Комбо: субсидиарка и ипотека. Как сохранить недвижимость?


«А если у меня ипотека? » ― мы часто слышим этот вопрос на встречах с клиентами и знаем, что нужно делать, чтобы вашу квартиру не продали за долги.

Комбо: субсидиарка и ипотека. Как сохранить недвижимость?

«А если у меня ипотека? » ― мы часто слышим этот вопрос на встречах с клиентами и знаем, что нужно делать, чтобы вашу квартиру не продали за долги.
Многие думают, что ипотека и субсидиарка — вещи далекие друг от друга. Мол, ипотека — это между мной и банком, поэтому другие кредиторы не могут претендовать на залоговую недвижимость.

На самом деле нет. Забрать ипотечную квартиру за долги вполне реально. Более того, это можно сделать даже если это жилье — ваше единственное.

Варианты

Если ничего не делать и ждать, то после получения исполнительного листа, кредиторы пойдут по одному из двух вариантов:  либо они начнут вас банкротить, либо возбудят исполнительное производство. Вот что будет происходить дальше:

1. Банкротство.

В случае вашего личного банкротства, банк будет вынужден предъявить свои требования по кредиту и включиться в реестр требований кредиторов. В противном случае долг перед ним будет списан автоматически при завершении банкротства, чего банк допустить никак не может.

Далее, квартира оценивается и выставляется на торги по правилам Закона о банкротстве.  80 % вырученной суммы заберет себе банк, до 7 % уйдет на гонорар управляющего, а остальное поделят между собой кредиторы. Все, финита ля комедия. Вы перебираетесь жить в картонную коробку (или на яхту — тут уж кому как повезло).

Чтобы получить выдержки из Закона о банкротстве по торгам, оставьте свой e-mail здесь:


2. Исполнительное производство.

Здесь все интереснее.

Чтобы претендовать на имущество, находящееся в залоге у банка, кредиторы должны сначала пойти в суд. И попросить обратить взыскание на залоговое имущество. Так как приоритетным правом получения денег от продажи квартиры по умолчанию обладает банк, то суд должен будет проверить экономическую обоснованность подобного хода. А именно: останутся ли деньги на выплату кредиторам, после того как банк заберет свою долю (тело кредита + проценты).

Отсюда очевидный вывод: чем больше денег вы успели погасить банку, тем выше шансы, что суд примет решение о реализации квартиры на торгах. То, что ипотечное жилье является вашим единственным — никого волновать не будет.

С судебным актом об обращении взыскания на предмет залога, кредиторы бегут к судебному приставу и тот выставляет квартиру на торги по правилам ФЗ “Об исполнительном производстве”. Чтобы получить эти нормы закона на почту, оставьте свой e-mail здесь:


Что делать?

Единственная рабочая стратегия по спасению ипотечного жилья — это его грамотное переоформление на третье лицо (ключевое слово — “грамотное”). А для этого надо дружить не только с головой, но и с банком.

Платить, нельзя задерживать

Чтобы дружить с банком, достаточно платить по кредиту в полном объеме и без опозданий. Это простое правило осложняется тем, что на ваши банковские счета могут наложить обеспечительные меры. Ходатайство об этом обычно подают одновременно с иском по субсидиарке (убыткам / взысканию долга / поручительству и т.д.). Вполне вероятно, что суд удовлетворит эти требования и ваши банковские счета заморозят. Поэтому лучше заранее продумать, как вы будете вносить платежи по ипотеке.

Платить банку надо в любом случае. Просрочка, после которой на ипотечную недвижимость можно обратить взыскание, прописана в кредитном договоре. После ее истечения квартиру могут забрать.

Чтобы обойти аресты на счетах, у должника есть следующие варианты:

  1. Взять в банке справку о том, что ваш счет используется для погашения обязательств по договору ипотеки. Если представить ее в суде или отправить в ФССП, то существует некая вероятность, что именно этот счет арестовывать не станут.
  2. Все в том же банке узнать реквизиты ссудного счета. Это специальный счет, на котором лежат средства по вашему ипотечному договору. Он не клиентский, снять с него вы ничего не можете, а вот платить ― пожалуйста. Именно поэтому аресты на ссудные счета не распространяются. Это российское ноу-хау и банки с иностранным капиталом ссудные счета недолюбливают и не используют. Так что этот способ подойдет не всем.
  3. Деньги по ипотеке можно вносить и непосредственно на корреспондентский счет банка. Реквизиты этого счета есть и в договоре ипотеки, и на сайте банка. Единственное условие: в графе «назначение платежа» нужно  указать номер своего договора. Иначе деньги зависнут.
  4. Платить через доверенное лицо. Все просто: кто-то из ваших близких гасит вашу ипотеку из своего кармана. В случае ареста вашего расчетного счета, они также могут кидать деньги на ссудный или корреспондентский счет.

