Мы входим в ведущие правовые рейтинги России
как вернуть недвижимость

Как вернуть недвижимость, проданную 3 года назад

Или как оспариваются сделки, совершенные за три года до банкротства.
Часть 4
15996
0
Мы уже не раз говорили о том, как должники спасают свои активы. И что с этим делать кредитору.

Например, в части №1 рассказали, как можно вернуть деньги, списанные налоговой по инкассо за месяц до банкротства должника. В части №2 – как восстановить требования к контрагентам по дебиторской задолженности, погашенной полгода назад. В части №3 – как оспариваются сделки по продаже автотранспорта, совершенные в последний год деятельности компании.

В этот раз разберемся с тем, как продавец может вернуть недвижимость, если сделка по отчуждению была совершена три года назад. Для примера возьмем кейс, дошедший до Верховного Суда, и проанализируем его внутреннюю кухню. Петербуржцам описанная ситуация будет особенно близка и понятна.
Если у вас есть вопрос по банкротству, субсидиарке, защите личных активов или по налоговым спорам, подпишитесь на нашу рассылку
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки

Проверка ЦБ


В марте 2013 года Центральный банк РФ завершил проверку деятельности банка «Советский». В результате у кредитной организации был выявлен риск ликвидности, в связи с чем банку рекомендовали увеличить уставной капитал. В противном случае ЦБ грозил отзывом лицензии.

Не желая терять бизнес, акционеры во главе с Ласкиным Кириллом приняли решение последовать полученным рекомендациям и передать банку недвижимость рыночной стоимостью 700 млн рублей.

Бизнес-центр класса «А» «Монблан» находится в Питере по адресу Большой Сампсониевский проспект, д. 46. В 2013 году юридически он был оформлен в собственность ООО «Синергия Инвест». Но фактически уже находился в распоряжении банка: тот занимал практически все здание.
Бизнес-центр класса «А» «Монблан» находится в Питере по адресу Большой Сампсониевский проспект, д. 4-6.

Учитывая, что владельцами банка «Советский» и компании «Синергия Инвест» были одни и те же люди, сделка по передаче здания в собственность банка не несла никакого риска. Бизнес-центр перекладывался из одного кармана в другой, оставаясь в руках одной группы бенефициаров.

Утрата актива


Увеличение уставного капитала провели в два этапа. Сначала Ласкин К. Г., будучи гендиректором «Синергия Инвест», продал сам себе здание по договору купли-продажи, а затем уже от имени физического лица подарил бизнес-центр своей кредитной организации. После этого банк провел оценку рыночной стоимости «подарка» и увеличил чистую стоимость активов, исполнив рекомендации ЦБ в полном объеме.

На этом история могла бы закончиться, и мы бы никогда не стали свидетелями создания талантливой (по сути) и не очень грамотно воплощенной (по факту) схемы по «отжиму» здания старыми владельцами. Но спустя два года в ситуацию снова вмешался Центральный Банк РФ, который начал санацию банка «Советский».

В октябре 2015 года контроль прежних акционеров над банком был утрачен. А вместе с потерей контроля пришло понимание утраты коммерческой недвижимости рыночной стоимостью почти 1 млрд рублей.

Разработка схемы


Мы достаточно часто работаем с представителями банковской сферы по различным вопросам (в последнее время все чаще по защите личных активов и субсидиарной ответственности) и не понаслышке знаем, что эти ребята не зря свой хлеб едят. В том плане, что с мозгами у них все в порядке и решения из безвыходных положений они находить умеют.

Так и в этой ситуации банкиры придумали достаточно простую и предельно эффективную схему, чтобы вернуть недвижимость, внезапно оказавшуюся под чужим контролем. Зацените:

1. Для возврата активов необходимо оспорить сделки по их отчуждению: сначала признать недействительной сделку купли-продажи имущества между ООО «Синергия Инвест» и Ласкиным К. Г., а затем в порядке виндикации истребовать бизнес-центр у банка.

2. При надлежащем оформлении сделки провернуть такое в рамках норм Гражданского кодекса малореально, а вот по специальным основаниям закона о несостоятельности вполне возможно. Но для этого необходимо запустить на банкротство продавца имущества – «Синергия Инвест» – иначе нужное законодательство применить невозможно.

