Могут ли отобрать единственное жилье? Действия банкрота

Юлия — бухгалтер с двадцатилетним стажем. Она работает по найму, но пару лет назад занимала крупную должность в строительной фирме. Из-за череды ошибок совета директоров компания обанкротилась, начались судебные тяжбы. Юлия и думать не могла, что ее попытаются привлечь к субсидиарной ответственности размером в миллиард рублей.

Из ценного имущества у Юлии есть только однушка в Южном Бутово. Страх потерять квартиру заставил женщину назначить встречу «Игумнов Групп» — ведь она подписана на наши материалы и знает, куда обратиться с вопросами. В каком случае у нее могут отобрать единственное жилье, и что делать, чтобы этого не случилось? На основе ответов составили чек-лист для читателей и решили поделиться примерами из судебной практики.

Юлия ужасно запуталась в том, в каких случаях единственное жилье могут забрать, а в каких — нет. Далее мы выделим 5 возможных вариантов и разложим каждый по полочкам.

Мы попросили Юлию рассказать о ситуации в деталях. Оказалось, что она — владелец не только на бумаге. Юлия проводит в квартире все свое время, за исключением работы, хождений в суд и встреч с подругами по выходным. На зарплатной карте женщины подключен автоплатеж, так что коммуналка платится исправно. Нет просрочек и пеней. Кроме того, в квартире прописаны и проживают муж и несовершеннолетний сын Юлии.

Распространяется ли в таком случае на однушку иммунитет единственного жилья? Однозначно да, если информация, предоставленная Юлией, — правда.


Квартиру никто не отнимет, но могут сделать больно другим способом. Ничто не мешает судебным приставам наложить арест на квартиру. И этот арест будет пожизненным, пока Юлия не погасит свои долги. В итоге Юлия получит пожизненную привязку к квартире на окраине, ведь арестованную квартиру не продашь. Даже подарить не получится. Исполнительное производство в отношении женщины станет вечным, а после ее смерти долги перейдут сыну. По наследству, вместе с однушкой.

И даже если Юлия по настоянию приставов пройдет через процедуру личного банкротства, то долги по субсидиарке и убыткам все равно не спишутся. Арест, конечно, на время банкротства снимут, но после его окончания шестеренки системы завертятся вновь.

Грамотный юрист обдумает ситуацию и предложит Юлии переоформить квартиру. Но предупредит, что и этот вариант не гарантирует успеха.

Допустим, что Юлия немного пожадничала. Заплатила за консультацию, но по одной ей понятным причинам не стала заключать с юристом договор на сопровождение сделки по отчуждению. Просто переписала долю в квартире на сына, скрестив пальцы. Вздохнет ли героиня с облегчением? Нет.

Сейчас подобные выводы имущества оспариваются в два счета. Часто должники не учитывают важных нюансов, которые хорошо знают финансовые управляющие с большим стажем. Ни один подобный специалист не упустит случая снять исполнительский иммунитет с квадратных метров. Почему так бывает с процедурами дарения, мы подробно рассмотрели в этой статье. Притом неважно, когда проводилась сделка: за год до привлечения Юлии к субсидиарке, за пять или десять лет. О подобном оспаривании мы писали здесь.

Если вы не готовы лишиться единственного жилья из-за его неправильного отчуждения, лекарством станет сопровождение сделки профильным юристом. Он способен построить все так, чтобы оспаривание сделки стало невозможным. Конечно, это стоит денег, но, поверьте, радость от экономии гораздо короче, чем боль от потери активов.

Пример:

У Елены М. подобное дело сложилось удачно. Женщина переписала дом на отца, когда поняла, что ей светит банкротство. Сделка не привела к профиту. Ее оспорил в суде финансовый управляющий, вернул жилье в конкурсную массу Елены и приготовился считать деньги от ее продажи. Но должница заявила квадратные метры в Подмосковье своим единственным жильем. Арбитражный суд удовлетворил требование Елены.

Но апелляция и кассация отметили, что недействительность сделки дарения не оспорена должницей в ходе разбирательства. Даже углядели здесь злоупотребление и отказали женщине в сохранении прав на дом.

Благодаря грамотным действиям юриста жилплощадь Елены чудом удалось спасти. Была написана жалоба в Верховный Суд, который и постановил отменить решения апелляции и кассации, а дом наделить исполнительским иммунитетом.

Так что хороший профессионал на твоей стороне — как пистолет в уличной драке. А порой и круче.

И маленький совет: если продали жилье кому-то из родственников, лучше без веской причины там не появляться. И вещей на хранение этим родственникам не оставлять. Мало ли какие инструменты используют кредиторы, чтобы доказать свою правоту. Надейся на лучшее, а готовься к худшему.