Сделайте предложение

Чтобы защитить недвижимость, ее нужно перевести с субсидиарщика на кого-нибудь другого.

Тут возможны 2 варианта действий в зависимости от того, 1) может ли новый собственник полностью погасить ипотеку или 2) будет оплачивать кредит частями в соответствии с ежемесячным графиком платежей.

Рассмотрим оба сценария.

Гасим целиком

Ситуация: новый собственник имеет достаточную сумму денег, чтобы погасить ипотеку целиком.

В этом случае все просто: новый собственник заключает договор займа с нашим ипотечником (для простоты назовем его Субсидиарщиком). В договоре прописываем, что исполнение договора осуществляется путем перечисления денег на расчетный счет в банке-залогодержателе. И фиксируем обязанность Субсидиарщика подать соответствующее заявление в банк о погашении ипотеки.

Также в договоре займа прописываем правила перехода прав на предмет залога от банка к новому собственнику. Нюансов там много, но после совершения 4-5 подобных процедур вы будете знать их все как пять пальцев. Если такое количество попыток для вас слишком большая роскошь, то можно обратиться в “Игумнов Групп”.

Естественно, мы по умолчанию подразумеваем, что перед всеми этими процедурами был внимательно изучен кредитный договор и ограничений на реализацию этой схемы не выявлено (нет запрета на досрочное погашение ипотеки и т.д.).

По итогу, если все сделано правильно, третье лицо становится новым кредитором и владельцем закладной. И оно обладает всеми правами залогодержателя: может обратить взыскание на предмет залога, может получить квартиру в качестве отступного, может требовать ее реализации через торги судебных приставов, а может дождаться банкротства Субсидиарщика и претендовать на свои 80% от суммы продажи по итогам банкротных торгов. В общем, способы последующего переоформления квартиры на нового собственника можно выбирать разные — в зависимости от запущенности ситуации и запаса свободного времени.

Чем-то этот вариант похож на обычную цессию: по факту, банк продает свои права требования вместе с закладной. И верно, зачем крутить-мутить, когда можно просто заключить договор цессии с банком?

Дело в том, что ни один банк не продаст вам “живой” кредит.

Во-первых, сделка цессии  по законодательству требует одобрения коллегиального исполнительного органа кредитной организации — правления банка и, как вы правильно понимаете, ради ваших 20-40-60 млн эти занятые люди вряд ли изъявят желание тратить свое время.

Во-вторых, Новый собственник не является кредитной организацией, а значит не может исполнять ряд свойственных банку обязанностей. Например, вести ссудный счет. А между тем, эти права и обязанности должны передаваться в полном объеме в рамках цессии. Получается сделка изначально идет с пороком. И если на продажу невозвратных кредитов ЦБ еще как-то закрывает глаза, то отчуждение по цессии обслуживаемого долга — нашего регулятора точно не обрадует. А потому все известные мне банки на цессию не соглашаются и предпочитает схемы, схемки и схемочки.

Но это уже детали для тех, кто чуть глубже в теме. Суть первого варианта понятна, переходим ко второму.
Гасим ежемесячно

Ситуация: новый собственник не имеет суммы денег для единовременного погашения ипотеки.

В этом случае, потребуется ввести нового собственника в кредитный договор в качестве созаемщика. Без желания банка этого не сделать. И здесь, помимо знания юридических тонкостей вопроса, потребуются еще навыки ведения переговоров. Нужно будет считать деньги и показывать банку выгоды и риски.

Хуже всего обстоит ситуация у ипотечников, которые уже погасили большую часть ипотеки — в этом случае банк понимает, что даже 80% от суммы реализации квартиры в банкротстве, хватит на погашение оставшегося хвоста по долгу. Ну и смысл ему тратить время на переговоры и схематозы? Проще дождаться вашего банкротства и забрать свое.

