Мы входим в ведущие правовые рейтинги России
Банкротство застройщика: инструкция для дольщиков

Если застройщик – банкрот. Что делать дольщику? Часть 2

Окончание квеста по включению в реестр требований участников строительства
1366
2
В первой части инструкции «Как дольщику подать заявление о включении в реестр требований кредиторов застройщика-банкрота» мы рассказали, как узнать про банкротство застройщика и как определиться, что с него требовать — квартиру или деньги. Едем дальше.
Если у вас есть вопрос по банкротству, субсидиарке, защите личных активов или по налоговым спорам, подпишитесь на нашу рассылку
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки

Шаг третий. Документы и сроки


Из документов для включения в реестр требований участников строительства вам потребуются:
  • основной договор;
  • доказательства его оплаты.

НЕ НАДО отправлять управляющему подлинники документов, все — только в копиях. Если копия не заверена печатью банка или другого юрлица, заверяйте сами: пишите «Копия верна» на каждой странице, ставьте дату и подпись. Подлинник покажете конкурсному управляющему по требованию (если запросит).

На сборы и отправку законом дается 45 рабочих дней. Начало этого срока — дата публикации сообщения о банкротстве застройщика в «Коммерсанте». Либо дожидайтесь уведомления от конкурсного управляющего.

Основной договор


Что им может являться:
  • договор участия в долевом строительстве (он же — ДДУ). Если покупали по уступке (переуступке), то «первичный» ДДУ и договор уступки права требования;

  • договор купли-продажи жилого помещения (если дом уже введен в эксплуатацию и у застройщика оформлено право собственности);

  • предварительные ДДУ или ДКП; договор займа, по которому возврат займа производится путем передачи в собственность жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства;

  • любой иной договор/соглашение. Главное, чтобы по его смыслу было ясно, что по этому договору вам за плату застройщик обязался передать в такой-то срок такое-то помещение (квартиру, машиноместо и т.д). Это может быть договор инвестирования, например, договор об оплате пая ЖСК и даже соглашение об отступном (если застройщик должен вам денег, а хочет отдать квартирой).

ВАЖНО! Статус участника строительства у физлица может появиться на основании любого договора, который предусматривает со стороны исполнителя обязательство о передаче жилья, со стороны гражданина — оплату этого жилья. Обязательного заключения ДДУ не требуется, оговорка о том что в рамках договора создается недвижимое имущество — тоже.


  • все дополнительные соглашения к договорам («допники»). Если первичный договор зарегистрирован в Росреестре (те же ДДУ регистрируют всегда), то и допники также должны быть там зарегистрированы.

Приложите и акт о выполнении обязательств между вами и застройщиком (если он есть и является частью договора).

Реальный ущерб подсчитывать не нужно. В соответствии с нормами закона о банкротстве конкурсный управляющий должен учесть его в РТК сам, независимо от того, предъявил ли дольщик соответствующее требование. Но при подаче заявления лучше ткнуть управляющего в эту его обязанность.

Застройщик-банкрот: полная инструкция для дольщиков

РТК застройщика с записью о включении убытков в виде реального ущерба. Пример

Доказательства оплаты


Это платежные документы, соответственно. Идеально, если платеж за квартиру прошел безналом и по одной банковской платежке.

Но такое бывает не так уж часто. Поэтому собираем все платежки по квартире, деньги по которым ушли застройщику (или квитанции к приходно-кассовым ордерам, или иные документы — вы и векселями могли расплачиваться), добавляем кредитный целевой договор (то есть ипотечный, если есть).
НЕ НАДО прикладывать копии ваших платежек банку в счет погашения долга по ипотеке. Это другое (с).

Если вы покупали квартиру за наличные

Хуже, если у вас была оплата за квартиру наличными, и на руках остались только квитанции к приходно-кассовому ордеру, а до расчетного счета застройщика эти деньги не дошли. Если так, то управляющий может не поверить в то, что вы оплатили квартиру, и вам придется доказывать сам факт того, что у вас эта сумма вообще была. Пассаж «Я просто взял и достал эти десять миллионов из-под матраса, он у меня большой» не прокатит, конкурсный управляющий может вам отказать во включении в реестр.

Тем не менее держите позицию Верховного Суда по поводу оплаты налом.

