Застройщик — банкрот. Что делать частному инвестору?

Вы решили вложиться в недвижимость, чтобы уберечь деньги от инфляции и в будущем получать гарантированный пассивный доход. Приобрели на этапе строительства несколько квартир по договору долевого участия (ДДУ) и начали ждать ключи. Но вдруг все пошло не по плану. Застройщик обанкротился. Теперь нужно действовать быстро. Вам потребуется доказать, что квартиры вы приобретали не корысти ради, а чтобы поселить в них родственников и проживать самостоятельно. Только тогда банкротство застройщика не станет для вас приговором и вы сможете сохранить свои активы. Но обо всем по порядку.



В банкротстве застройщика инвестора от дольщика отличает цель приобретения жилья. Если для себя любимого и близких — дольщик. Если покупаешь квартиры, чтобы потом их сдавать или перепродавать, то есть получать экономическую выгоду, — инвестор. На словах все просто, но на деле определить цель покупки квартиры — тот еще квест.

Каша с инвесторами начала завариваться в июне 2019 года. До этого момента в делах о банкротстве застройщиков граждане-дольщики и юридические лица были наравне: считались участниками строительства и могли претендовать как на получение квартир, так и на возврат денег. Но 27 июня 2019 года в закон о банкротстве и ряд других актов вносят поправки. Права граждан ставят в приоритет, а юрлиц признают профессиональными инвесторами и исключают из участников строительства.

Теперь организации могут рассчитывать только на денежную компенсацию и отправляются за ней в далекую четвертую очередь, то есть деньги получают самыми последними. Если получают вообще.


А если человек — не организация, но купил у застройщика, скажем, 30 квартир? Такой вопрос появился и у конкурсных управляющих, и у судов. Поскольку в июньских поправках 2019 года ответа на него не было, первое время все граждане автоматически считались участниками строительства. То есть могли включаться в реестр кредиторов, требовать как квартиры, так и деньги, попадали со своими требованиями в третью очередь, могли участвовать в собрании кредиторов. И неважно, купили вы одну квартиру или сто одну. Не организация — значит, дольщик.

Подождите-подождите. Выходит, если в недвижимость инвестирует юридическое лицо, то его отправляют в четвертую очередь, а если гражданин — оставляют в привилегированной третьей? Как-то не по-людски. Конкурсные управляющие тоже так решили. И начали отказывать «зажиточным» кредиторам во включении в реестр. Тут по одной квартире попробуй всем желающим верни, а по несколько — увольте.

Конкурсный в банкротстве застройщика рулит всем процессом. И за косяки в распределении недвижимости, денег и компенсаций отвечает перед законом именно он. Жалобы кредиторов и риск попасть на взыскание убытков никому не нужны. Поэтому легче свою головную боль переложить на судей, чем самому потом по судам таскаться. Так и родился прецедент, который разберем ниже.

Сценарий развития событий расписан в определении Верховного Суда по делу о банкротстве застройщика «Стройинвест». В нем впервые фигурирует понятие «инвестор» в отношении гражданина, а не организации.

Началась эта история еще в 2014 году. Гражданин П. приобрел 30 квартир у «Стройинвеста». Дом должны были сдать через год, но как-то не сложилось. И в 2020 году застройщик обанкротился. Тогда П., следуя правилам включения в реестр, направляет конкурсному управляющему заявление. А тот во включении отказывает, потому что не находит доказательств оплаты спорных квартир по ДДУ.

Гражданин П. отправляется в арбитражный суд, чтобы решение управляющего обжаловать. И ему это удается, но радость победы быстро сменяется горечью. Апелляция встает на сторону конкурсного управляющего, только обосновывает это по-своему: в вопросе включения в реестр важна цель приобретения квартир, а не факт их оплаты. Поскольку П. действовал как инвестор, а закон должен защищать интересы простых дольщиков, то его в реестр кредиторов включать нельзя. Кассация пришла к такому же выводу.

