Мы входим в ведущие правовые рейтинги России
Залоговый кредитор в банкротстве застройщика

К чему готовиться залоговым кредиторам в банкротстве застройщика?

Права на недострой перешли Фонду развития территорий. Как инвестору отстоять свои права и не оказаться «в хвосте» реестра кредиторов?
999
6
Если вы решились инвестировать в недвижимость на этапе строительства, но застройщик вас подвел и обанкротился, то шалость не удалась. С 99%-ной вероятностью свои квартиры/коммерческие помещения вы не получите, ваши требования переведут в деньги и отправят в IV очередь кредиторов как обеспеченные залогом.

А если жилые дома застройщика-банкрота перейдут к Фонду развития территорий (ФРТ), его региональным отделениям или новому застройщику, то и статус залогового кредитора вы потеряете.

Но даже при таком ужасном раскладе шанс вернуть деньги, вложенные в недвижимость, не равен нулю. Об этом сегодня и поговорим.
Если вы не можете разобраться, о чем речь, начните вникать в тему с этих статей: «Что делать юридическому лицу при банкротстве застройщика?» и «Застройщик — банкрот. Что делать частному инвестору?»

Если у вас есть вопрос по банкротству, субсидиарке, защите личных активов или по налоговым спорам, подпишитесь на нашу рассылку
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки

Залоговый кредитор в банкротстве застройщика vs участник строительства


Это касается и граждан, и юрлиц. Если вы приобрели у застройщика недвижимость не для жизни, а ради заработка, вас ждет один из этих сценариев:

1. Идеальный 

Вы вытянули счастливый билет — ваш застройщик обанкротился до 27 июня 2019 года и расчет с кредиторами уже начался. Если каким-то чудом эти два условия выполнены, то статус участника строительства вы не теряете. То есть приравниваетесь к обычным гражданам-дольщикам и можете требовать приобретенные квартиры/коммерческие помещения «в натуре».

Началом расчета с кредиторами III очереди считается момент, когда права застройщика-банкрота переходят к другому инвестору — Фонду развития территорий или, реже, к другому застройщику, который будет достраивать проблемные объекты недвижимости.

Чтобы ознакомиться с определением Верховного Суда, в котором об этом говорится, оставьте свой e-mail:
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки

2. Сомнительно, но окей

Застройщик обанкротился или конкурсный управляющий дошел до расчета с кредиторами после 27 июня 2019 года, когда злополучные поправки в Закон об участии в долевом строительстве вступили в силу, или расчет с кредиторами в деле до сих пор не стартовал. Тогда ваши требования отправляются в IV очередь, но автоматически обеспечиваются залогом.

И тут недостроенные дома решает достраивать Фонд развития территорий. Вы теряете статус залогового кредитора.

Без паники, это не самый плохой вариант. Потому что вам положена компенсация от Фонда. И она будет значительно солидней тех копеек, которые вы могли бы получить, если бы Фонд не влез в дело.

3. Инвестиции слиты 

Здесь, как и в варианте № 2, ваши требования переводятся в деньги и отправляются в IV очередь, где вы остаетесь ждать выплаты как залоговый кредитор. Только желания достроить брошенные объекты недвижимости ни у кого не возникает.

В этом случае имущество застройщика-банкрота продается с торгов, а затем вырученные деньги начинают распределяться между кредиторами: сначала рассчитаются с бывшими сотрудниками, налоговой, конкурсным управляющим, кредиторами-дольщиками. И если после этого хоть что-то останется, то юридические лица и частные инвесторы первыми из последних получат свои рубли.

О третьем, печальном сценарии подробно рассказали тут, поэтому повторяться не будем. Здесь же уделим внимание первым двум. После прочтения статьи вы узнаете:

1) к чему готовиться удачливым инвесторам, которые успели «застолбить» себе место в III очереди кредиторов;

2) как и какую компенсацию от Фонда развития территорий может получить бывший залоговый кредитор в банкротстве застройщика;

3) что будет с вашим требованием, если вы его приобрели как физическое лицо у компании-кредитора по договору цессии.

Борьба за место в очереди


Итак, вы вошли в число счастливчиков-инвесторов. Казалось бы, можно выдохнуть. Вы — полноправный участник строительства… Не тут-то было.

Конкурсный управляющий и товарищи-дольщики, ваши коллеги по III очереди (но не по количеству приобретенных квадратных метров и вложенных в них средств), могут подпортить вам настроение и затаскать по судам с простой целью — «выкинуть» ваши требования в IV очередь, положенную всем юрлицам и прочим инвесторам по ныне действующему законодательству.