М. купил несколько квартир у ООО «АМД» на сумму 36 миллионов рублей. Застройщик обанкротился, М. подал заявление о включении в РТК требования о передаче квартир. Первая инстанция М. отказала, потому что платил он за все наличкой, в подтверждение оплаты в суде показал копии квитанций к приходным кассовым ордерам общества. Суд заявил, что М. не доказал факт внесения денег, потому что в кассовой книге застройщика их поступление не отражено, и на счет ООО «АМД» они тоже не зачислялись. Да и вообще, М. не обосновал, почему платил наличкой в то время, когда у застройщика имелся расчетный счет.

Позиция суда: условия договоров долевого участия — сначала предварительного, а затем и остальных — предусматривали оплату либо перечислением на счет, либо внесением наличных. Так что выбор у М. был. А то, что должник нарушил правила учета наличных — это не повод лишать добросовестного дольщика его квартир. Это раз.

Два — никто не поинтересовался, водились ли вообще у М. такие деньги. А они водились, есть подтверждение — договоры купли-продажи квартиры в Москве, доли в компании, выписка по счету гражданина.

Ну и три: где ваш конституционный принцип равенства, который запрещает по-разному обходиться с людьми, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях? Другим, платившим этому застройщику наличкой (есть соответствующие решения), — квартиры, а тут — шиш?

Апелляция первую инстанцию поддержала, кассация тоже, а  вот Верховный Суд увидел нарушение принципа равенства и направил дело на новое рассмотрение.

Скачать этот документ ВС РФ.
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки

Если вы купили квартиру в рассрочку от застройщика

И не успели полностью выплатить все деньги. Вас включат только в денежные требования в размере уже внесенной суммы. На жилье вы претендовать не вправе, поскольку полностью ничего не оплатили.

Если вы купили квартиру в ипотеку

Вы включаетесь на полную стоимость квартиры. Банк же за вас все оплатил? Оплатил.

Насчет «А можно мне теперь не платить ипотеку, ведь квартиры не будет?» — даже не надейтесь. Банкротство застройщика никак не освободит вас от обязательства перед банком. Строится — не строится — банку это фиолетово: он же вас кредитовал, а не застройщика. Так что не забывайте аккуратно вносить ежемесячные платежи. Даже если вы бросите платить, банк и ваше право требования к застройщику заберет, и с вас долг взыщет. И да, если будет принято решение о том, чтобы выплатить дольщикам деньги вместо жилья, проценты по ипотеке в эту сумму не включат. Но можно попробовать выбить их как убытки в судебном порядке.

Если вы покупали квартиру по уступке (переуступке, цессии)

В случае, если по этому договору обязательство в части уплаты цены прекращено (то есть изначальный участник долевого строительства застройщику все оплатил), то дольщику представлять документы, подтверждающие обоснованность его требований (первоначальный договор), не нужно, это оговорено в законе о банкротстве. Должно хватить договора уступки (переуступки).

На практике лучше возьмите заверенную застройщиком или цедентом (уступающим право) копию «исходного» ДДУ и копию акта между сторонами. И заверенную копию платежки за вашу квартиру от первоначального участника (или от всех участников цепочки по переуступке, если это не первая уступка). Да, в законе написано, что вроде бы такого не надо, но лишним не окажется. Особенно не будут лишними доказательства оплаты первоначального договора с застройщиком. Если их нет, ваши шансы на включение в РТК резко снижаются (могут либо не включить сразу, могут потом включение оспорить).

Если вы покупали квартиру не один

А, допустим, всей семьей, пишите заявление о включении требований от имени всей семьи; перечисляйте всех покупателей и пишите адрес каждого. Укажите, кто какую долю приобретал.

Если вы — один — купили две-три квартиры (или квартиру и машиноместо) у застройщика-банкрота

Лучше пишите заявление сразу на все. Но можете подать требования отдельно на каждое место или помещение, тут уж как хотите.
НЕ НАДО включать в этот бумажный массив все ваши агентские договоры с риелторами. Они тоже о другом.

Пристегиваем ко всем собранным документам копию паспорта. Если ранее вы с застройщиком судились (например, на предмет расторжения договора), прикладываем еще и копию судебного решения, копии документов исполнительного производства (исполнительный лист, справка о задолженности по исполнительному производству) и т.д.