Жилье в залоге у банка? Утвердительный ответ меняет дело. Предположим, Юлия с мужем в качестве созаемщика взяла квартиру в ипотеку. К моменту привлечения к субсидиарке успела выплатить половину, без просрочек. Что будет в этом случае?

Верховный Суд считает, что исполнительским иммунитетом наделяется только жилье, не обремененное ипотекой. Банк, в котором Юлия одолжила средства, естественно, следит за финансовым благополучием клиентов. Как только против героини начнется банкротство, организация включится в реестр требований кредиторов, чтобы получить деньги обратно. Мы считаем, что защитить квартиру от продажи в этом случае можно только двумя способами:

1. Если по счастливой случайности кредитная организация не узнает о банкротстве Юлии и пропустит все установленные законом сроки для предъявления своих требований. Иногда такое случается у мегакрутых профессионалов (пример здесь), но особо надеяться на такой исход событий не стоит.
2. Или же удастся… выплатить ипотеку. Тогда банк не будет иметь претензий к должнику и обременение с жилья будет снято. А значит, заработает и иммунитет!

Вот только сама Юлия погасить долг навряд ли сможет. Ведь нужно это сделать в кратчайшие сроки. Даже если героиня найдет средства, финансовый управляющий легко оспорит подобные перечисления денег, заподозрив в досрочном погашении сделку с предпочтением.

Другое дело, если ипотеку покроет кто-то другой. Человек со стороны, не имеющий с Юлией никаких финансовых дел. Закон это разрешает и обязует банки принять оплату от третьего лица, если исполнение обязательства возложено на него должником. Героиня имеет право переложить бремя оплаты ипотеки на того, кто готов погасить ее за собственные средства. Достаточно оформить с таким человеком соглашение. Помните, что за просрочки по платежам ответственность будет нести все равно Юлия, вне зависимости от того, составила ли она такое соглашение или нет.

Еще можно выкупить закладную на жилье у банка. Для этого третьему лицу, финансово не связанному с Юлией, нужно направить коммерческое предложение кредитной организации. Если банк заинтересуется и сделка будет проведена, то новый владелец закладной сможет не заявлять требования в деле о банкротстве. Тогда он лишится прав залогодержателя, а квартира будет считаться не залоговой (получит исполнительский иммунитет).

Более подробно о решении этой проблемы можно прочесть здесь.

Представим, что ситуация осложняется наличием у Юлии второй жилплощади. Как вариант, на Юлию неожиданно свалилось наследство. Или же несколько лет назад Юлия развелась с мужем, выписалась из квартиры в провинции и сорвалась покорять Москву. В столице женщина обзавелась новой семьей и новой жилплощадью. На свои прошлые квадратные метры она махнула рукой. Там теперь живет бывший муж, он платит по счетам и считает себя полноправным владельцем квартиры, хотя по документам она оформлена на Юлию. Что делать?

В «Игумнов Групп» встречались с подобным в судебной практике. Клиентка не имела ни малейшего желания сохранять долю в провинциальном жилье. Просто съехала, забрав сына. Раздела имущества проведено не было: ни через суд, ни в договорном порядке.

Спустя годы, женщина по имени Мария обратилась в «Игумнов Групп» с вопросом о том, как правильно переоформить провинциальную квартиру, чтобы жилье не попало под исполнительский иммунитет вместо дорогой жилплощади в столице.

Стоит ли затевать раздел имущества? Нет, поскольку это нецелесообразно в подобном случае.

Мария может обратиться в суд, чтобы на законных основаниях закрепить владение квартирой за бывшим супругом. И сделает этим подарок кредиторам, ведь в подобном отчуждении активов они легко усмотрят попытку спрятать имущество. А значит, легко и оспорят сделку. Клиентка сильно рискует. Подробнее о разделе имущества при банкротстве мы писали в этой статье.

Что делать Марии?

Как вариант, избавиться от квартиры в провинции на рыночных условиях. А деньги от ее продажи потратить на погашение имеющихся долгов. Главное все сделать правильно, чтобы была возможность защититься от будущих нападок кредиторов и финансового управляющего.

Пример:

Незадолго до банкротства фирмы владелец по имени Александр Н. избавился от квартир в Москве и Череповце, где был прописан и долгое время жил. Мужчина оставил себе только жилье в Санкт-Петербурге стоимостью в 12,5 млн рублей и успокоился. Ведь оно теперь под защитой иммунитета. Однако о махинациях стало известно арбитражному управляющему. Сделки отчуждения имущества были оспорены, а квартира в Питере включена в конкурсную массу. Кредиторами было предложено реализовать это жилье в рынок и купить мужчине другое. В Череповце, по месту прошлой прописки. Конечно, Александр пытался это оспорить в вышестоящих органах, но потерпел поражение. Три инстанции согласились с исходом разбирательства и утвердили положение о порядке и условиях продажи квартиры.

