Мы входим в ведущие правовые рейтинги России
Мы входим в ведущие правовые рейтинги России
forbes
Коммерсант
право 300
как защитить единственное жилье должника

Как защитить единственное жилье должника

Разбираем, когда забирают единственное жилье за долги и как этого избежать
17020
0
Василий ― талантливый предприниматель. За 15 лет бизнес-деятельности он успел заработать на трешку в Южном Бутово. Но за столь успешный успех пришлось заплатить высокую цену: компании доначислили налогов на несколько десятков миллионов рублей, а потом Васю привлекли к субсидиарной ответственности на всю сумму. Но Вася остался скалой спокойствия: единственное жилье должника не отберут! Об этом знает каждый! Тем более в квартире прописаны жена, дети и теща с собакой и рыбками.

Так ли это? Давайте поговорим о возможностях Васи лишиться единственного жилья. И о том, как этому противостоять.

Если у вас есть вопрос по банкротству, субсидиарке, защите личных активов или по налоговым спорам, подпишитесь на нашу рассылку
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки

Варианты развития событий


На самом деле, у Васи есть всего два варианта действий. И оба не отличаются перспективами.

Вариант №1: ничего не делать


В этом случае судебные приставы рано или поздно найдут квартиру. Но продать единственное жилье они действительно не могут. Чего не скажешь о наложении ареста.

После внесения в Росреестр запрета на регистрационные действия станет невозможным продать квартиру, передать ее в залог, подарить и т. д. Если Васю не устроит такой расклад, он может попытаться оспорить арест через суд. Неизбежным результатом станет проигрыш дела с одновременным улучшением навыков Василия по жонглированию юридическими терминами.

Но основная проблема ареста заключается не в том, что он абсолютно законен. А в том, что теперь судебный пристав физически не в силах прекратить исполнительное производство: у должника арестовано имущество, за счет которого теоретически можно рассчитаться с кредиторами. То, что это нельзя сделать в текущий момент, не означает, что квартиру нельзя будет продать через 10-20-30 лет: «Вдруг должник еще какую-то недвижку прикупит?!»

И вот Вася получает пожизненное исполнительное производство. Да, ему есть где жить. И это единственный приятный момент во всей истории. Потому что после смерти Василия наследники вместе с квартирой получат и его долги. Конечно, долги будут уменьшены до рыночной стоимости квартиры. Но это вряд ли обрадует наследников, которым теперь придется либо выставить недвижимость на торги (если у них она будет не единственным жильем), либо гасить долг из своей зарплаты/пенсии.

Аналогично обстоит дело, если Васю начнут банкротить как физлицо. В этом случае единственное жилье так же не будет выставлено на торги, но при этом и долг по субсидиарке не спишется. И по завершении банкротства кредитор просто получит исполнительный лист и заново пропустит Васю через судебных приставов по вышеописанной схеме.

Таким образом, Василию, жизнерадостно утверждающему, что «единственное жилье не отберут», в конце надо добавлять «по крайней мере, при жизни».

Вариант №2. Срочно переоформлять квартиру!


С учетом описанного ранее шаг достаточно логичный. Квартира дарится детям и проблема с пожизненным арестом вроде бы решена!

Да, именно так и обстояло дело еще пару лет назад. Сделки по отчуждению единственного жилья никто не оспаривал, т. к. возвращать должнику недвижимость, обладающую иммунитетом, не окупало усилия: все равно с ним дальше ничего не сделаешь. Но законодательство не стоит на месте. Особенно когда дело касается интересов главного кредитора страны ― налоговой.

И вот в 2019 году кредиторы начинают банкротить Васю. Затем находят неграмотную сделку по выводу единственного жилья. Оспаривают ее, возвращая имущество должнику, и… вуаля! Квартира лишается иммунитета, включается в конкурсную массу и продается с торгов. А вырученные деньги распределяются между кредиторами.

Теперь поговорим, при каких условиях возможен этот вариант развития событий и как его избежать. Если вы решили пойти по первому варианту: не рисковать и осчастливить наследников долгами ― дальше можно не читать. Текст ниже только для азартных ребят, выбирающих сопротивление до последнего.

За что могут забрать единственное жилье должника


Мы внимательно изучили свежую судебную практику и выделили основные критерии, которые чаще всего приводят к лишению единственного жилья иммунитета и реализации его с торгов.