Если документы за вас подает доверенное лицо, пусть приложит заверенную нотариусом копию нотариальной доверенности. В доверенности должно быть оговорено право на участие от вашего имени в деле о банкротстве.
Заказать письменное заключение
Решим вашу задачу за 3-4 рабочих дня и 80 000 руб. 39 999 руб. для новых клиентов
  • Проанализируем ваши документы
  • Подготовим инструкцию по дальнейшим шагам
  • Ответим на вопросы
  • Все обоснуем хорошим количеством судебной практики
Ознакомьтесь с примерами заключений по ссылке.

Шаг четвертый. Куда всю эту пачку отправлять и в какие сроки


Итак, на все у вас 45 дней. Потом реестр требований участников строительства закроется (но тс-с-с, есть и лайфхак, как проскочить и не оказаться в зареестровых требованиях. Это когда шанс на получение чего-либо составляет 0,1% или еще меньше).

Значит, собрали все, совсем все. Пишите собственно заявление. Указывайте в нем приложения. Строгая форма заявления законом не предусмотрена, но в интернете есть образцы. С ними все заполнять легче и быстрее. Не забудьте поставить свою подпись.

Скачать примерную форму заявления о включении в реестр требований кредиторов застройщика.
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки

Отправляйте заявление + эту пачку копий в адрес конкурсного управляющего. Адрес может быть указан в уведомлении о признании застройщика несостоятельным (банкротом), если вы его получали. Если не получали, ищите адрес управляющего в том же «Коммерсанте» или на ЕФРСБ. Ничего страшного, если там будет указан абонентский ящик: 666666, гор. Москва, а/я 666 — это нормально.

Пересылайте пакет документов почтой, СДЭКом, чем угодно, главное, под опись и с отслеживанием. С момента получения ваших бумаг у управляющего есть 15 рабочих дней, чтобы включить вас в РТК.

Сводные сроки на стадии включения в реестр требований участников строительства

 
Действие Кто должен отслеживать Срок
Передача документов застройщика Руководитель должника 10 календарных дней
Уведомление участника строительства о банкротстве Конкурсный управляющий 5 дней
Уведомление считается полученным Участник строительства По истечении 15 дней со дня опубликования уведомления в газете «КоммерсантЪ»
Направление требований управляющему Участник строительства 45 дней со дня опубликования сведений в газете «КоммерсантЪ»
Рассмотрение требования дольщика и уведомление о результатах Конкурсный управляющий и участник строительства 15 рабочих дней с момента получения требования конкурсным управляющим
Закрытие реестра Конкурсный управляющий и участник строительства По истечении 2 месяцев с даты публикации сведений в газете «КоммерсантЪ»
Включение дольщика в реестр требований участников строительства Участник строительства 45 дней со дня получения уведомления конкурсного управляющего об открытии конкурсного производства, независимо от закрытия реестра
Направление возражений в суд на решение конкурсного управляющего Участник строительства 15 рабочих дней с даты получения уведомления от конкурсного управляющего
Сроки даны в соответствии с правилами о банкротстве застройщиков по делам, возбужденным после 01.07.2021.

Да, реестр открыт не вечно, но для участников строительства есть лазейка по срокам включения: они могут предъявить свои требования не позднее сорока пяти дней, начиная со дня получения уведомления конкурсного управляющего, независимо от даты закрытия реестра.

Поэтому обещанный лайфхак: по факту конкурсный управляющий может направить вам это уведомление спустя хоть полгода. И если вы предъявите требования в течение 45 дней, то срок пропущен не будет. Для вас реестр будет, ну, слегка приоткрыт.

Еще в октябре 2011 года дольщик пришел включаться в реестр требований о передаче жилых помещений (так раньше назывался реестр требований участников строительства) застройщика.

Суд его включил, однако не в «квартирный» реестр, а вообще в зареестровые требования. «Дольщик опоздал, — сказали в суде. — Реестр давно закрылся. На все про все два месяца. И «общий» закрылся, и РТЖП тоже. Последний вообще в августе схлопнулся, через два месяца, как в силу вступил закон, который ввел этот ваш «7 параграф».

Апелляция оставила все как есть, а суд округа еще и добавил, что включение требования дольщика в зареестровые требования вообще никак его прав как участника строительства не нарушает. Реестр о передаче жилых помещений — это просто список: тех, кому от должника нужны квартиры.