Тогда П. идет обжаловать решение апелляции в Верховный Суд. И 22 августа 2022 года ВС РФ выносит определение, в котором закреплены ключевые моменты:

1. Действительно, задача банкротного законодательства — в первую очередь защищать права граждан как непрофессиональных инвесторов, удовлетворяя их потребность в жилье.
2. Однако это не значит, что человеку, купившему несколько квартир у застройщика-банкрота, нужно автоматически отказывать во всех требованиях. Ведь часть из купленных квартир он мог приобретать для себя и своих родственников с целью проживания.
3. Поэтому при рассмотрении требований участника строительства (инвестора) суд должен установить конечную цель приобретения физическим лицом нескольких квартир. От этого будет зависеть очередность и порядок удовлетворения требований.
4. Если квартиры приобретались для проживания гражданина и его близких, то такое лицо признается участником строительства. Его требования удовлетворяются в составе третьей очереди реестра либо недвижимостью, либо деньгами. То есть все происходит по сценарию дольщиков, которые купили одну квартиру.
5. Если же у гражданина уже есть собственное жилье и он инвестировал в недвижимость на этапе строительства (все квартиры или их часть куплены для сдачи в аренду, на перепродажу, для сбережения денег), добро пожаловать в компанию к юридическим лицам. То есть гражданин перестает быть участником строительства. Его не включают в реестр и отправляют в четвертую очередь. На получение квартир он претендовать не может, участвовать в собрании участников строительства и влиять на процесс банкротства тоже. Единственное, что ему полагается — денежная компенсация. Через сколько лет и в каком размере он ее получит — вопрос открытый.

А вот и он, самый главный риск.

Если вас признают инвестором, квартир вы своих не увидите и всех вложенных денег назад не вернете. Только какую-то их часть.

Дело П. Верховный Суд в итоге отправил на новое рассмотрение в первую инстанцию. А мы получили полноценный прецедент, который определил дальнейшую правоприменительную практику.

С осени 2022 года как грибы после дождя начинают появляться аналогичные решения по другим делам. Конкурсные управляющие, скидывая с себя ответственность за определение статуса гражданина-покупателя, направляют в суды даже тех, кто приобрел у застройщика 2–3 квартиры. Если количество квартир переваливает за 4, во включении в реестр отказывают автоматически и футболят потенциального инвестора в суд.

Пример: гражданин И. купил у застройщика ПКФ «Гюнай» три квартиры. Конкурсный управляющий отказался включать его требования в реестр участников строительства и отправил в четвертую очередь как инвестора. Тогда И. обратился в арбитражный суд. Там он смог доказать, что две квартиры, расположенные на одном этаже, приобретались для его семьи с целью расширения жилплощади. Суду был представлен согласованный проект перепланировки с объединением двух квартир общей площадью 84 кв. м. Третья квартира была приобретена для родственников, с которыми они в данный момент проживают вместе и зарегистрированы по одному адресу. Также И. представил доказательства оплаты приобретенных у застройщика квартир по ДДУ. Арбитражный суд первой инстанции, а за ним и апелляционный суд пришли к выводу: само по себе приобретение нескольких квартир не говорит о коммерческих целях покупки. Статус участника строительства за И. сохранили, требования включили в реестр. Однако далеко не во всех случаях суды бывают столь же благосклонны.

Чтобы ознакомиться с делами, в которых конкурсные пытались выкинуть в четвертую очередь граждан за покупку пары-тройки квартир, оставьте свой e-mail:



С двумя-тремя квартирами вас по судам помотают, но из третьей очереди вряд ли вышибут. Если вам удастся убедить суд в своей бескорыстности. А вот с пятью-десятью квартирами получить «почетный» статус инвестора вы рискуете вовсю.
Гражданин Л. приобрел у ЖСК «Романсеро» 11 квартир по договорам о совместном паевом участии в строительстве. Застройщик обанкротился и Л. подал заявление конкурсному управляющему о включении в реестр кредиторов. Его назвали нехорошим словом «инвестор» и закинули в четвертую очередь. Арбитражный суд, рассматривая дело, сослался на все то же определение ВС РФ от 2022 года и отказался отправлять Л. в третью очередь. Объяснение: не было доказано, что такое количество квартир приобреталось для жизни, а не в коммерческих целях. Апелляция по этому делу назначена на август 2023 года.
Эта история тянется аж с 2011 года. К этому времени застройщик «Техмонтаж» должен был сдать дом, в котором один из его будущих кредиторов приобрел 6 квартир. Банкротство грянуло в 2018 году, а до расчета с кредиторами дело дошло только в 2021-ом, т. е. после принятия поправок в закон. Поэтому все участники строительства — и дольщики, и инвесторы — были расставлены в свои очереди по новой редакции.