3. Следующая сложность: с момента совершения сделок прошло уже почти три года. А значит, их можно оспорить только по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 61.2 закона о банкротстве. Для этого сделки по отчуждению здания должны быть квалифицированы судом как совершенные с целью причинения ущерба кредиторам.

4. Как же переделать чисто коммерческую сделку, направленную на увеличение чистых активов банка, на сделку, совершенную с целью причинения ущерба? Для этого необходимо «организовать» ряд событий, который органично впишется под предусмотренный состав:
  • Во-первых, сделка «Синергии Инвест» по продаже бизнес-центра должна причинить вред кредиторам этой организации.
  • Во-вторых, покупатель по сделке в лице Ласкина К. Г. должен знать о намерении продавца причинить ущерб.

5. С первым пунктом все складывалось удачно: в свое время здание было продано всего лишь за 35,4 млн рублей, что примерно в 20 раз ниже реальной рыночной стоимости бизнес-центра. А значит, при наличии кредиторов ущерб подразумевается по умолчанию.

6. Организация второго пункта, к удаче наших героев, тоже не требовала особых усилий: Кирилл являлся одновременно и покупателем здания, и гендиректором компании-продавца. А значит, был аффилированным лицом, обладающим информацией об истинных мотивах продавца.

7. Оставалось решить вопрос с кредитором, который мог бы начать банкротство «Синергии Инвест» и заявить о причинении ему ущерба (путем отчуждения должником здания аффилированному лицу по заниженной цене). А таких кредиторов у «Синергия Инвест» не было.

8. Продавец должен был денег только участнику (учредителю) компании. Но такие долги в процедуре банкротства признаются корпоративными и даже не включаются в реестр. А если ты не попадешь в реестр требований, то и заявить о причинении ущерба невозможно: твоего долга как бы не существует.

9. Эта проблему решили по-другому: участник переуступает долг неаффилированному лицу по договору цессии. И тогда появляется реальный кредитор и все пазлы складываются в единую картину.

Реализация схемы по возврату недвижимости


После завершения этапа анализа ситуации и разработки схемы пришла пора внедрять теорию в практику: участник «Синергия Инвест» переуступил долг не связанному с ним юридическому лицу «Таурус». После чего новый кредитор заключил с уступчивым должником соглашение об изменении подсудности на третейский суд. А третейский суд максимально быстро (надо же успеть подать иск к банку, пока не истекли три года) вынес решение о взыскании 212 млн рублей.

Одновременно «Синергия Инвест» начала процедуру ликвидации, что дало возможность компании «Таурус» миновать процедуру наблюдения и сразу ввести конкурсное производство. Конкурсный управляющий мгновенно нашел всю необходимую информацию об аффилированности продавца, покупателя и конечного владельца бизнес-центра, о заниженной цене и прочих существенных моментах и подал судебный иск. Ожидаемо были заявлены два требования:

  1. о признании недействительным договора купли-продажи между генеральным директором «Синергия Инвест» Ласкиным К. Г. и гражданином РФ Ласкиным К. Г.;
  2. об истребовании здания из незаконного владения банка «Советский» (акционером и членом совета директоров которого на момент сделки являлся тот же Ласкин К. Г.).

Попытка вернуть недвижимость провалена


Дальше была небольшая мясорубка с кучей пояснений, доказательств и заинтересованных лиц, которую описывать в деталях не имеет смысла. Подведем лишь итоги:
  • Суд первой инстанции отказал в признании сделки недействительной.
  • Апелляция, напротив, признала сделку недействительной и постановила истребовать бизнес-центр из владения банка «Советский» в пользу первоначального владельца ООО «Синергия Инвест».
  • Кассация отменила постановление апелляции и вернула в силу определение суда первой инстанции.
  • Верховный Суд сделал свои выводы по поводу всей этой ситуации. Но в итоге также отказал в отмене сделки. Бизнес-центр остался у новых хозяев банка «Советский».

Так почему же идеальная схема, созданная в полном соответствии с теорией законодательства о банкротстве, не «выстрелила»?

Разбор ошибок


Схема не сработала по одной-единственной причине: суды нашли аффилированность «Таурас» с должником «Синергия Инвест». А значит, все стороны действовали совместно и были заинтересованы в отчуждении имущества в пользу банка. Так как других кредиторов у должника нет, то и ущерб никому не причинен.

