не просила нашего доверителя отсрочить возврат денег или оплату неустойки.

Так что Денис ни сном ни духом не ведал о финансовых трудностях застройщика, не говоря уже о скором банкротстве. «Доказывать обратное — задача конкурсного управляющего», — резюмировали мы.

Это были мысли, с которыми мы вышли в судебное заседание.
Заказать письменное заключение
Решим вашу задачу за 3-4 рабочих дня и 80 000 руб. 39 999 руб. для новых клиентов
  • Проанализируем ваши документы
  • Подготовим инструкцию по дальнейшим шагам
  • Ответим на вопросы
  • Все обоснуем хорошим количеством судебной практики
Ознакомьтесь с примерами заключений по ссылке.

Как мы древнюю мудрость применили


Суд встретил нас интересно. На первом же заседании судья уточнила: «Вы юристы из Москвы?» И, получив утвердительный ответ, «обрадовала»: «Я покажу вам, как должны рассматриваться судебные дела!»

«Оптимистичное начало…», — подумал я.

Дальше судья запросила кучу документов, подтверждающих оплату сделки и финансовые возможности нашего доверителя.

«Стоп, стоп, стоп! Какое отношение это имеет к рассматриваемому иску?! Здесь же совершенно другой перечень обстоятельств, подлежащих доказыванию!»

Но судья была непреклонна: «Не учите меня, как рассматривать дела! Несите доказательства оплаты, и после этого перейдем к оценке иных доводов!»

Все это было не очень хорошо. Во-первых, судья инициативно «рыла» туда, куда «рыть» не следует, и это не сулило нам ничего хорошего. Во-вторых, у клиентов обычно масса проблем найти финансовые документы, когда с момента оплаты прошли годы.

К следующему судебному заседанию мы таки представили почти все запрошенные документы. Наш клиент бережно отнесся к оформлению покупки, и сейчас это сильно выручило.

Чтобы скачать судебные акты по данному делу, оставьте свой e-mail и мы пришлем их в течение часа:
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки

Затем мы долго бодались с конкурсным управляющим. Он пытался доказать, что Денис точно знал о предстоящем банкротстве компании-должника. Приводил аргументы и что-то долго объяснял… В ответ мы накидывали контрдоводы и наблюдали, как оппонент «плывет». Суд внимательно слушал, задавал вопросы и никуда не торопился. С какого-то момента затянутый темп заседания стал напрягать…

В итоге судья отложилась и дала время на дополнительные раздумья конкурсному управляющему. Видимо, чтобы «москвичи» не слишком расслаблялись.

Финальный аккорд


На следующее слушание мы ехали с настроем нокаутировать оппонента. И очень удивились, когда тот резко сменил курс.

Конкурсный управляющий вдруг решил сделать хитрый ход… и уточнил предмет оспаривания. Теперь он просил взыскать неустойку в 4 с лишним миллиона, соглашение по которой было заключено за пару лет до возбуждения дела о банкротстве (в момент расторжения ДДУ).
Как еще можно защищаться от оспаривания сделок, мы разбирали в статье «Как мы сделки банкрота защищали».

Судья поинтересовалась, есть ли у нас возражения.

Любое судебное заседание — это шахматная партия. Игра в шахматы учит просчитывать действия оппонента на несколько ходов вперед и применять различные стратегии нападения и обороны, за что была очень любима военными деятелями прошлого. Китайский мыслитель Сунь-цзы еще в IV веке до нашей эры придумал и записал 36 стратагем, которые впечатляют хитростью даже военных XXI века. Стратагема номер 5 советует «грабить врага во время пожара». Пользоваться слабостью, ошибкой оппонента, чтобы ускорить свой триумф. Применять эту стратагему следует быстро и четко, хорошо понимая масштабы проблем противника.

Мы увидели, как сильно ошибся конкурсный управляющий, уточнив требования. Не беремся судить, что подтолкнуло его совершить такой опрометчивый поступок. Есть мнение — он заметался, пытаясь придумать более выгодную для себя стратегию в ходе заседания.

Над вопросом судьи я задумался лишь на мгновенье. И не стал возражать против уточнений. Просто приготовился разделить победу с заказчиком.

Безоговорочная победа


Какую же свинью подложил себе конкурсный управляющий?

Засуетившись, он выбрал для оспаривания сделку о неустойке, которая, по его мнению, была частью соглашения о расторжении ДДУ. Но все перепутал.

Да, Денис заключил с застройщиком определенную сделку, когда подписывал соглашение о расторжении договора долевого участия. Но она касалась начисления процентов за использование средств нашего доверителя и не являлась штрафной неустойкой за несвоевременную передачу квартир инвестору.

Более того, оппонент не оспаривал ни сам договор долевого участия, ни соглашение о расторжении договора, ни договор об отступном. Просто решил схватиться за последнюю соломинку, которая могла бы помочь ему удержаться на плаву.

Соглашение о выплате неустойки в связи с расторжением ДДУ было заключено в трехгодичный срок до возбуждения дела о банкротстве. Согласно Закону о банкротстве, оспорить это соглашение можно, если удастся доказать, что оно было заключено для причинения вреда правам кредиторов на имущество. Также следует убедить суд в том, что Денис — лицо заинтересованное, на момент заключения соглашения знал о намерениях и возможной неплатежеспособности застройщика.
Подробнее об оспаривании сделок, совершенных за три года до банкротства, читайте в статье «Как вернуть недвижимость, проданную 3 года назад».

Сбор доказательств по такому основанию — кропотливая работа. Еще более сложная, чем доказывание ранее заявленных требований по отступному. Мы понимали, что конкурсный управляющий эту работу не проводил и доказать все, о чем в последний момент заявил, не сможет. И с легким сердцем приняли уточнение, чтобы поскорее избавиться от бубнежа оппонента.