Итак, конкурсный управляющий отказывает обладателю 6 недостроенных квартир во включении в реестр участников строительства и направляет его в четвертую очередь как частного инвестора. Суды первых двух инстанций в суть вопроса не вникают. Они не только признают все 6 квартир инвестициями, но и отказываются включать требования кредитора даже в четвертую очередь. То есть человек вложил в недвижимость больше 17,5 млн рублей, но застройщик-банкрот ему ничего не должен.

Справедливость восстановила кассация и направила дело на новое рассмотрение в арбитражный суд, указав, что цель приобретения каждой из 6 квартир нужно определить.

А здесь у нас интересная ситуация. Гражданка Л. купила на этапе строительства у «КВС МСК» 6 квартир, а потом еще 11 квартир. Часть в одном корпусе, часть в другом. Затем ее сын, гражданин Д., в тех же домах приобрел еще 7 квартир по договору участия в долевом строительстве. А это 24 квартиры на семью.

Когда «КВС МСК», не достроив дома, обанкротилась, Л. направила заявление о включении в РТК конкурсному управляющему. Но тот отказал.

Л. идет в арбитражный суд и просит включить в реестр участников строительства ее требования на 6 квартир. В первой инстанции фокус сработал — суд встал на сторону гражданки. В апелляции же к делу подошли вдумчиво. И без труда нашли еще 18 квартир, купленных у застройщика-банкрота Л. и ее сыном. Суд сделал вывод: речь идет о явных инвестициях. Требования на все 24 квартиры переквалифицированы в денежную компенсацию и отправлены в четвертую очередь. Справка о четырех членах семьи, нуждающихся в улучшении жилищных условий, не помогла.

Вывод: утаить от суда часть приобретенных квартир, оформленных на родственников, чтобы попытаться вернуть как можно больше приобретенной недвижимости натурой, — прекрасная идея, жаль, нерабочая. Подавать отдельные требования на каждую квартиру — тоже не вариант. Помните: против вас в суде выступает крайне заинтересованный в своем спокойном сне конкурсный управляющий.

Чтобы изучить решения по частным инвесторам, оставьте свой e-mail, пришлем вам судебные акты в одном удобном письме:

А вот и еще один подводный камень статуса «частный инвестор». Даже не камень, а айсберг, о который в щепки разлетаются все планы на удачное вложение денег в недвижимость.

Если дольщик, в теории, может по своему желанию или по стечению обстоятельств получить от застройщика свои деньги назад в полном объеме, да еще и какое-никакое возмещение ущерба, то частным инвесторам остаются крохи с барского стола.
Сейчас действует временный порядок расчета и выплаты компенсации, закрепленный в постановлении Конституционного Суда. Ему на смену вот-вот придет федеральный закон с поправками в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и ряд других правовых актов. Законопроект уже рассматривает Госдума. Как будет выглядеть итоговый процесс расчета с инвесторами — вопрос открытый.

Пока же вы можете рассчитывать максимум на 60% от суммы требований, которую включили в реестр. То есть если вы купили квартиры на 30 млн рублей, вам несказанно повезло и вся эта сумма была включена в РТК, то в самом лучшем случае вы получите 18 млн компенсации. И займет этот процесс уйму времени.

Дом сначала должны достроить и продать в нем свободные квартиры (это сделает либо Фонд развития территорий, либо новый застройщик). Если достраивать дом не будут, конкурсный управляющий реализует имущество застройщика-банкрота на торгах. Затем рассчитаются по обязательствам с дольщиками из третьей очереди. И только потом остатки чистой прибыли от реализации будут распределены в два этапа по ожидающим в четвертой очереди. Но сначала суд должен вынести определение, в котором будет прописано, какой кредитор сколько денег получит.