К подобным выводам суды смогли прийти благодаря тому, что аффилированность может доказываться не только по формальным признакам (через корпоративное участие), но и по поведению лиц, нацеленному на достижение общего результата. И этот момент наши герои, похоже, не учли. Иначе как можно объяснить следующие ошибки:

  1. Кредитор «Таурус» выкупил требования к Должнику в 2015 году. В это время у «Синергия Инвест» уже не было никаких активов, за счет которых могли бы быть погашены долги. Покупать требования к заведомо неплатежеспособному юридическому лицу не имеет экономического смысла.
  2. Подсудность на третейский суд изменена по соглашению сторон непосредственно перед подачей иска и свидетельствует о видимости спора. При этом кредиторы не предъявляли никаких требований ровно до той поры, пока Ласкин К. Г. не утратил контроль над банком «Советский».
  3. Должник в суде не возражал по поводу требований «Таурус».
  4. Генеральным директором «Таурус» в течение 6-ти лет являлся Афонин О. С., который после этого был руководителем и ликвидатором ряда компаний, подконтрольных Ласкину К. Г.
  5. «Таурус» находился по тому же юридическому адресу, что и ряд других организаций, подконтрольных Ласкину К. Г.

Кроме того, «Таурус» являлся единственным кредитором «Синергия Инвест». Таким образом, не был продуман страховочный механизм на тот случай, если он «вылетит» из реестра требований.

Все эти моменты по отдельности не имеют особого значения, но в совокупности дают суду «картинку» того, что же на самом деле произошло. И в данном случае этого было достаточно, чтобы сделать вывод о подконтрольности обеих компаний (должника и кредитора) одной группе бенефициаров, а значит и о наличии у кредитора всей необходимой информацией об истинных мотивах сделок. И, как следствие, отсутствии ущерба от продажи здания.

Чтобы получить все судебные акты по данному делу, оставьте свой е-mail здесь:
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки

Выводы для должника


Не надо быть семи пядей во лбу, чтобы придумать ту или иную схему с оспариванием сделок. Достаточно внимательнее почитать наш блог, и вы будете знать большинство существующих схематозов.

А вот сработает та или иная схема – это зависит от качества ее реализации, от мелких деталей, на первый взгляд не имеющих особого значения, от качества оформления документов и наличия времени для тщательной подготовки. Но все эти нюансики, частности и мелочи начинаешь понимать только после того, как проиграешь с десяток судов, «проиграть которые было невозможно».

Так что можно смело сказать: причина «залетов» должника – слишком маленький отрицательный опыт. Или, как альтернативный вариант, экономия на юристах с соответствующей специализацией.

Да и вообще мы не рекомендуем должнику заниматься подобными схемами. Это же наверняка незаконно!

Выводы для кредитора


Если активы «уходят», значит, это кому-то нужно. И вышеуказанное определение Верховного Суда отлично демонстрирует, что сделки можно оспаривать не только с аффилированными лицами, но и, на первый взгляд, с добросовестными приобретателями. Просто надо знать, куда рыть.

Облегчающими обстоятельствами для оспаривания сделок в трехгодичный период является смена должником своего местонахождения в преддверии сделки или сразу после нее, искажение или сокрытие правоустанавливающих документов и бухгалтерской отчетности, продолжение фактического пользования имуществом и т. д.

Например, не так давно мы проиграли процесс, потому что не смогли убедить суд, что ежегодное продление займа в течение последних 12 лет не является доказательством того, что наш клиент знал о неплатежеспособности своего визави на момент получения имущества в счет зачета существующих обязательств.

Так что судебная практика сейчас разнообразная, веселая и в основном в пользу кредиторов. Поэтому если вы точно уверены, что у вашего должника когда-то были активы, за счет которых он мог бы погасить свой долг, смело ввязывайтесь в драку. Легко не будет, но оно того стоит. «Игумнов Групп» вам в помощь. 

Выводы для покупателей активов


Каковы шансы, что в следующий раз имущество будут «отжимать» у вас? И что вы сможете выиграть эту войну?

Даже в вышеуказанном примере ситуация могла развернуться совсем по-другому, если бы в реестр включился еще один кредитор. Например, налоговая с парой тысяч рублей требований. В этом случае суды уже не могли бы сказать, что нет никакого ущерба кредиторам, т. к. они аффилированы с должником. И, возможно, решение судов было бы совсем другим, и новые хозяева банка остались бы без актива…

Что уж говорить про те случаи, когда продавец заранее готовит «своего» кредитора и продумывает рейдерские схемы, чтобы вернуть недвижимость, проданную накануне?