Как это происходит, разберем на примере трех кейсов.

Добро пожаловать отсюда


Дело о банкротстве застройщика «ИнвестСтройГрупп» было возбуждено в 2017 году.  Тогда же в III очередь реестра требований кредиторов благополучно включилось акционерное общество. Оно претендовало на получение 39 квартир «в натуре».

И тут права «ИнвестСтройГрупп» на недострой переходят Фонду развития территорий. Фонд, изучив реестр кредиторов, явно не приходит в восторг от того, что там сидит юрлицо и предъявляет свои требования. Чтобы их из III очереди исключить, Фонд обращается в суд.

Первая инстанция Фонду отказывает: застройщик обанкротился задолго до внесения поправок в Закон об участии в долевом строительстве. То есть спор должен рассматриваться в рамках действовавшего на тот момент законодательства, согласно которому юридическое лицо имеет право претендовать на ранее приобретенные у «ИнвестСтройГрупп» квартиры.

С этой позицией не согласилась апелляция, отметив, что на момент обращения Фонда в суд расчет с кредиторами III очереди начат не был. Соответственно, требования акционерного общества действительно можно перенести в IV очередь как обеспеченные залогом.

Кассация поддержала решение апелляционной инстанции и добавила, что 39 квартир акционерное общество приобрело явно в качестве инвестиции, а не для того, чтобы в каждой из них по очереди жить всем АО.

В итоге в суде подсчитали общую стоимость квартир — получилось 134,8 млн рублей — и отправили акционерное общество в IV очередь реестра кредиторов.

Получить постановление кассации по этому делу:
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки

А теперь рассмотрим кейс, в котором суд решал судьбу требований не только юридических лиц, но и граждан-инвесторов.

«На третий-четвертый рассчитайсь!»


Заявление о банкротстве строительной компании ЗАО «ФЦСР» суд принял в далеком 2016 году. Свои требования о передаче квартир в РТК застройщика включили два физических и три юридических лица.

В 2023 году конкурсный управляющий дошел до расчета с кредиторами, увидел, сколько жилых помещений или денег за них придется отдать этим пятерым ребятам, и поспешил их требования из III очереди перенести в IV.

В своем заявлении конкурсный подчеркнул, что каждый из двух физических лиц приобрел у застройщика больше 50 квартир. А это пахнет инвестициями и IV очередью кредиторов. При этом управляющий сослался на определение Верховного Суда, в котором тот приравнял граждан, покупающих недвижимость с целью на ней заработать, к юридическим лицам.

Что же касается требований трех кредиторов-юрлиц, включенных в РТК застройщика-банкрота, то расчет с кредиторами III очереди до сих пор не стартовал, так что и их требованиям место в IV очереди.

Суды трех инстанций согласились с управляющим. В итоге гражданам-инвесторам милостиво оставили в III очереди по одной — самой большой и дорогой — квартире из приобретенных, а требования по остальным признали инвестициями, перевели в деньги и отправили в IV очередь РТК.

Юридическим лицам-инвесторам повезло еще меньше. Поскольку расчет с кредиторами действительно не начался, требования юрлиц в полном объеме отправили в IV очередь.

Кредиторы-инвесторы всей толпой попытались обжаловать определение кассации в Верховном Суде, но тот жалобу отклонил, признав решения нижестоящих инстанций верными.

Получить постановление кассации по этому делу:
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки

У вас могло сложиться впечатление, что у кредиторов-инвесторов нет шанса сохранить свои требования в III очереди, даже если их застройщик обанкротился лет за 10 до внесения поправок в Закон об участии в долевом строительстве. Это не так.

Разберем спор, в котором юридическому лицу удалось получить от Фонда развития территорий свою недвижимость.

Инвестор, который успел


Компания «Дом от Профи» в судебном порядке потребовала от Фонда, которому перешли права застройщика-банкрота, передать ей приобретенную квартиру «в натуре».

Фонд сопротивлялся. Его представители настаивали на том, что требования юридического лица нужно перевести в деньги и отправить в IV очередь кредиторов.

Суды первой и апелляционной инстанций требования «Дома от Профи» удовлетворили. Однако кассация их решения отменила, указав, что в силу действующего законодательства компания-кредитор участником строительства не является. Соответственно, никакой квартиры требовать не может. Только IV очередь, только хардкор.