Судебной практики по выплатам компенсаций, которую предложил Конституционный Суд РФ в качестве временного решения, пока нет. Как поется в одной песне, все только начинается. Замороженные объекты тех застройщиков, которые обанкротились в 2019–2023 годах, еще до стадии достройки и торгов не дошли.

Позволим себе наглость предположить, опираясь на многолетний опыт битв дольщиков за свои квартиры и деньги, что на расчеты с кредиторами из четвертой очереди будут оставаться копейки. Другого залогового имущества у застройщиков-банкротов, кроме недостроя и права собственности или аренды на земельный участок, обычно нет.

А дальше одни сплошные «если»… Если Фонд или его региональные отделения возьмутся ваш дом достраивать… Если продадут оставшиеся в нем квартиры не за бесценок… Если чистой прибыли хватит на покрытие требований всех инвесторов, которые кукуют с вами в одной очереди…

Очевидно, картина пока вырисовывается поганая. И мы бы не сильно рассчитывали на очередные поправки в закон о банкротстве, которые закрепят итоговый порядок выплаты компенсаций. Пока сколько-нибудь адекватный выход из положения один:

Всеми правдами и неправдами пытаться скинуть с себя статус частного инвестора.

Глобально у вас есть всего два варианта:

1. Выбрать квартиры, которые располагаются в одном подъезде и на одном этаже рядом друг с другом. Если их суммарная жилплощадь будет больше той, на которой вы сейчас проживаете, включайте эти квартиры в требования. Суд должен принять ваши доводы о том, что они были приобретены с целью улучшения жилищных условий.
2. Представить суду справку о составе семьи. Если есть несовершеннолетние дети, у которых нет отдельных квартир, или вы зарегистрированы по одному адресу с другими вашими родственниками, нужно указать, что недвижимость была приобретена для них.

В целом ваша задача сводится к тому, чтобы как можно больше квартир включить в реестр требований участников строительства. А по остальным доказать реальность оплаты и отправиться с ними в четвертую очередь. Какая-то компенсация от вложенной в оставшиеся квартиры суммы вам все равно рано или поздно прилетит (в конце концов, никто же не обещал, что инвестиции — это абсолютно безрисковое дело).

К слову, про риски. Потерять свои вложения в недвижимость вы можете еще до того, как суд признает вас инвестором. Если не успеете вовремя подать заявление на включение в РТК или не сможете доказать факт оплаты квартир по ДДУ.
У вас есть 45 дней на подачу заявления о включении в реестр с момента, когда получите уведомление о банкротстве застройщика от конкурсного управляющего. Как показывает практика, лучше его не ждать, а самостоятельно мониторить ситуацию. Все сроки подачи документов расписали здесь. Для потенциальных инвесторов процесс включения в РТК такой же, как и для граждан-дольщиков с одной квартирой.

Включаться в РТК нужно обязательно. Без этого риск потерять все свои вложения до последней копейки равен 99%.

Что делать: если момент упущен, все равно подавайте заявление конкурсному управляющему. Вам откажут во включении в РТК со ссылкой на пропуск срока. После этого нужно пойти в арбитражный суд и ходатайствовать о восстановлении. Вам предстоит доказать, что срок вы пропустили по уважительной причине, например, из-за болезни или командировки.

Если суд вас признает участником строительства, восстановить срок будет проще. Если инвестором — ваши доказательства будут тщательно изучать. Нужно подготовить линию защиты и запастись подтверждающими документами.

Если не докажете факт оплаты по приобретенным квартирам (всей суммы или ее части), то ваши требования даже в четвертую очередь не включат.

Когда конкурсному управляющему прилетает заявление от физического лица с требованием включить в реестр 10 квартир общей стоимостью в 50 млн рублей, тот обычно скидывает с себя ответственность. То есть отказывает во включении в реестр, мотивируя свое решение отсутствием доказательств оплаты. И снова добро пожаловать в суд, где к вашим доказательствам отнесутся со всем вниманием.