Но при пересмотре дела в порядке надзора Президиум ВАС (дело было в 2013 году) разъяснил, что конкурсный управляющий обязан в пятидневный срок уведомить о банкротстве всех ему известных участников строительства. А если вообще не уведомил или сделал это после публикации в «Коммерсанте» данных о введении 7 параграфа, то срок для постановки в РТЖП (два месяца) начинает течь не ранее даты направления арбитражным управляющим уведомления. А раз в материалах дела нет доказательств того, что управляющий прислал уведомление, то и срок не пропущен. Итого: «квартирный» реестр для уважаемого дольщика открыт, проходите.

Или вот что по новым правилам.

Дольщик покупает новостройку по договору уступки права требования, но не встает в реестр в двухмесячный срок после публикации в «Коммерсанте». А в начале декабря 2022 года Фонд развития территорий принимает решение о достройке. 23 декабря дольщик уже стучится к конкурсному управляющему: а включите-ка в реестр мои требования о передаче квартиры.

Конкурсный управляющий его включать отказывается, поезд ушел. Дольщик идет в арбитражный суд. Суд его ставит в реестр: управляющий вообще должен был поставить дольщика в него «автоматом», на основании данных ЕГРН. Это же есть в законе. То, что арбитражный управляющий этого не сделал, не повод снижать уровень правовой защиты участника строительства.

Управляющий судебный акт обжалует, апелляционный суд сравнивает даты принятия Фондом решения о достройке и подачи заявления, как бы говорит дольщику: «Ишь, какой хитрый!» и переводит требования о передаче жилья в денежные. Суд округа с ним соглашается.

Дольщик совместно с другими потерпевшими от невключения продолжает настаивать, что включение должно производиться автоматически на основе сведений из ЕГРН. Ведь право участника строительства на квартиру не должно зависеть от того, выполнил управляющий возложенные на него обязанности или нет. А то, что конкурсный управляющий обязан самостоятельно прошерстить реестр недвижимости, в законе написано.

К делу проявил интерес Верховный Суд и скоро будет его рассматривать.

Запомните это дело и эту позицию: есть вероятность, что в случае «победы» дольщиков аргументацию можно будет использовать, чтобы дольщики могли свободно вставать в РТК застройщика после его закрытия.

Скачать судебные акты по лайфхаку с началом течения срока и делу об «автоматическом» включении.
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки

Так что делать, если я пропустил срок постановки в РТК?


Конечно, восстанавливать. Пока что суды относятся к дольщикам («участникам строительства», физлицам, купившим квартиры для себя, а не для перепродаж) очень лояльно — различные пафосные фразы о защите конституционного права на жилье, гражданах — непрофессиональных инвесторах — участниках рынка строительства все еще на слуху и целыми цитатами кочуют из одного судебного акта в другой.

К слову, вот одна такая хорошая цитата еще из позиции Высшего арбитражного суда:

«Законодатель исходит из того, что главная цель специальных правил закона о банкротстве — это приоритетная защита граждан — участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей».

Теперь у вас все козыри на руках.

Обобщенно: если срок дольщиком пропущен, то при заявлении участником строительства мотивированного ходатайства о восстановлении срока на предъявление требований суд с высокой долей вероятности его удовлетворит и рассмотрит ваши требования. Но только если вы «непрофессиональный инвестор». Высока вероятность, что откажут. Если у вас нежилое — то же самое.

Скачать позицию ВАС о пропуске срока и практику по восстановлению.
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки

Вас включили в РТК


15 рабочих дней с момента доставки документов прошли. Еще недельку закладываем на ответное письмо. И-и… оно приходит. Ваше требование признали обоснованным, а вы получили письменное подтверждение включения ваших требований в реестр требований участников строительства.

Но это не значит, что конкурсный управляющий побежит за вами с ключами от квартиры или конвертом с деньгами. Включение в реестр значит, что вас признали имеющим право получить эту квартиру или деньги от застройщика.

Верховный Суд на этот счет говорит, что при рассмотрении обоснованности требования дольщика проверяется наличие только формальных оснований: «Вопрос о возможности фактического исполнения застройщиком обязательства по передаче жилого помещения на этой стадии разрешению не подлежит». Вот так. Никаких гарантий у вас по-прежнему нет.

Скачать документы Верховного Суда, где говорится об этом.
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки

Можно не дожидаться письма от управляющего, а проверить, включили вас или нет, прямо на сайте Фонда развития территорий в разделе «Гражданам» — «Дольщикам» — «Проверка включения в РТУС».