В ответ на это кредитор направил жалобу в Верховный Суд. И там его услышали.

ВС РФ ознакомился с материалами дела и установил, что застройщик обанкротился в июле 2018 года, а расчет с кредиторами начался в апреле 2019-го. То есть все эти события произошли до принятия поправок в Закон об участии в долевом строительстве. Соответственно, компания-кредитор «Дом от Профи» действительно имеет право требовать приобретенную квартиру «в натуре» — по нормам прежней редакции.

Ознакомиться с определением ВС РФ по этому спору:
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки

Все достаточно просто. Если арбитражный управляющий, Фонд или кредиторы-дольщики пытаются скинуть ваши требования как инвестора из III очереди в IV-ю, отправляйтесь в суд и показывайте пальцем на две даты: дело о банкротстве вашего застройщика начали рассматривать до 27 июня 2019 года — раз; его обязанности перед участниками строительства Фонд или другой застройщик-инвестор перенял тоже до этой роковой даты — два. Этих аргументов достаточно, чтобы вы остались в III очереди ждать своих квартир/коммерческих помещений.

А теперь повысим уровень сложности.

Судьба кредиторов, заключивших договор цессии


Компания-кредитор уступила вам как физлицу свое право требования по договору цессии. В какую очередь кредиторов вы попадете?

Спойлер: однозначного ответа на этот вопрос в судебной практике пока нет.

Для наглядности разберем две абсолютно идентичные ситуации, в которых суды приняли кардинально разные решения.

Физики — направо, юрики — налево


Этим кейсом с нами поделился наш постоянный читатель Руслан, директор регионального фонда защиты прав граждан-дольщиков.

Застройщик обанкротился в мае 2018 года. Его права перешли к региональному фонду в 2021 году, то есть уже после внесения поправок в Закон об участии в долевом строительстве. Однако требования юридических лиц к застройщику о передаче помещений никто не оспаривал.

Только когда дело дошло до введения достроенных объектов в эксплуатацию, Фонд развития территорий, спонсировавший строительство, опомнился и запретил региональному фонду передавать юридическим лицам помещения «в натуре», а вместо этого настоятельно рекомендовал перевести их требования в деньги и отправить в IV очередь РТК.

На этом Фонд не остановился и потребовал от своих региональных коллег, чтобы та же участь постигла всех физических лиц, которые во время банкротной процедуры приобрели требования к застройщику у юрлиц по договору цессии. В этом деле такая ситуация был только у одного кредитора — Валерия.

В теории Фонд мог добиться своего, но реальность полна сюрпризов.

Требования юридических лиц суд без колебний отправил в IV очередь РТК. А вот требование Валерия о передаче квартиры было оставлено в III очереди, даже несмотря на то, что раньше оно принадлежало компании.

Свое решение суд обосновал так:

  1. Региональный фонд перенял права застройщика-банкрота 27 декабря 2022 года. К этому моменту юридическое лицо уже не являлось его кредитором, так как передало свое требование по договору цессии Валерию, физическому лицу, в феврале 2022-го, то есть почти за год до подключения фонда к строительству.
  2. Договор, заключенный между Валерием и компанией-кредитором, не был ни оспорен, ни признан недействительной сделкой.

Может быть, суд просто проявил сочувствие к человеку, который узнал, что дом вот-вот достроят, и рискнул приобрести требование на квартиру у юридического лица, не подозревая о том, что закон изменился, и эти изменения могут превратить его покупку в ноль. Потому что примеров, в которых суды не так благосклонны к физическим лицам, которые по договору цессии приобретают требования к застройщикам у лиц юридических, куда больше.

Получить судебные акты по этому кейсу:
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки

С инвестором поведешься…


Вот один из «нехороших» примеров.

Ситуация развивалась точь-в-точь как в предыдущем кейсе. Региональный фонд заявил о переносе требования физического лица, Елены, в IV очередь РТК, ведь она купила это требование по договору цессии у компании.

Суды трех инстанций с позицией фонда согласились. Изначально спорное требование принадлежало юридическому лицу и должно было быть включено в IV очередь реестра. Уступка этого требования лицу физическому не может волшебным образом «поднять» его в очередь к гражданам-дольщикам, которые имеют приоритетное право на получение жилья. Цитата из судебного документа: «…иное означало бы необоснованную возможность повышения очередности удовлетворения требований кредиторов».