Судья будет исследовать ваши финансовые возможности: какой у вас официальный доход по справке 2(3)-НДФЛ, могли вы себе позволить оплатить эти условные 50 млн рублей или нет. Если оплата была произведена наличными и документов, подтверждающих это, у вас нет, или суд по каким-либо другим причинам усомнится в чистоте сделки, ваши требования в реестр не включат.

В деле о банкротстве «Стройинвеста», по которому ВС РФ вынес свое судьбоносное определение, так в итоге и произошло. Верховный Суд, направляя спор на повторное рассмотрение, обязал нижестоящие инстанции исследовать финансовую возможность гражданина П. на приобретение 30 квартир. В арбитражном суде и апелляции П. не смог доказать, что нужная сумма у него на момент сделки была. В итоге суд засомневался и на всякий случай отказал П. во всех требованиях. Теперь он не может претендовать даже на компенсацию. Сейчас рассмотрение дела находится в кассации.

Что делать: если суд задается вопросом о ваших финансовых возможностях, предоставьте подтверждающие документы:

• справки 2(3)-НДФЛ;
• выписки со счетов;
• кредитные договоры;
• договоры займа;
• документы по сделкам с другим имуществом, совершенным накануне покупки квартир.

Рассказы о том, что наличные вы хранили в бидоне на полке, суд не впечатлят.

Поздравляем, вы прошли игру. Хотелось бы так сказать, но нет. Вы в самом ее начале. По требованиям, которые попали в третью очередь, действуем как дольщик. Участвуем в собраниях кредиторов, влияем на процесс банкротства и далее по списку.

Если все требования или их часть оказались в четвертой очереди, просто ждем свою компенсацию, реагируя на уведомления суда. Вас, к примеру, могут пригласить проголосовать за кандидатуру нового конкурсного управляющего, если предыдущего от дела отстранят или он сам уйдет.

И параллельно мониторим ситуацию с поправками в закон о банкротстве, которые закрепят итоговый порядок расчета и выплаты компенсации. Пока до вас дело дойдет, законопроект должны утвердить.

Если вам пришел отказ или вы не увидели часть своих требований в реестре, снова отправляемся в арбитражный суд и пытаемся решение обжаловать. Здесь вы будете действовать так же, как обычный дольщик.

Инвесторам, как и юрлицам, никаких дополнительных плюшек от застройщика-банкрота не полагается: возмещение ущерба, морального вреда и компенсация неустоек — это для граждан. Но мы помним, что часть квартир вы можете перетащить в третью очередь и стать участником строительства. Поэтому рекомендуем в список требований ущерб добавить. Его управляющий может включить в реестр без разногласий. А дальше дело за судом, который будет определять ваш статус.

Судебной практики, которая ответит на этот вопрос, пока нет. Однако раз уж частных инвесторов приравняли к юрлицам, то и порядок ваших действий должен быть такой, как у организаций. То есть наследники направляют требования в суд, а затем с решением идут к конкурсному управляющему. И тот вносит изменения в реестр.

Банкротство застройщика увеличивает риски инвесторов троекратно. Закон, пусть и коряво, защищает интересы дольщиков. У них есть хоть какие-то призрачные перспективы получить свою квартиру. А вот частных инвесторов конкурсные управляющие не любят и всеми силами пытаются выкинуть из банкротного процесса. В лучшем случае получится вернуть две-три квартиры. В худшем — потерять все свои вложения до копейки.

Впрочем, если действовать оперативно и переложить свою головную боль на профильных юристов, шанс отбиться от клейма инвестора становится выше, чем ноль.

P.S.: Юридические лица, несмотря на всю строгость закона, тоже могут получить от застройщика-банкрота приобретенную недвижимость в натуре. Какие трюки для этого нужно проделать, расскажем в другом материале.

Информация в статье актуальна на дату публикации.

Чтобы быть в курсе последних трендов по субсидиарке, банкротству и защите личных активов — приезжайте в гости.