Банкротство застройщика: полная инструкция для дольщиков
Проверка включения в реестр застройщика-банкрота на сайте Фонда развития территорий

Вас не включили в РТК или требования включили частично


Вам пришел отказ о включении? Или часть ваших требований управляющий включил, а часть — отказался? Опять — добро пожаловать в арбитражный суд. Собираем все бумажки, отказ во включении в реестр, пишем новое заявление, указываем в нем, почему управляющий не прав, и идем сдавать документы. Ждем принятия заявления, затем — судебного заседания и доказываем свою правоту. В случае успеха получаем определение о включении в реестр (и сохраняем его: суд его может сразу и не найти, когда вам приспичит).

Особые случаи и «А что, если?»


А если я не получил ни уведомления о включении, ни отказа?


Звоните конкурсному. Но не только. Главное — пишите ему, и по электронной почте, и бумажное письмо. Требуйте письменного ответа на свое заявление.

А если на мои письма и звонки арбитражный не отвечает или обещает, но ничего не делает?


Подавайте заявление о включении в реестр напрямую в арбитражный суд. Пишите в исковом то же самое, что и конкурсному в заявлении, но добавьте туда информацию о том, что вы своевременно обратились к КУ, а он бездействовал. Приложите копии квитанции об отправке документов и опись вложения. Госпошлину платить не надо.

Итак, собираете ту же пачку документов, что и конкурсному, прикладываете к ней отказ во включении в реестр требований кредиторов, ходатайство о восстановлении срока (укажите уважительную причину: командировка, болезнь; представьте доказательства) и идете в арбитражный суд.
Не забудьте и просто пожаловаться на арбитражного управляющего. Куда жаловаться, читайте в статье «Как выявить нарушения арбитражных управляющих».

А если я ничего никому не отправлял, не требовал, у меня и документов-то нет? Квартиру мне все равно дадут? Все же есть в информационных системах?


Вообще, где-то запись о вашем праве на будущую квартиру должна быть. Например, среди документов застройщика, которые он передал конкурсному. Или в Росреестре — данные о регистрации договора долевого участия.

Но, кроме этого, должны быть и данные об оплате договора. И если в тот день, когда Фонд развития территорий (или фонд субъекта РФ) примет решение о том, что дает деньги на достройку дома, ваши документы об оплате квартиры у застройщика не обнаружатся (а вы эти документы конкурсному не донесли), то конкурсный управляющий пойдет в арбитражный суд с заявлением об исключении вашего требования из реестра, если он ранее включил вас самостоятельно на основании данных из ЕГРН. Право на квартиру вы потеряете.

Хотя если документы об оплате вы не донесли по уважительным причинам, срок для включения в реестр вам восстановят и вам придется пройти всю вышеописанную процедуру со сбором бумажек и доказыванием своих прав на недвижимость.

А если я захочу «перепрыгнуть» из денег в квартиру?


Стандартная ситуация: сначала человек не верит в перспективы достроя и решает «взять деньгами», а потом на стройке начинается шевеление. Вместе с ним приходит и понимание, что физическая квартира — она лучше абстрактных денег. Только в реестр-то уже заявлено денежное требование. Что делать?

Так называемая трансформация требования из денежного в «квартирное» возможна. Последняя правовое положение кредитора не изменяет, объем прав не увеличивает, следовательно, является юридически возможной.

Дольщица застройщика «ЖК АРС-Аврора», узнав, что недострой берет приобретатель, передумала брать деньги и заявила о том, что хочет двухкомнатную квартиру, на которую раньше заключила ДДУ. И уведомила об этом суд. Первая инстанция, апелляция и кассация дольщицу слушать не стали: вы же сами отказались от исполнения договора, заявившись в деньги. Нет, тут уже либо крестик снимите, либо…

Но у судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ оказалась другая точка зрения на все. Как мы помним, защита граждан — участников строительства как непрофессиональных инвесторов — задача приоритетная, надо граждан защищать, а не гнобить. Передача недостроя приобретателю для достройки — как раз инструмент для достижения этой цели. А положение участников строительства является равным независимо от того, в какой из реестров (о передаче жилых помещений или денежный) включены их требования. То есть отношение к требующим деньги и квартиры не должно различаться. Поэтому форма изложения требования для его учета в реестре (о включении денежного требования либо о включении требования о передаче квартиры) не имеет значения, никаких прав это дольщице не добавляет. Отмените все и отправьте дело на новое рассмотрение.