Елена пыталась отстоять свое право на выкупленную у компании-кредитора квартиру в Верховном Суде, но безуспешно. ВС РФ поддержал нижестоящие инстанции. В итоге требование физического лица было переведено в деньги и отправлено в IV очередь.

Получить судебные акты по этому кейсу:
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки

Бывший залоговый кредитор в банкротстве застройщика? Получите компенсацию!


Вам как инвестору не повезло, и застройщик умудрился обанкротиться и/или Фонд развития территорий обратил внимание на ваш недострой после внесения поправок в Закон об участии в долевом строительстве? Тогда рекомендуем сосредоточиться и дальше читать крайне внимательно.

По действующему сегодня закону с момента, когда права застройщика-банкрота переходят Фонду развития территорий, залог с имущества должника снимается. Без этого проблемные объекты недвижимости нельзя перерегистрировать и, соответственно, Фонд не сможет их достроить. А это тупик, согласитесь.

С другой стороны, если к делу застройщика-банкрота подключается Фонд, все инвесторы автоматом теряют статус залоговых кредиторов, а вместе с ним и остаток хоть каких-то гарантий, что часть вложенных в недвижимость денег получится вернуть, ведь гарантией получения хоть чего-то выступает именно залог.

Зато Фонд нововведениями в закон начал активно пользоваться, отмахиваясь от требований инвесторов со словами: «Вы не участники строительства, мы вам вообще ничего не должны».

Назревающий конфликт попытался решить Конституционный Суд, выпустив 21 июля 2022 года постановление № 34-П. В нем был закреплен временный порядок защиты прав бывших залоговых кредиторов застройщиков-банкротов. Поскольку и квадратные метры им больше не светят, и залоговые права у них отобрали, то взамен они имеют право требовать у Фонда денежную компенсацию.

Она разбивается на две части.

Первоначальная компенсация. Фиксированная


Ее размер не зависит от того, когда и за сколько Фонд продаст помещения в проблемных объектах недвижимости. Она положена бывшему залоговому кредитору из самого факта отчуждения Фонду заложенного имущества застройщика-банкрота по оценочной стоимости его прав на земельный участок и недострой.

Таким образом, выплата первоначальной компенсации как бы заменяет утраченное кредитором-инвестором право залога: примерно такие же деньги он должен был бы получить, если бы Фонд в дело не заявился, а имущество застройщика-банкрота было реализовано на торгах.

Размер первой компенсации составляет до 50% от размера требований кредитора-инвестора к застройщику. Сколько именно денег вам в итоге достанется, определяет арбитражный суд, когда выносит определение о передаче Фонду имущества, прав и обязанностей обанкротившейся строительной компании.

Последующая компенсация. Непредсказуемая


Она выплачивается из чистой прибыли Фонда, которую он получит после того, как достроит объекты недвижимости. Чистая прибыль высчитывается из разницы между доходами Фонда от реализации квартир/нежилых помещений в достроенных домах и понесенных расходов на строительство, ввод домов в эксплуатацию, операционные затраты самого Фонда (налоги, зарплаты сотрудников, оплата аренды, коммунальных услуг, транспорта и т. д.).

Часть из денег, которые после всего этого останутся у Фонда на руках, должна быть распределена между бывшими залоговыми кредиторами пропорционально их непогашенным требованиям в РТК.

Таким образом, эта сумма зависит от множества условий, но в первую очередь — от итоговой выручки Фонда. Если она будет.
Не забывайте о том, что перед продажей помещений в достроенных объектах недвижимости Фонд будет распределять квартиры между гражданами-дольщиками из III очереди кредиторов. О том, как это происходит, читайте здесь.

Собственно, такой порядок расчета с кредиторами-инвесторами в ситуациях, когда права застройщика-банкрота переходят к Фонду развития территорий, применяется сейчас и будет действовать до тех пор, пока Госдума не примет соответствующий закон. В данный момент внесение изменений в законодательство застопорилось на втором чтении, поэтому суды, решая споры между Фондом и бывшими залоговыми кредиторами, вынуждены руководствоваться постановлением КС РФ от 21 июля 2022 года. Если хотите его изучить, оставьте e-mail в форме:
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки

Да, мы сказали «вынуждены», поскольку временный порядок выплаты компенсации юридическим лицам и другим инвесторам застройщиков-банкротов, мягко скажем, несовершенен. Верховному Суду даже пришлось изобрести собственную формулу для расчета таких выплат. Как она выглядит и как ее применяют в судебной практике, разберем на примере трех свежих кейсов.