Неграмотное отчуждение квартиры


Это важнейший критерий. Если слетает сделка по отчуждению единственного жилья, шансы на последующее лишение иммунитета чрезвычайно высоки.

А как вы помните, в рамках банкротства физического лица могут быть оспорены сделки совершенные им даже за 10 лет до принятия судом заявления. Вот здесь мы наглядно показали, что и когда может оказаться в зоне риска.

Если сделка по отчуждению квартиры слетает, то дальше у суда включается простая логика: раз человек решил избавиться от единственного жилья, значит, не больно-то оно было ему нужно. Значит, ему есть где жить. И вот недвижимость уже включается в конкурсную массу.

Пример из практики: 
в 2018 году Светлана дарит сестре свою единственную квартиру. А в феврале 2019-го Светлана уходит в личное банкротство по инициативе кредиторов. В результате сделка дарения оспаривается, возвращенная должнику квартира лишается иммунитета и продается с торгов.

Причины:
  • суд установил, что сделка совершалась с целью уклонения от уплаты долга;
  • Светлана вместе с дочерью зарегистрировались в квартире только летом 2019 года, уже в разгар реализации имущества;
  • раз Светлана подарила сестре квартиру, значит, ей самой есть где жить ― не могла же она сделать такой щедрый подарок, а сама переехать на улицу.

Единственный вариант противостоять такому сценарию ― делать сделку так, чтобы оспорить ее было невозможно. Для этого перестаньте мнить себя богом от юриспруденции и обратитесь к тем, кто действительно в теме.

Место фактического проживания


Часто основанием для обращения взыскания на единственное жилье служит тот факт, что должник зарегистрирован в другом месте. К примеру, у должника в собственности квартира в Москве, но прописан он у родителей в Новосибирске.

В такой ситуации должнику нужно будет доказать суду, что он не проживает по адресу регистрации. И да, суду все равно на расстояние в 3 389 км. Если должник не сможет предоставить уважительную причину, по которой он прописан не в своей собственной квартире, суд определит место проживания по адресу регистрации и квартире в Москве придется помахать ручкой.

Сюда же можно отнести и трудоустройство. Если в период проведения процедуры банкротства должник не трудоустроен, суд может решить, что должнику нет разницы, где жить, а значит, решение будет в пользу места регистрации, а не фактической собственности.

Здесь сыграет еще тот факт, что банкротство проходит в регионе регистрации должника.

Раз должник может жить по месту регистрации, суд может включить в конкурсную массу единственную недвижку и плевать ему на расстояния и удобства. При этом, если должник пропишется в «единственном жилье» и начнет в нем жить незадолго до принятия судом заявления о банкротстве, вердикт вряд ли будет другим. Пример Светланы тому подтверждение.

Нежелание содержать единственное жилье


Даже если должник проживает и прописан в одной и той же квартире, потопить корабль может… коммуналка. К примеру, если появится подтверждение, что расходы на содержание имущества несет другой человек, суд может расценить это как нежелание содержать жилье. В результате на должнике повиснет клеймо недобросовестного собственника ― в общем, продолжение вы знаете.

Пример из практики: Виталий фактически проживал и был прописан в квартире в Москве, в которой он владел ½ доли. При этом у него была ¼ доли в квартире в Ульяновске. Долгов у Виталия было много, не платил он по ним долго, что логично привело к банкротству. Несмотря на прописку и фактическое проживание в московской квартире, именно эту долю включили в конкурсную массу и выставили на торги.

Причины:
  • коммунальные платежи с 2014 года оплачивал владелец второй половины доли. Раз должник не платил за квартиру, значит, он не особо в ней нуждается;
  • Виталий не был трудоустроен, а значит, по мнению суда, ему без разницы, где жить: в Москве или в Ульяновске;
  • доля в Московской квартире была оценена в 8 417 000 рублей, в то время как доля в квартире в Ульяновске ― в 475 000 рублей. Получается, после реализации доли в московской квартире можно будет погасить большую часть долга, а значит, это поможет соблюсти баланс интересов между кредиторами и должником.

Оставьте ниже свою электронную почту и мы вышлем вам судебные акты по делам, которые разобрали в этой статье:
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки

Левая прописка


В попытках сохранить жилье, особенно дорогостоящее, должники начинают прописывать в квартиру всех кого ни попадя: родителей, бабушек, сестер, двоюродных теть, сводных братьев. Короче, не надо так. Суд может расценить это как злоупотребление правом, и, как результат, банкротом-то признают, а долги не спишут. Этот критерий обычно срабатывает в комплекте с другими. К примеру, когда есть две квартиры, но себе хочется оставить более дорогую.