Но «трансформация» не сработает, если:
  • вы успели расторгнуть договор с застройщиком и, мало того, взыскать с него деньги, а теперь еще и квартиру хотите получить. Как-то оно неправильно.

Хотя бывает и по-другому, как в Татарстане: сначала дольщик расторг договор, а потом захотел жилье. Три инстанции ему отказали, а Верховный Суд сказал: «Почему бы и нет?» и отправил дело на новое рассмотрение. Может, у дольщика все и получилось бы. Но, пока шли суды, конкурсный управляющий умудрился квартиру, на которую дольщик претендовал, продать другому человеку. Счастье было так близко, однако — облом.
  • вы — гражданин-инвестор с несколькими жилыми помещениями. Правила у нас для простых граждан, а не для вас: вы тут прибыль получаете. О том, как вести себя профессиональному инвестору при банкротстве застройщика, поговорим в одной из следующих статей.

Скачать подборку судебных актов по трансформации требований и попытке получить жилье по расторгнутому договору.
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки

А если дольщик умер, что делать?


В законодательстве сказано, что если наследодатель уже был включен в реестр требований участников строительства, то заменить кредитора на наследника вправе сам конкурсный управляющий.

Берете свидетельство о праве на наследство, прикладываете его нотариально заверенную копию вместе с ходатайством о замене кредитора в РТК на себя, отправляете конкурсному. Заявление пишите от своего имени. Если управляющий откажет, идите в суд с ходатайством о процессуальном правопреемстве.

Если же дольщик скончался, не успев включиться, вы получаете свидетельство о праве на наследство и идете к конкурсному — для соблюдения порядка предъявления требований.

Очень вероятно, что управляющий вас включать откажется, отмахнувшись пропуском срока для включения. Тогда идем в суд с ходатайством о восстановлении срока для включения. Обоснование — уважительная причина, вступление в наследство. Основное здесь — сразу после вступления в наследство бежать к конкурсному управляющему: не затягивать процесс, чтобы суд видел, что вы действительно старались и действовали добросовестно.
По наследству у нас переходят не только права, но и обязанности. Особенно в связке с наследованием «хороша» субсидиарная ответственность: заявление о привлечении к ней наследников может прилететь и спустя несколько лет после смерти наследодателя.

Хороший вариант. Право собственности на жилье без включения в реестр требований кредиторов


Самая классная для вас ситуация в банкротстве застройщика — если ваш должник прежде, чем улететь в несостоятельность, успел:
  • получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
  • передать вам квартиру по акту.

Тогда ваш объект требований сомнений не вызывает — квартира. Вы просто не успели оформить на нее собственность. Ее можно получить и без включения в РТК застройщика.

Но зачем вообще в таком шоколадном случае бежать в суд, если можно просто с договором и актом пойти в МФЦ, уплатить госпошлину и зарегистрировать свое право?

Затем, что есть положение закона о банкротстве, согласно которому решение о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства арбитраж направляет «в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество».

То есть Росреестр ваше право не зарегистрирует. Оно вам надо? Поэтому добро пожаловать в суд, оплачивайте 6 000 рублей госпошлины, получайте определение и регистрируйте на здоровье. С судебным актом Росреестру деться будет некуда.

Скачать судебные акты о признании права собственности на жилое помещение и акт об отказе во включении в случае с нежилым помещением.
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки

А если разрешения на ввод и акта нет?


Если разрешения на ввод в эксплуатацию и акта приема-передачи нет, то суд может отказать в признании права собственности. Потому что такое признание права за отдельным инвестором может: «повлечь нарушение …принципа равенства кредиторов …и воспрепятствовать включению объекта незавершенного строительства в конкурсную массу должника с целью удовлетворения требований всех кредиторов».

А может и не отказать. Потому что Президиум Верховного Суда РФ в свое время разъяснял, что кредитор, в полном объеме оплативший квартиру для удовлетворения своих личных нужд, связанных с улучшением жилищных условий, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении должником обязательств — требовать защиты своих прав.

В эту защиту в том числе входит и требование в признании за ним права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте (то есть недостроенной квартиры). И то, что строительство дома еще не завершено, защите права мешать не должно, если дольщик честно все оплатил.

А что, так можно было? 


Чудеса случаются, есть пример того, как дольщик получил квартиру, вообще не включаясь в реестр требований застройщика-банкрота. Но имейте в виду, что не включаться в надежде на такой же исход — это игра в русскую рулетку.