Гораздо сильнее переговорная позиция у ипотечников, которые погасили не более 30% суммы кредита. В этом случае, вырученных денег от продажи квартиры на торгах может не хватить на покрытие остатка долга. И банку гораздо интереснее сохранить ситуацию “как есть” — с ежемесячным получением денег по ипотеке, пусть и от третьего лица.

Как бы то ни было, переговоры с банком придется вести в любом случае. И будет хорошо, если у вас есть пониманием того, как в банке принимают те или иные решения: на что можно давить, а про какие аргументы лучше забыть. Опять же, если такого опыта у вас пока не было, то услуги  “Игумнов Групп” — это то, что доктор прописал.

После того, как все вопросы с банком согласованы и документы готовы к подписанию — необходимо их внимательно изучить. Подводных камней там всегда хватает. Например, банк может проталкивать вариант с последующим возникновением у созаемщика прав залога — а это не тот вариант, который может устроить человека, желающего перевести квартиру на себя целиком.

После того, как все документы согласованы и подписаны, вопрос можно считать решенным на 50%. Официальный созаемщик платит деньги по ипотеке и вправе требовать их получения в регрессном порядке с основного должника. А значит у нашего субсидиарщика появляется “дружественный” кредитор со своими правами. И чем больше он платит, тем больше он “дружественный”. ))

Осталось решить вопрос с переходом права собственности на жилье на нового собственника (он же — созаемщик). Здесь без согласия банка, опять же, не обойтись, но если вы дошли до этой стадии, то это уже не проблема.

Варианты переоформления квартиры на созаемщика можно использовать разные. Главное, чтобы сделка делалась с пониманием возможных рисков ее последующего оспаривания. Так что дарение исключено. А в остальном все зависит от вашей фантазии и юридической подкованности.

Альтернативный вариант

Чтобы ипотечная недвижимость перешла на другого человека, не обязательно подписывать соглашение о замене лица в обязательстве. Иногда достаточно просто оформить развод с супругом/ой.

С точки зрения закона, все совместно нажитое имущество делится при разводе. А вот в каких пропорциях — это возможность для творческого подхода. К примеру, если дети после развода остаются с женой, то она может требовать приоритета при разделе жилья. В том числе и ипотечного.

Здесь тонкий момент в том, чтобы банк не заявился в бракоразводный процесс и не потребовал выдела доли одного из супругов с целью обращения на нее взыскания. А такое право у него есть в соответствии с семейным кодексом. Чтобы получить ссылку на соответствующую статью, оставьте свой е-мейл здесь:


Сделка «зашаталась»

Не стоит думать, что остальные кредиторы придут в восторг от такого поворота событий. Их шансы получить деньги тают на глазах. Если вы успели выплатить больше 30 % ипотеки и убедили банк пойти на замену должника или заключили соглашение о разделе имущества при разводе, то интересы кредиторов могли пострадать. А значит, основания для оспаривания этих сделок налицо.

Помимо причинения ущерба кредиторам, самостоятельным основанием для отмены сделок могут стать такие мелкие на первый взгляд детали, как отсутствие доказательств передачи денежных средств (оспаривание по безденежности), неграмотно составленный пакет документов с банком (нарушение требований законодательства в части формы и содержания соглашений), нарушение правил внесения денежных средств третьим лицом и т.д.

Добиться того, чтобы сделка устояла, достаточно просто. Надо заранее знать все нюансы, на которые суд обращает внимание при рассмотрении подобных дел и позаботиться о том, что они у вас не вылезли. Подробнее об оспаривании сделок можно почитать здесь.

Титры

Это был тизер защиты ипотечной недвижимости при субсидиарке. За полной версией приходите в «Игумнов Групп» на личную консультацию. Она будет платной, потому что в отличие от кино, мы не собираем лучшие моменты в рекламном ролике, а наоборот оставляем самые действенные приемы для личных встреч с любимыми клиентами.
Алексанян Амалия
юрист "Игумнов Групп", профи в банковском праве и банкротстве кредитных организаций
Специализация: защита от субсидиарной ответственности в сфере кредитных организаций. Разработка комплексной стратегии и реализация мер, направленных на обеспечение безопасности активов руководителей и бенефициаров бизнеса.
Вам так же будет интересно:
comments powered by HyperComments
Есть вопросы? Ответим
Связаться с нами можно легко и непринужденно — звоните по телефону, пишите во Вконтакте, в Фейсбуке или в Инстаграм или просто оставьте свой номер телефона и мы сами перезвоним.