Проживание в нежилом помещении


Честно говоря, я не знаю, на что рассчитывают люди, которые пытаются выдать за единственное жилье сарай, офис или магазин. Но, судя по судебной практике, таких интеллектуалов хватает, и поэтому мы не можем пройти мимо.

Пример из практики: семья владела участком, на котором расположились жилой дом и нежилое здание. Нежилое помещение частично переоборудовали в детскую, где проживал сын должника. Один из супругов был втянут в процедуру банкротства. Суд посмотрел на это дело и принял решение включить нежилое здание в конкурсную массу.

Причины:
  • несмотря на полностью оборудованное помещение, перевод из нежилого в жилое не был задокументирован;
  • несовершеннолетний ребенок был прописан в жилом доме, а значит, ему было где жить (логично, попробуй пропиши кого-нибудь в сарае).

С этой категорией недвижимости вообще все просто. По закону жилым считается недвижимое имущество, которое отвечает санитарным и техническим правилам и нормам. Перевод нежилого помещения в  жилое производится органом местного самоуправления. Просто поклеить обои и обставить помещение мебелью недостаточно. Нужно еще обратиться в органы администрации, чтобы недвижимость была на бумаге признана жилой. Если это не было сделано заблаговременно, можно паковать вещи.
Заказать письменное заключение
Решим вашу задачу за 3-4 рабочих дня и 80 000 руб. 39 999 руб. для новых клиентов
  • Проанализируем ваши документы
  • Подготовим инструкцию по дальнейшим шагам
  • Ответим на вопросы
  • Все обоснуем хорошим количеством судебной практики

    Ознакомьтесь с примерами заключений по ссылке.

    Как обезопасить единственное жилье должника?


    Только грамотная работа с активами


    Если вы решились бороться за единственное жилье, делайте это грамотно. Забудьте про сделки дарения. В том числе и несовершеннолетним детям. Заплатите денег и привлеките профильных юристов. Если денег нет, читайте наш блог и делайте правильные выводы. В любом случае, второго шанса у вас не будет, поэтому любые сделки с недвижимостью должны быть безупречными.

    Проживание и содержание квартиры


    Важно проживать и быть зарегистрированным в той квартире, которую нужно сохранить. Причем важно начать это делать заблаговременно, а не когда на горизонте замаячит банкротство. Более того, чтобы у суда было меньше оснований сомневаться, своевременно оплачивайте все коммунальные платежи и прочие расходы на содержание жилья. Даже если обычно эта обязанность лежит на других собственниках или проживающих, хотя бы раз в полгода проводите платежи со своих счетов: если вдруг появятся подозрения, вы сможете предоставить выписку со счета, что платежи вы производили. Ну и никаких долгов. Еще бы хорошо и работать в том же городе, где находится жилье, чтобы уж наверняка.

    Важно! Если же вы пошли от обратного и квартира была заблаговременно и, главное, грамотно (!) отчуждена в пользу кого-то из близких, ни в коем случае не нужно в ней жить, хранить свои вещи и уж точно нельзя быть в ней прописанным. Чтобы вернуть имущество в конкурсную массу, в бой идут арсеналы детективного расследования, включая проверку видеокамер и выезды по адресам. Если попадетесь, сделку по отчуждению недвижимости оспорят в момент.

    Документальное оформление


    Если делали перепланировку ― официально ее зарегистрируйте. Если нежилое помещение сделали жилым ― обратитесь в администрацию, чтобы это задокументировать. Важно не только сделать его пригодным для проживания в соответствии с санитарными и техническими нормами, но и официально все это дело оформить. Без этого недвижке можно помахать платочком.

    Имущество супругов


    Мы как раз недавно разбирали, что в защите имущества важную роль может сыграть супруг. Грамотно составленный брачный договор или соглашение о разделе имущества поможет сохранить как минимум половину имущества. Напоминаем, что Верховный Суд недавно разъяснил, что супруги могут разделить не только совместно нажитое в браке, но и имущество, появившееся до брака. Главное оформить все документы как можно раньше и соблюдать «справедливое» распределение долей, без чрезмерного перевеса в сторону одного из супругов. Это чтобы суд не докопался.

    Выводы


    1. Прописывайтесь, живите и платите за недвижимость, которую хотите сохранить. Делайте все, чтобы у суда не было сомнений в важности и нужности для вас этой недвижимости.