С. пришел в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на квартиру, когда банкротство застройщика шло уже пять лет. Покупал С. жилье по уступке у юрлица, в суд предоставил зарегистрированный договор, платежки от первоначального участника строительства и свои, а также ипотечный договор. Дом к тому моменту уже был введен в эксплуатацию, часть квартир в нем — передана вставшим в РТК дольщикам. Суд вспомнил про конституционный принцип равенства и приоритет защиты граждан — участников строительства как непрофессиональных инвесторов, посчитал, что С. принес все, что нужно, и вынес определение о признании его права собственности на квартиру. Даже госпошлину С. вернули.

Скачать документы на тему признания права собственности на жилое помещение.
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки

Косячат все


Приготовьтесь в том числе и к этому. Понятно, что главный по косякам — это сам застройщик, это же он не дал вам ваше кровное. Но мудрить наверняка будут и конкурсный управляющий, и суд. Управляющий может забыть вас уведомить и о банкротстве, и о собрании кредиторов, и о включении в реестр, и у него найдутся веские причины для оправданий: «Мне не передали документы», «У вас указан не тот адрес, а я все отправил». Он может «забыть» включить реальный ущерб, принять у кадастровых инженеров неверно составленный техплан помещения, и в результате квартиру вам передать будет нельзя, потому что по этому техплану площадь вашей скромной однушки раскинется метров на 80 и на три комнаты.

Косячить будет и Росреестр. Еще при регистрации ДДУ он сделает вам запись о том, что ваша квартира с номером 2 находится на шестнадцатом этаже. А потом отгадывайте загадку, что это за квартира и где вообще ее искать. Про указание в ЕГРН неверной площади говорить нет смысла: такие трюки регистраторы проделывают постоянно.

Косячить будет также и суд, указывая в определениях не тот адрес квартиры, строительный или условный номер, не ту площадь и не вашу фамилию.

Или суд может включить вас в РТК, а потом долго искать, но не находить ваше определение, чтобы выдать его вам на бумаге. Запросто. Поэтому заранее готовьте для арбитражного управляющего, Росреестра и суда шаблоны заявлений, например, об исправлении описок, опечаток, арифметических ошибок. Выясняйте, куда на кого жаловаться, и так далее. Вас окружают очень, очень гордые птицы, и пока их не пнешь, они даже место старта для полета не займут.

А что дальше?


Вы включились в реестр требований кредиторов застройщика. Варианты развития событий:
  • вас достроят (это максимум);
  • вас не достроят и переведут всех «в деньги» (которые когда-то выплатят, возможно);
  • и дострой, и выплату компенсаций признают нецелесообразными (такое тоже возможно), и вы отправитесь в «обычное» банкротство со всеми вытекающими. То есть получите совсем копейки лет через семь-десять. Если получите.

Печаль в том, что вы лично на все это влиять можете только опосредованно. Ключевые решения принимают Фонд (или фонд субъекта), конкурсный управляющий и лишь немного — дольщики. Упрощенно, они лишь вправе ответить на вопрос, который (возможно) будет поставлен на собрании участников строительства: возьметесь достраивать все сами, создав ЖСК?

Стоит сказать свое твердое: «НЕТ!», как интерес к вам тут же потеряют.

Но это уже другая история. Вы на этом этапе сделали все, что смогли: в РТК включились.

Выводы


1. Вставать в РТК нужно обязательно. Если шансы получить квартиру без постановки в реестр какие-никакие, но есть (опять же, очень небольшие), то денег вам точно никто не даст.

2. На стадии постановки в РТК у вас есть два основных риска. Это:
  • пропуск срока для подачи заявления (но он восстанавливается);
  • недоказанность факта оплаты квартиры. Но и здесь есть способы противодействия.

3. Если конкурсный управляющий вас не включает/вообще неправ, смело следуйте в арбитражный суд. Не ждите, что конкурсный все исправит или что-то сам «довключит». Дольщиков много, а он такой один. Заранее выясняйте, как заставить управляющего делать то, что надо вам, а не ему.

4. Внимательно читайте все полученные от управляющего и из суда документы, все ошибки заставляйте исправлять сразу.