Размер компенсации считаем так…


Компания «ТранспортТрейд» в 2016 году заключила с застройщиком «ОФОРТ-К» договоры долевого участия в строительстве на квартиры и коммерческие помещения общей стоимостью 211 млн рублей. Затем застройщик обанкротился, а в сентябре 2021-го его права и обязанности перенял Фонд развития территорий.

Можем предположить, что ФРТ дал ясно понять кредитору-инвестору, что никаких выплат ему не положено. Сиди себе тихонечко и жди, когда требования кредиторов первых трех очередей удовлетворят, авось, и тебе что перепадет.

Но вот КС РФ выпускает свое постановление, и «ТранспортТрейд» решает этим воспользоваться. Компания идет в суд, чтобы получить от Фонда причитающуюся ей компенсацию.

Суды трех инстанций присуживают бывшему залоговому кредитору выплату в размере 105,5 млн рублей, руководствуясь следующей логикой расчетов:

  1. В РТК застройщика-банкрота есть обеспеченные залогом требования кредиторов III очереди на общую сумму 354 млн рублей, а в IV очереди находятся требования залогового кредитора-заявителя на 211 млн и еще одного инвестора — физического лица на 12 млн.
  2. Рыночная стоимость недостроенных объектов недвижимости, переданных Фонду, оценена в 329 млн рублей.
  3. Общий размер требований всех кредиторов составляет 578 млн. Доля компании «ТранспортТрейд» от этой суммы — 36,5%. Соответственно, если рыночная стоимость имущества застройщика-банкрота составляет 329 млн рублей, то из них кредитору-заявителю нужно отдать 36,5%, то есть 120 млн.
  4. Однако, согласно постановлению Конституционного Суда, размер компенсации не может превышать 50% от суммы требований кредитора-инвестора в РТК. Значит, делим пополам 211 млн, вложенных «ТранспортТрейдом» в недвижимость, и получаем те самые 105,5 млн рублей.

Логично? Вроде бы да. Но Фонд развития территорий посчитал иначе и отправился оспаривать решения трех инстанций в Верховный Суд.

Разбирая именно этот спор, ВС РФ вывел формулу расчета компенсации бывшим залоговым-кредиторам застройщиков-банкротов. По сути, она представляет собой тот же временный порядок, установленный Конституционным Судом, но в более структурированном виде.

Выглядит эта формула так:

К = (С — Р) x 0,6 x Д/100, где —
  • К — сумма компенсации;
  • С — оценочная стоимость предмета залога;
  • Р — сумма расходов на обеспечение сохранности предмета залога;
  • коэффициент 0,6 — это 60%, которые по Закону о банкротстве положены залоговым кредиторам при реализации имущества должника с торгов (если бы в дело не включился Фонд, именно на такой процент от размера своих требований мог рассчитывать залоговый кредитор);
  • Д — доля требования кредитора, претендующего на компенсацию, в процентах от общего размера всех требований кредиторов-залогодержателей (включая граждан — участников строительства, обязательства перед которыми были переданы Фонду).

Если доля кредитора-инвестора меньше 50% от общей суммы требований залогодержателей в РТК застройщика, то он получит первоначальную компенсацию в размере, рассчитанном по этой формуле. Если больше 50%, то ровно половину от суммы своих требований.

Разъяснив порядок расчета компенсации, Верховный Суд отправил спор «ТранспортТрейда» с Фондом развития территорий на новое рассмотрение с посылом: «Пересчитайте там все, только на этот раз правильно, пожалуйста».

Что суд первой инстанции на втором круге и сделал, предварительно узнав у конкурсного управляющего, сколько тот потратил денег на обеспечение сохранности предмета залога. Оказалось, расходы составили 3,9 млн рублей.

Ну а дальше первая инстанция воспользовалась формулой Верховного Суда, чтобы выяснить, сколько же денег на самом деле могли получить залоговые кредиторы, если бы имущество банкрота было продано с торгов.

За основу взяли те же 329 млн рублей (оценочную стоимость активов застройщика). Из нее вычли 3,9 млн рублей расходов на охрану объектов недвижимости. А затем из полученной суммы высчитали 60%. Получилось 195,5 млн рублей:

(329 815 489 – 3 948 780,47) x 60% = 195 520 025,12 рубля.