В общем, покупка любого имущества по цене ниже рынка – самый первый (но не последний) индикатор возможных проблем.

Здесь бы я посоветовал покупателю не жалеть шестизначную сумму в рублях и обращаться за сопровождением сделок в «Игумнов Групп», чтобы потом не потерять уже большую на порядки цифру. Но вы же все равно будете делать бизнес по-русски? Так что лучше приходите, когда получите первый судебный иск. Будет страшно, очень нервно и существенно дороже. Но мы же так это любим!

P. S.


Если вы купили/продали активы больше трех лет назад и сейчас спокойно покуриваете в сторонке, думая, что истекли сроки давности и до них уже точно добраться невозможно, то спешу вас «обрадовать»: вы сильно отстали от жизни. Потому что сейчас сделки можно оспорить и в течение 10 лет. Да-да, именно столько придется трястись над выведенными активами должникам, если они что-то сделали неграмотно. Что именно? Об этом и поговорим в следующей статье

Информация в статье актуальна на дату публикации. 
Чтобы быть в курсе последних трендов по субсидиарке, банкротству и защите личных активов – приезжайте в гости.
Скидка для новых клиентов на устную консультацию
Вернем спокойный сон всего за 20 000 руб. 9 999 руб.
  • Обсудим вашу ситуацию
  • Ответим на вопросы
  • Дадим рекомендации
Работаем по всей России через Zoom и Telegram. В Москве готовы встретиться лично.
Оставьте свой телефон, и мы позвоним вам, чтобы договориться о дате и времени
Игумнов Дмитрий
Основатель, генеральный директор «Игумнов Групп», арбитражный управляющий
Специализация: практик в сфере банкротства, защиты личных активов и корпоративных конфликтов.
Область особого интереса: разработка стратегии и дорожной карты банкротства, суды по субсидиарной ответственности и взысканию убытков, защита сделок, структурирование личных и семейных активов, представление интересов бенефициара при конфликте с партнерами или инвесторами.
0 0 голоса
Article Rating
guest
0 Комментарий
Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии
Есть вопросы? Ответим!
Связаться с нами можно легко и непринужденно. Все наши контакты здесь. Или просто оставьте свой номер телефона, и мы скоро сами вам перезвоним.
Телефоны
Адреса
  • Москва, Варшавское ш., 1, с. 6, W-Plaza 2
  • Санкт-Петербург, Аптекарская наб., 18, AVENUE PAGE
  • Екатеринбург, ул. Декабристов 69, оф. 303
  • Краснодар, ул. Григория Булгакова 12, оф. 5
  • Симферополь, ул. Гагарина 20А, оф. 312
Соцсети
Подпишитесь на рассылку
Раз в неделю мы разбираем кейсы «как можно остаться без штанов, ведя бизнес в России» и пишем обзоры про то, как этого не допустить. Нашим читателям нравятся легкий стиль изложения, отсутствие спама и возможность отказаться от рассылки в любой момент. Присоединяйтесь! Нас уже 14 000.
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки
Подписаться на рассылку
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки
Записаться
на консультацию
Оставьте свои контакты, и мы перезвоним вам в течение
2 рабочих часов.
Обратный звонок
Оставьте свои контакты, и мы перезвоним вам.
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки
Скидка для новых клиентов на устную консультацию
Вернем спокойный сон всего за 20 000 руб. 9 999 руб.
  • Обсудим вашу ситуацию
  • Ответим на вопросы
  • Дадим рекомендации
Работаем по всей России через Zoom и Telegram. В Москве готовы встретиться лично.
Оставьте свой телефон, и мы позвоним вам, чтобы договориться о дате и времени
Заказать письменное заключение
Решим вашу задачу за 3-4 рабочих дня и 80 000 руб. 39 999 руб. для новых клиентов
  • Проанализируем ваши документы
  • Подготовим инструкцию по дальнейшим шагам
  • Ответим на вопросы
  • Все обоснуем хорошим количеством судебной практики
Ознакомьтесь с примерами заключений по ссылке.
0
Поделиться своими мыслямиx