    2. Чтобы сохранить нежилое помещение в качестве единственного жилья, нужно оформить его как жилое через органы администрации.

    3. Не забываем, что в сохранении недвижимости могут помочь близкие, в том числе супруг. Главное ― озаботьтесь этим моментом заранее, особенно если есть что терять.

    4. Если у вас остались вопросы или нужно грамотно защитить активы ― вы знаете, куда обращаться.

    Информация в статье актуальна на дату публикации.

    Чтобы быть в курсе последних трендов по субсидиарке, банкротству и защите личных активов ― приезжайте в гости.
    Скидка для новых клиентов на устную консультацию
    Вернем спокойный сон от 20 000 руб.
    9 999 руб.
    Детализация услуг в рамках устной консультации:
    • Длительность консультации до 1 часа
    • Без предварительного ознакомления с документацией
    • Не включает темы:
      1. Защита личных активов
      2. Предбанкротной подготовки
      3. Вопросы, связанные с налогами
    • Обсудим вашу ситуацию
    • Ответим на вопросы
    • Дадим рекомендации
    Работаем по всей России через Zoom и Telegram. В Москве готовы встретиться лично.
    Оставьте свой телефон, и мы позвоним вам, чтобы договориться о дате и времени

      Самарин Дмитрий
      Самарин Дмитрий
      спец по банкротствам юридических и физических лиц,
      юрист-технолог
      Специализация: практик по судебным спорам, вытекающим из банкротного законодательства.
      Область особого интереса: индивидуальное сопровождение процедур банкротства физических и юридических лиц. Оспаривание сделок, организация торгов.
      5 1 голос
      Article Rating
      guest
      0 Комментарий
      Старые
      Новые Популярные
      Межтекстовые Отзывы
      Посмотреть все комментарии
      Есть вопросы? Ответим!
      Связаться с нами можно легко и непринужденно. Все наши контакты здесь. Или просто оставьте свой номер телефона, и мы скоро сами вам перезвоним.
      Телефоны
      Адреса
      • Москва, Варшавское ш., 1, с. 6, W-Plaza 2
      • Санкт-Петербург, Аптекарская наб., 18, AVENUE PAGE
      • Екатеринбург, ул. Декабристов 69, оф. 303
      • Краснодар, ул. Григория Булгакова 12, оф. 5
      • Симферополь, ул. Гагарина 20А, оф. 312
      Соцсети
      Подпишитесь на рассылку
      Раз в неделю мы разбираем кейсы «как можно остаться без штанов, ведя бизнес в России» и пишем обзоры про то, как этого не допустить. Нашим читателям нравятся легкий стиль изложения, отсутствие спама и возможность отказаться от рассылки в любой момент. Присоединяйтесь! Нас уже 14 000.
      Какой-то текст ошибки
      Какой-то текст ошибки
      Какой-то текст ошибки
      Подписаться на рассылку
      Какой-то текст ошибки
      Какой-то текст ошибки
      Какой-то текст ошибки

        Записаться
        на консультацию
        Оставьте свои контакты, и мы перезвоним вам в течение
        2 рабочих часов.

          Обратный звонок
          Оставьте свои контакты, и мы перезвоним вам.
          Какой-то текст ошибки
          Какой-то текст ошибки
          Скидка для новых клиентов на устную консультацию
          Вернем спокойный сон от 20 000 руб.
          9 999 руб.
          Детализация услуг в рамках устной консультации:
          • Длительность консультации до 1 часа
          • Без предварительного ознакомления с документацией
          • Не включает темы:
            1. Защита личных активов
            2. Предбанкротной подготовки
            3. Вопросы, связанные с налогами
          • Обсудим вашу ситуацию
          • Ответим на вопросы
          • Дадим рекомендации
          Работаем по всей России через Zoom и Telegram. В Москве готовы встретиться лично.
          Оставьте свой телефон, и мы позвоним вам, чтобы договориться о дате и времени

            Заказать письменное заключение
            Решим вашу задачу за 3-4 рабочих дня и 80 000 руб. 39 999 руб. для новых клиентов
            • Проанализируем ваши документы
            • Подготовим инструкцию по дальнейшим шагам
            • Ответим на вопросы
            • Все обоснуем хорошим количеством судебной практики

              Ознакомьтесь с примерами заключений по ссылке.
              0
              Поделиться своими мыслямиx