С первой частью формулы разобрались и перешли к заключительным расчетам размера компенсации кредитора-заявителя.

Доля «ТранспортТрейда» составляет 36,5% от общей суммы требований всех залоговых кредиторов. Значит, первую полученную сумму в 195,5 млн рублей нужно умножить на этот процент по второй части формулы.

Получается: 195 520 025,12 x 36,5% = 71 364 809,17 рубля.

То есть Фонд должен выплатить кредитору-инвестору не 105,5 млн, как было решено до разъяснений Верховного Суда, а 71,4 млн. Эту сумму суд первой инстанции и взыскал с ФРТ в пользу бывшего залогового кредитора, дополнительно указав в своем определении, что «ТранспортТрейд» также вправе получить дополнительную компенсацию, когда достроенная недвижимость будет продана.

Фонд и с этим определением не согласился, подав апелляционную жалобу. В данный момент она еще судом не рассмотрена.

Чтобы получить судебные акты по этому делу, оставьте свой e-mail:
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки

А теперь разберем другой кейс, в котором решался спор между частным инвестором и Фондом по поводу неназначенной компенсации.

«Где деньги, Лебовски?!»


Индивидуальный предприниматель А. заключил с застройщиком предварительные договоры купли-продажи на 11 нежилых помещений. Исполнить свои обязательства строительная компания не успела, «упав» в банкротство. Но даже это предпринимателя не испугало, потому что позже он по договору цессии приобрел у другого кредитора, юридического лица, требование к застройщику на 15 квартир.

Затем, когда банкротная процедура уже была запущена, А. попытался включить свои требования о передаче жилых помещений в III очередь РТК.

Естественно, когда права застройщика перешли к Фонду развития территорий, тот быстренько перевел требования индивидуального предпринимателя в деньги и отправил их в IV очередь. Ведь квартиры были приобретены у юридического лица, которое участником строительства не является.

А. не отчаялся и пошел в суд требовать положенную ему как бывшему залоговому кредитору компенсацию.

Однако суды трех инстанций единогласно предпринимателю отказали. Отказ звучал примерно так: «Вы у банкрота не единственный залоговый кредитор. Требования кредиторов III очереди тоже обеспечены залогом, а имущества банкрота не хватит, чтобы даже их погасить. Так что о выплате компенсации инвестору из IV очереди и речи быть не может. Зачем ее рассчитывать, если она вам все равно не светит?»

Индивидуальный предприниматель был слегка ошарашен, но до Верховного Суда дошел. И тот разделил его негодование по поводу решений нижестоящих инстанций.

Изучив материалы дела, ВС РФ с удивлением обнаружил, что суды, утвердив передачу имущества, прав и обязанностей застройщика-банкрота Фонду, вообще не определили первоначальную компенсацию для залоговых кредиторов. Постановление Конституционного Суда вам что, шутка какая-то?

Короче, так дело не пойдет. Инвесторы, которые утратили свои права как участники строительства и лишились обеспечения требований залогом, имеют право на компенсацию. Так что будьте добры установить ее размер.

С таким выводом ВС РФ направил спор на новое рассмотрение. Правда, итоговый судебный акт по данному делу еще не принят.

Получить определение Верховного Суда по этому кейсу:
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки

Кассация считает компенсацию


Это дело нас заинтересовало тем, что в нем окружной суд применил для расчета компенсации формулу ВС РФ, но как-то странно.

Итак, с требованием выплатить компенсацию бывшему залоговому кредитору в суд обратился конкурсный управляющий. По его подсчетам, Фонд развития территорий должен был заплатить юридическому лицу-инвестору 100,8 млн рублей.

Первая инстанция и апелляция с расчетами управляющего согласились и компенсацию присудили. Фонд же настаивал на том, что должен кредитору 64,2 млн и ни копейкой больше.

Когда спор дошел до кассации, та не стала изобретать колесо, а воспользовалась формулой расчета, предложенной Верховным Судом. И вот что у нее получилось:

  1. Размер требований юридического лица в РТК составляет 226 млн рублей, но это с неустойкой, а она в истории с компенсацией не учитывается. Без нее основной долг застройщика перед кредитором в составляет 201,7 млн рублей.
  2. Общая сумма требований всех залоговых кредиторов из III и IV очереди — 1 млрд 867 млн рублей.
  3. На охрану залогового имущества потратили 11 млн рублей.
  4. Вычитаем эти расходы и получаем чистую прибыль Фонда — 1 млрд 618 млн рублей. Из этой суммы вычленяем 60%, положенных залоговым кредиторам, и получаем 971 млн рублей.
  5. Из этих денег залоговый кредитор может получить не больше 50% от своих требований. Поэтому делим его 201,7 млн пополам и получаем 100,8 млн компенсации. Вуаля!