5. Относительно выбора «деньги или квартира»: сами видите, что здесь полная фортуна и лотерея (но если вырисовывается реальная возможность получить квартиру, то, наверное, стоит требовать именно ее. Недвижимость — не деньги, она все равно будет расти в стоимости, поэтому вы сможете минимизировать потери).

6. Мы описали здесь все основные проблемы, с которыми может столкнуться «обычный дольщик» — участник строительства, если к нему пришла такая беда, как застройщик-банкрот. Но в делах о банкротствах застройщиков масса «совсем особых» случаев, с кучей нюансов. Если у вас такой, смело звоните, пишите, стучите в двери «Игумнов групп». Точно придумаем что-то дельное.

И, кстати, если вы купили несколько квартир, вам предстоит отбиваться от ярлыка «гражданин-инвестор». Как это сделать, мы рассказали в отдельной статье на тему «Банкротство застройщика».

Информация в статье актуальна на дату публикации.

Чтобы быть в курсе последних трендов по субсидиарке, банкротству и защите личных активов — записывайтесь на консультацию.
Скидка для новых клиентов на устную консультацию
Вернем спокойный сон всего за 20 000 руб. 9 999 руб.
  • Обсудим вашу ситуацию
  • Ответим на вопросы
  • Дадим рекомендации
Работаем по всей России через Zoom и Telegram. В Москве готовы встретиться лично.
Оставьте свой телефон, и мы позвоним вам, чтобы договориться о дате и времени
Игумнов Дмитрий
Сооснователь,
генеральный директор «Игумнов Групп»,
арбитражный управляющий
Специализация: практик в сфере банкротства, защиты личных активов и корпоративных конфликтов

Область особого интереса: разработка стратегии и «дорожной» карты банкротства, суды по субсидиарной ответственности и взысканию убытков, защита сделок, структурирование личных и семейных активов, представление интересов бенефициара при конфликте с партнерами или инвесторами.
5 3 голоса
Article Rating
guest
2 Комментарий
Старые
Новые Популярные
Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии
ННН
ННН
9 месяцев назад

Спасибо Огромное за Вашу работу, за такой подробный и развернутый ответ на вопрос «что делать?». Граждан, попавших в такую ситуацию, много, очень им сочувствую.

admin
Ответить на  ННН
9 месяцев назад

Благодарим вас за обратную связь! Уже готовим статьи для тех, кто купил у застройщика-банкрота несколько квартир, и для юридических лиц. Надеемся, будет не менее полезно)

Есть вопросы? Ответим!
Связаться с нами можно легко и непринужденно. Все наши контакты здесь. Или просто оставьте свой номер телефона, и мы скоро сами вам перезвоним.
Телефоны
Адреса
  • Москва, Варшавское ш., 1, с. 6, W-Plaza 2
  • Санкт-Петербург, Аптекарская наб., 18, AVENUE PAGE
  • Екатеринбург, ул. Декабристов 69, оф. 303
  • Краснодар, ул. Григория Булгакова 12, оф. 5
  • Симферополь, ул. Гагарина 20А, оф. 312
Соцсети
Подпишитесь на рассылку
Раз в неделю мы разбираем кейсы «как можно остаться без штанов, ведя бизнес в России» и пишем обзоры про то, как этого не допустить. Нашим читателям нравятся легкий стиль изложения, отсутствие спама и возможность отказаться от рассылки в любой момент. Присоединяйтесь! Нас уже 14 000.
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки
Подписаться на рассылку
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки
Записаться
на консультацию
Оставьте свои контакты, и мы перезвоним вам в течение
2 рабочих часов.
Обратный звонок
Оставьте свои контакты, и мы перезвоним вам.
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки
Скидка для новых клиентов на устную консультацию
Вернем спокойный сон всего за 20 000 руб. 9 999 руб.
  • Обсудим вашу ситуацию
  • Ответим на вопросы
  • Дадим рекомендации
Работаем по всей России через Zoom и Telegram. В Москве готовы встретиться лично.
Оставьте свой телефон, и мы позвоним вам, чтобы договориться о дате и времени
Заказать письменное заключение
Решим вашу задачу за 3-4 рабочих дня и 80 000 руб. 39 999 руб. для новых клиентов
  • Проанализируем ваши документы
  • Подготовим инструкцию по дальнейшим шагам
  • Ответим на вопросы
  • Все обоснуем хорошим количеством судебной практики
Ознакомьтесь с примерами заключений по ссылке.
2
0
Поделиться своими мыслямиx