С чего начать? Обратитесь в оценочную организацию. Это защитит вас в случае оспаривания сделки с доводом, что цена квартиры занижена при продаже. И обеспечьте полную прозрачность движения денежных средств. Лучше осуществлять оплату сделки безналом — переводом средств от покупателя на расчетный счет продавца. Тогда выпиской со счета подтверждается сумма и движение денежных средств, а также назначение платежа.

Вообще, лучше всего провести продажу как можно публичнее. Разместите объявления на «Моей Рекламе», «Циане» и «Авито», сохраните скриншоты публикаций. Подумайте о привлечении риелтора. И, конечно, в качестве покупателя выберите лицо, никак не связанное с вами в прошлом. Тогда у суда не останется сомнений в реальности проведенной сделки.

Вырученные деньги направьте на погашение долгов. Это позитивно скажется на вашем имидже в суде.

Еще можно взять кредит и в качестве залога указать квартиру в провинции. Тогда по закону она не может быть наделена исполнительским иммунитетом. Кредитор включается в реестр требований кредиторов и встает в очередь на погашение долга. И с провинциальной квартиры слетает иммунитет — она будет выставлена на продажу в приоритетном порядке перед тем жильем, которое должнику необходимо сохранить. И можно не беспокоиться о том, что вас насильно заставят туда заехать.

Что, если Юлия кривит душой? Уютная однушка на бумаге, а по факту — двухуровневый пентхаус площадью квадратов двести, с лестницами из дубового массива и килограммами хрусталя под потолком. Притом по всем лекалам эта однушечка — реально единственное жилье и попадает под исполнительский иммунитет. Юлия там живет, платит по счетам, официально прописана и, вообще, проводит там все свое время. Отнимут?

В судебной практике до 2021 года взыскание к квартирам, обладающим одновременно исполнительским иммунитетом и попадающим под определение роскошного жилья, не применялось. Перевернуло игру постановление Конституционного Суда. Согласно ему, единственное жилье должника теперь выставляется на торги с условием предоставления ему «замещающего жилья», соответствующего нормам.

Чтобы скачать постановление Конституционного Суда, оставьте свой e-mail здесь:

Это развязало финансовым управляющим руки, но на данный момент возможностями мало у кого получается воспользоваться. Доказать суду рентабельность мероприятия стоит большого труда. Нужно точно понимать, какое жилье считать роскошным. По формулировке Верховного Суда, это жилплощадь, которая по параметрам и характеристикам существенно превышает нормы предоставления недвижимости на условиях социального найма. Иными словами, размеры квартиры, признанной роскошной, скажем, в пгт. Верховажье и Москве будут разительно отличаться.

Какое превышение площади считать существенным? Как продать жилье должника? Какое место жительства предоставить ему после продажи? На эти вопросы в суде необходимо ответить финансовому управляющему и кредиторам. Поэтому они не спешат прибегать к подобному методу погашения задолженностей. Часто путаются в очередности действий и забывают о важных мелочах, а суд такого не терпит.

В ходе заседания о реализации роскошного имущества рассматривается множество фактов. Прописан ли кто-нибудь еще на этой жилплощади? Если, помимо Юлии, в квартире проживают ее муж, дети и престарелая бабушка, суд с большей долей вероятности постановит сохранить за жильем исполнительский иммунитет. Подобное решение будет вынесено и в случае, если размер квартиры незначительно превышает установленную норму по соцнайму. При продаже такой квартиры и покупке замещающей не создается весомой разницы. Затевать все это просто не выгодно.

Однако, если кредиторы найдут доказательства экономической целесообразности, суд пойдет им навстречу. И у кредиторов получится отобрать единственное жилье банкрота.

Пример:

В 2019 году Марина А. признана банкротом, началась процедура реализации жилья. Во владении у должницы значились две квартиры в Тверском районе Москвы. Они находились на соседних этажах одного дома и были объединены лифтом. Общая площадь составляла около 620 кв. м.
Арбитражный суд посчитал сложную квартиру Марины единым роскошным жильем и утвердил положение о ее реализации. Финансовый управляющий объяснил, что после продажи жилплощади Марине будет куплена замещающая квартира в том же районе площадью в 45 кв. м.

Апелляция с этим согласилась.

Чтобы скачать документы по делу, оставьте здесь свой e-mail:

Так что должнику не стоит надеяться на стопроцентный успех в случае роскошного жилья. Чем больше в судебной практике появляется прецедентов, тем чаще конкурсные управляющие прожимают реализацию роскошных квартир и домов. Шансы на сохранение любимого пентхауса тают год от года.