Следовательно, управляющий, а за ним и суды двух инстанций все верно подсчитали. Фонд должен кредитору-инвестору 100,8 млн. Эту сумму с Фонда и взыскали.

Чувствуете подвох? А он есть. Кассация забыла, что для определения размера компенсации нужно вычислить долю кредитора от общей суммы требований всех залоговых кредиторов. Мы не поленились и провели работу над ошибками в расчетах кассационной инстанции.

В этом деле доля юридического лица составила 9,3% от общей суммы требований в РТК (делим общий размер требований в реестре, то есть 1 млрд 867 млн рублей, на размер требований юрлица-инвестора, то есть 201,7 млн).

А теперь возвращаемся к пункту № 5 в расчетах кассации и умножаем 971 млн рублей на 9,3% — реальную долю кредитора-инвестора в РТК. И получаем 90,3 млн, которые Фонд должен был выплатить юридическому лицу.

Вот так судебная ошибка прибавила кредитору 10 с лишним миллионов и отобрала их у ФРТ.

Чтобы ознакомиться с этим интересным постановлением кассации лично, оставьте свой e-mail:
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки
Рекомендуем перепроверять расчеты инстанций, которые решают вашу судьбу. Будь то хоть суд, хоть налоговая. О том, как замечательно считают в последней, читайте здесь.

На что в итоге может рассчитывать залоговый кредитор в банкротстве застройщика?


Если ваш мозг при прочтении этой статьи взорвался несколько раз, то это нормально. У судей он взрывается не реже. Посмотрите на судебные решения по этой категории споров и увидите тренд: «кто в лес, кто по дрова».

Но что-то общее у этих решений все-таки есть:

1. Если вы как инвестор надеетесь получить от застройщика свои квартиры/коммерческие помещения «в натуре», проверьте две даты:

а) когда судом было принято заявление о банкротстве застройщика;
б) когда права застройщика перешли к Фонду развития территорий или другому застройщику.

Если оба эти события произошли до 27 июня 2019 года, поздравляем, вы — участник строительства, имеющий право на недвижимость.

В остальных случаях — только деньги, только IV очередь. Без вариантов.

2. Если вы — физическое лицо и хотите удачно вложиться в недвижимость, выкупив у компании-кредитора ее требование к застройщику-банкроту, посмотрите на первый пункт и хорошо подумайте. Если юрлицу светит IV очередь или его требование уже там, лучше просто выкиньте деньги в форточку. Так вы от них избавитесь значительно быстрее и без лишних нервов.

3. Требования всех кредиторов-инвесторов в IV очереди автоматически обеспечиваются залогом. Залог слетает, только если за ваш недострой берется Фонд развития территорий. При этом Фонд обязан выплатить вам компенсацию.

4. Компенсация разбивается на две части. Размер первой должен определить арбитражный суд. В идеале. В случае, если права застройщика-банкрота уже перешли к Фонду по решению суда, но в судебном документе нет ни слова о положенной вам выплате (или есть, но Фонд вас все равно шлет лесом), подавайте заявление с требованием компенсации в суд.

5. Расчет размера вашей компенсации за судом стоит перепроверить. А то мало ли.

6. Как бывший залоговый кредитор в банкротстве застройщика вы также имеете право на вторую компенсацию (после того, как Фонд продаст достроенные дома). Но «иметь право» не значит «получить». Ведь оставшаяся от распределения по гражданам-дольщикам недвижимость может и не продасться. Или денег от ее продажи не хватит, чтобы компенсировать требования всех кредиторов-инвесторов пропорционально их долям в РТК.

7. Никто не лишает вас денег, которые должны распределяться между всеми кредиторами в порядке очереди. Например, в конкурсную массу могут поступить средства от ранее оспоренных сделок застройщика. Другое дело, что до вас, стоящего в самом конце РТК, они могут и не дойти.

P.S.: Банкротство застройщиков — сложнейшая тема с массой нюансов. Это утверждение касается абсолютно всех участников процедуры. Если у вас есть вопросы, если вы чувствуете, что ситуация выходит из-под контроля и разворачивается по отношению к вам несправедливо, мы знаем, что нужно делать. Обращайтесь! Наши контакты тут.