Суд, кажется, тоже понял безысходность ситуации, в которую по глупости вогнал себя конкурсный управляющий, и решил больше не тянуть резину: в удовлетворении заявления конкурсного управляющего отказать ввиду отсутствия оснований для оспаривания. Дело выиграно.

Чтобы скачать судебные акты по данному делу, оставьте свой e-mail и мы пришлем их в течение часа:
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки

К нашему удивлению, конкурсный управляющий даже не стал обжаловать эту историю в вышестоящих инстанциях. Дело не получило дальнейшего развития.

На сегодняшний день окно возможностей для оспаривания сделок Дениса закрылось навсегда — срок исковой давности истек, и повторные иски легко отобьются ответчиком.

Сделка с застройщиком-банкротом: наши рекомендации


Застройщики часто практикуют покрытие своих неустоек недвижимостью: дополнительными квадратными метрами, парковочными местами и другим имуществом. Когда застройщик уходит в банкротство — эти сделки пытаются отменить и отобрать активы у покупателей.

Всем, кто готовиться к крупной покупке, мы советуем:

  1. Проводите сделку по рыночной стоимости и без оплат «под столом». Покупаете квартиру за 10 миллионов, а контрагент предлагает указать в договоре лишь пять? Стоит задуматься о его надежности. Есть риск, что такую сделку отменят как нерыночную и совершенную с ущербом для кредиторов должника.
  2. Заключайте сделки с лицами, которые с вами никак не связаны. Конечно, удобно купить что-то у знакомого, но сам факт знакомства позволит кредиторам говорить о том, что вы знали о неплатежеспособности должника и помогали ему выводить активы.
  3. Сделка с застройщиком должна быть оформлена реально и прозрачно. Лучший вариант — полностью оплатить покупку по безналу. Да, если доход был «серым» и вы не платили НДФЛ, могут возникнуть вопросы со стороны ФНС, но это уже совсем другая история, с которой вам помогут справиться наши налоговые спецы.
  4. Досконально проверяйте своего контрагента на благонадежность. Это можно сделать с помощью открытых источников — через сервисы ФНС, картотеку арбитражных дел и базу судебных приставов. По номеру ИНН узнайте о задолженностях компании по уплате налогов, доходах и расходах за год, сведениях о налоговых нарушениях. Но лучше воспользуйтесь услугами профильного юриста. «Игумнов Групп» за копейки проверит всю подноготную компании и за рубли оформит грамотную сделку с учетом возможного банкротства вашего контрагента.

Информация в статье актуальна на дату публикации.

Чтобы быть в курсе последних трендов по субсидиарке, банкротству и защите личных активов — приезжайте в гости.
Скидка для новых клиентов на устную консультацию
Вернем спокойный сон всего за 20 000 руб. 9 999 руб.
  • Обсудим вашу ситуацию
  • Ответим на вопросы
  • Дадим рекомендации
Работаем по всей России через Zoom и Telegram. В Москве готовы встретиться лично.
Оставьте свой телефон, и мы позвоним вам, чтобы договориться о дате и времени
Игумнов Дмитрий
Основатель, генеральный директор «Игумнов Групп», арбитражный управляющий
Специализация: практик в сфере банкротства, защиты личных активов и корпоративных конфликтов.
Область особого интереса: разработка стратегии и дорожной карты банкротства, суды по субсидиарной ответственности и взысканию убытков, защита сделок, структурирование личных и семейных активов, представление интересов бенефициара при конфликте с партнерами или инвесторами.
5 3 голоса
Article Rating
guest
0 Комментарий
Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии
Есть вопросы? Ответим!
Связаться с нами можно легко и непринужденно. Все наши контакты здесь. Или просто оставьте свой номер телефона, и мы скоро сами вам перезвоним.
Телефоны
Адреса
  • Москва, Варшавское ш., 1, с. 6, W-Plaza 2
  • Санкт-Петербург, Аптекарская наб., 18, AVENUE PAGE
  • Екатеринбург, ул. Декабристов 69, оф. 303
  • Краснодар, ул. Григория Булгакова 12, оф. 5
  • Симферополь, ул. Гагарина 20А, оф. 312
Соцсети
Подпишитесь на рассылку
Раз в неделю мы разбираем кейсы «как можно остаться без штанов, ведя бизнес в России» и пишем обзоры про то, как этого не допустить. Нашим читателям нравятся легкий стиль изложения, отсутствие спама и возможность отказаться от рассылки в любой момент. Присоединяйтесь! Нас уже 14 000.
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки
Подписаться на рассылку
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки
Записаться
на консультацию
Оставьте свои контакты, и мы перезвоним вам в течение
2 рабочих часов.
Обратный звонок
Оставьте свои контакты, и мы перезвоним вам.
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки
Скидка для новых клиентов на устную консультацию
Вернем спокойный сон всего за 20 000 руб. 9 999 руб.
  • Обсудим вашу ситуацию
  • Ответим на вопросы
  • Дадим рекомендации
Работаем по всей России через Zoom и Telegram. В Москве готовы встретиться лично.
Оставьте свой телефон, и мы позвоним вам, чтобы договориться о дате и времени
Заказать письменное заключение
Решим вашу задачу за 3-4 рабочих дня и 80 000 руб. 39 999 руб. для новых клиентов
  • Проанализируем ваши документы
  • Подготовим инструкцию по дальнейшим шагам
  • Ответим на вопросы
  • Все обоснуем хорошим количеством судебной практики
Ознакомьтесь с примерами заключений по ссылке.
0
Поделиться своими мыслямиx