Во владении у потенциального должника не скромная квартира, а загородный дом. Добротная жилая постройка с несколькими хозяйственными строениями. Иного жилья нет. Что будет в этом случае?

С домом более-менее понятно. Если условная Юлия в нем прописана и реально живет, как и остальные владельцы, то иммунитет единственного жилья сохраняется.

Представим, что земельный участок довольно большой. Кроме дома, на нем находятся несколько построек нежилого типа. Кредиторы могут попытаться такой участок разделить, продать часть с нежилыми постройками. За должником останется непосредственно дом и земля под ним. В практике «Игумнов Групп» был похожий случай.

Решением Арбитражного суда Московской области Александр признан банкротом. В его отношении началась процедура реализации имущества. Во владении у мужчины: дом, земельный участок для дачного строительства, на котором этот дом стоял, и хозблок — постройка на том же земельном участке. Финансовый управляющий обратился в суд с заявлением о включении в конкурсную массу части имущества должника, а именно половины земельного участка с хозблоком, на том основании, что для полноценной жизни они должнику не обязательны и на них не распространяется исполнительский иммунитет.

В отзыве по делу мы подчеркнули, что земельный участок и постройки разделяют судьбу дома должника. Это закреплено в Земельном кодексе и Гражданском кодексе РФ. А значит, на прилегающую к дому территорию и хозблок Александра также распространяется иммунитет единственного жилья, ведь просто так поделить их нельзя. Более того, земельный участок можно разделить на несколько частей только в случае, если есть возможность подъезда к каждой из этих частей. Также хозблок является вспомогательной постройкой для хозяйственных потребностей проживающих. Потому представляет собой единую, неделимую вещь вместе с домом и участком земли. Все озвученные нашими юристами доводы говорили о том, что по закону поделить участок не получится, что бы ни говорили кредиторы и финансовый управляющий. Это, в паре с правильно выстроенной работой над делом, позволило Александру сохранить свои права не только на дом, но и на всю территорию с постройками вокруг него.

Чтобы скачать судебный акт об исключении имущества из конкурсной массы по этому делу, заполните форму:

И все же, так везет далеко не всем. Обычно в ходе судебного разбирательства оцениваются те же характеристики жилплощади, что и с квартирами. Насколько дом и участок большие? Сколько человек прописано? Есть ли необходимость в такой площади для каждого из жильцов? Действительно ли должник проживает по месту прописки? Были ли у должника попытки «избавиться» от жилплощади, переписав ее на родственников, и другие злоупотребления. Не имеющий специализации в вопросах защиты имущества человек вряд ли сможет охватить все аспекты и тонкости дела. Поэтому правильным решением будет поступить как Александр — обратиться к профессионалам и предоставить им возможность поработать для вашего благополучия.

Лучшая защита вашего имущества — это грамотная стратегия борьбы. Ничто так не убережет вашу квартиру или дом, как отсутствие долгов и выигранное дело о привлечении к субсидиарке. А в этом деле не обойтись без грамотного юриста. Благо, вы знаете куда обращаться. А вернуть спокойный сон и не переживать, как Юлия, вам поможет небольшой чек-лист. Если большинство ответов — «Да!», то можно просто попить водички, подышать свежим воздухом и снова вернуться в постель. Кошмары о пуске вашей жилплощади с молотка должны пройти, хотя расслабляться все же не стоит.

Если же вы не можете однозначно заполнить опросник или ответ — категорическое «Нет!», лучше поднять трубку и назначить встречу с юристом. Пока еще не поздно что-то придумать.

Чек-лист «Имеет ли ваше жилье исполнительский иммунитет?»

1. У меня только одна квартира (один дом)?
2. По квадратуре мое жилье не превышает норм соцнайма для моего региона?
3. Я прописан в квартире (доме)?
4. Я исправно оплачиваю коммунальные платежи со своего счета (своей банковской карты)?
5. Я никогда не пытался избавиться от жилья, переписав его на родственников, друзей?
6. Кроме меня, кто-то прописан в этой жилплощади?
7. Я давно выплатил ипотеку (я никогда не брал ипотеку)?

Бонус-вопрос: на моем земельном участке нет других построек, зарегистрированных как жилых и таковыми являющихся?

Постарайтесь ответить на вопросы максимально честно или так же честно расскажите обо всех аспектах юристу «Игумнов Групп». Об остальном мы позаботимся сами.

Информация в статье актуальна на дату публикации.
Чтобы быть в курсе последних трендов по субсидиарке, банкротству и защите личных активов — приезжайте в гости.