Информация в статье актуальна на дату публикации.

Чтобы быть в курсе последних трендов по субсидиарке, банкротству и защите личных активов — приезжайте к нам в гости.
Скидка для новых клиентов на устную консультацию
Вернем спокойный сон всего за 20 000 руб. 9 999 руб.
  • Обсудим вашу ситуацию
  • Ответим на вопросы
  • Дадим рекомендации
Работаем по всей России через Zoom и Telegram. В Москве готовы встретиться лично.
Оставьте свой телефон, и мы позвоним вам, чтобы договориться о дате и времени
Кирилл Древилов
Руководитель проектов по банкротству физических и юридических лиц, арбитражный управляющий
Специализация: индивидуальное сопровождение банкротных процедур как со стороны должника, так и со стороны кредитора.
Область особого интереса: анализ рисков банкротства, разработка стратегии и дорожной карты банкротства как юридических лиц, так и граждан, ведение банкротных процедур «под ключ»: защита/обжалование сделок, взыскание дебиторской задолженности, подготовка финансового анализа, включение/исключение требований кредиторов из реестра, организация или оспаривание торгов, обжалование решений собрания кредиторов, судебные процессы по взысканию убытков и субсидиарной ответственности, разработка мировых соглашений для выхода из банкротства.
5 3 голоса
Article Rating
guest
6 Комментарий
Старые
Новые Популярные
Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии
Вика
Вика
27 дней назад

Ребята, я вас обожаю. Жаль, статья не вышла год назад, когда я как раз разбиралась с этим вопросом. Такого доступного, лёгкого и чёткого материала, как ваш, мне тогда очень не хватило.
П.с. Сейчас инвестиции в новостройки на этапе котлована — рисковая идея. Реально.

Леонид
Леонид
26 дней назад

Не понял, чего сейчас бояться. Все расчеты по ДДУ через счета-экскроу в банке. Пока дом не построится застройщик этих денег не получит. Так что застройщик пусть банкротится сколько угодно, дольщикам и инвесторам это все равно, их деньги на счете-экскроу под железной защитой

Николай
Николай
26 дней назад

Добрый? у Вас в тексте есть фраза  «Тогда ваши требования отправляются в IV очередь, но автоматически обеспечиваются залогом.»
Из чего следует что требования автоматически залоговые?.где это указано?

Есть вопросы? Ответим!
Связаться с нами можно легко и непринужденно. Все наши контакты здесь. Или просто оставьте свой номер телефона, и мы скоро сами вам перезвоним.
Телефоны
Адреса
  • Москва, Варшавское ш., 1, с. 6, W-Plaza 2
  • Санкт-Петербург, Аптекарская наб., 18, AVENUE PAGE
  • Екатеринбург, ул. Декабристов 69, оф. 303
  • Краснодар, ул. Григория Булгакова 12, оф. 5
  • Симферополь, ул. Гагарина 20А, оф. 312
Соцсети
Подпишитесь на рассылку
Раз в неделю мы разбираем кейсы «как можно остаться без штанов, ведя бизнес в России» и пишем обзоры про то, как этого не допустить. Нашим читателям нравятся легкий стиль изложения, отсутствие спама и возможность отказаться от рассылки в любой момент. Присоединяйтесь! Нас уже 14 000.
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки
Подписаться на рассылку
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки
Записаться
на консультацию
Оставьте свои контакты, и мы перезвоним вам в течение
2 рабочих часов.
Обратный звонок
Оставьте свои контакты, и мы перезвоним вам.
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки
Скидка для новых клиентов на устную консультацию
Вернем спокойный сон всего за 20 000 руб. 9 999 руб.
  • Обсудим вашу ситуацию
  • Ответим на вопросы
  • Дадим рекомендации
Работаем по всей России через Zoom и Telegram. В Москве готовы встретиться лично.
Оставьте свой телефон, и мы позвоним вам, чтобы договориться о дате и времени
Заказать письменное заключение
Решим вашу задачу за 3-4 рабочих дня и 80 000 руб. 39 999 руб. для новых клиентов
  • Проанализируем ваши документы
  • Подготовим инструкцию по дальнейшим шагам
  • Ответим на вопросы
  • Все обоснуем хорошим количеством судебной практики
Ознакомьтесь с примерами заключений по ссылке.
6
0
Поделиться своими мыслямиx