Если застройщик — банкрот. Что делать дольщику? Часть 1

Вы купили квартиру от застройщика, заказали мебель, даже подготовили любимый фикус к переезду, но приходит весть, что ваш застройщик — банкрот. Отодвигаем фикус в сторону, сейчас ваша главная задача — включиться в реестр требований кредиторов банкрота. Рассказываем, как все сделать — самостоятельно, правильно и бесплатно, без помогаек.




Да, опять: основное, главное, решающее в случае, если ваш застройщик обанкротился, — включиться в реестр требований участников строительства.

Сразу и честно: получите ли вы квартиру (квартиры), машиноместо и прочее будет зависеть во многом от удачи, но встать в РТК — это обязательно. Иначе вы гарантированно получите большое ничего.

Отдельно — насчет охотников за вашими деньгами. Их наберется много: они пойдут друг у друга по головам и будут распихивать друг друга локтями. Эти охотники — помогальщики «достроить», «отстоять свои права» и советчики «как встать в реестр требований кредиторов» и в «реестр обманутых дольщиков». Недобросовестные юристы (да и просто прохиндеи) обычно рассказывают, как все сложно. А вы теряетесь и легко отдаете за их услуги годовой взнос по ипотеке.

Не ведитесь. Десятки тысяч людей включились в реестр требований кредиторов застройщиков-банкротов сами, и никто от этого не умер.


ВАЖНО! Требования к застройщику с момента признания его банкротом можно предъявить только в деле о его банкротстве. Ни в какие районные или городские суды ходить не надо, тем более к мировым судьям. Это все суды общей юрисдикции, и тот, кто гонит вас туда, мошенник. Обращайтесь только к конкурсному управляющему или в арбитражный суд.

Несколькими способами:

1. Из пришедшего вам по «обычной» почте уведомления конкурсного управляющего застройщика-банкрота.
2. Из газеты «КоммерсантЪ», субботний выпуск, сайт тоже подойдет.
3. На ЕФРСБ (он же Федресурс).
4. В КАДе (картотеке арбитражных дел).
5. Из обсуждений в чатике дольщиков (да, но это не наш вариант).
6. Из информации, размещенной на сайте ЕИСЖ (Единой информационной системы жилищного строительства, функционирующей под эгидой Минстроя РФ). Но данные о банкротстве застройщика там публикуют, как правило, когда об этом напишет какой-то пользователь, и не факт, что разместят вообще. Это тоже не наш вариант. Поэтому доверять можно только первым четырем.

В голой теории о банкротстве застройщика дольщика должен уведомить его конкурсный управляющий и сделать это официальным письмом. На практике действует принцип «хочешь что-то сделать хорошо, сделай это сам», а банкротству застройщика обычно предшествует много чего интересного: от полной остановки работ на стройке до народных волнений среди обманутых дольщиков. И судебной бюрократии, конечно же, как без нее. Эффектного выхода на сцену застройщика с признанием: «Дорогие мои, я — банкрот!» не ждите. Должно все происходить так: кредитором подается заявление о банкротстве застройщика, арбитражный суд его принимает, рассматривает и выносит определение о введении банкротной процедуры — конкурсного производства и одновременно утверждает кандидатуру конкурсного управляющего. Это делается не за неделю. Заложите на все месяц, как минимум.

Затем руководитель застройщика-банкрота, горько плача, передает конкурсному управляющему все документы обо всех участниках строительства. На это ему дается 10 дней, начиная с даты утверждения конкурсного управляющего (эта дата обычно совпадает с датой введения конкурсного производства).

Конкурсный, в свою очередь, за 5 дней с момента получения документов должен письмом уведомить дольщиков о банкротстве застройщика и рассказать, что делать дальше и в какие сроки надо уложиться. Конечно, все это теория.
В реальности руководителя застройщика можно вообще не обнаружить — он будет прохлаждаться на далеких островах, попивая коктейли, документация — валяться черт знает в каком офисе, а может быть и вообще изъята в рамках какого-нибудь уголовного дела на застройщика, и поди ее еще найди.

Соответственно, передача исчерпывающей инфы о дольщиках в десятидневный срок — это классический случай в вакууме. И уведомление участников строительства в пятидневный срок может быть причислено к той же «вакуумной» категории: если, допустим, у конкурсного не десяток-другой дольщиков, а несколько тысяч. И еще несколько банкротств в работе. Убейся, но успей все за пять дней. Обычно не успевают (хотя и не убиваются).


В законе о банкротстве говорится, что разыскать вас и включить в реестр требований участников строительства конкурсный управляющий должен сам, ведь у него должны быть данные из ЕИСЖ. А если в числе отобранных у застройщика обнаружатся и документы, подтверждающие, что квартиру или ее часть вы оплатили, конкурсный управляющий сам внесет в реестр и эти данные.

Вы опять прочитали отрывок из сказки, время спуститься на землю.

Вряд ли вы начинаете свои субботние утра с просмотра газеты «КоммерсантЪ», в которой публикуются сведения о банкротствах. Но от «Коммерсанта» зависят сроки предъявления ваших требований: спустя 15 дней после публикации в издании уведомления конкурсного управляющего считается, что дольщиком оно получено. Поэтому при малейших подозрениях, что что-то пошло не так, быстро (быстро! помните, что срок включения в РТК ограничен!) идите:

1. На сайт того же «Коммерсанта» или на Федресурс (см. ссылку выше). Вбивайте в строку поиска наименование вашего застройщика, например, ООО «СЗ “Палки продакшн”». Или его ИНН (ищите в реквизитах договора). Ждите, не вывалится ли что в ответ. Нет? Хорошо, ваш застройщик еще не банкрот. Вывалилось — пора действовать.


2. Если информации нет, лучше подстраховаться и сходить в картотеку арбитражных дел (см. ссылку выше). Напишите в строке поиска ООО «СЗ “Палки Продакшн”» (или ИНН «Палок»). Посмотрите, не подано ли в отношении компании заявление о банкротстве. Оно может быть подано, но пока (пока!) судом не рассмотрено. А вы похвалите себя за предусмотрительность, оформите подписку на дело из картотеки и готовьтесь: скоро начнется движуха.





Вы все-таки нашли эти данные. Заявление о банкротстве «Палок Продакшн» принято и рассмотрено, введено конкурсное производство, назначен конкурсный управляющий, введен 7 параграф (строго говоря, это 7 параграф главы IX закона о банкротстве, но в обиходе господствует просто «седьмой параграф»). Считается, что его введение способствует максимальной защите прав дольщиков, ведь именно благодаря правилам 7 параграфа в РТК появляется «привилегированный» раздел «реестр требований участников строительства».


Иногда застройщики скрывают сам факт того, что они — застройщики. Выход — подать ходатайство о введении специальных правил самостоятельно. В банкротстве ООО «Грибоедова-N» дольщик, ранее включившийся в «общий» РТК (выбора же не было), так и сделал.





Арбитражный (в случае с застройщиком — конкурсный) управляющий — специальный человек, который занимает место руководителя застройщика и рулит всем процессом. Также здесь он не простой арбитражный управляющий, а аккредитованный федеральной организацией — Фондом развития территорий.

Если у вас есть время, а вы — пытливый дольщик, узнайте больше о вашем конкурсном. Из какой он СРО (и туда тоже будете при необходимости на него жаловаться), вел ли банкротство застройщиков или это его первый опыт, что творил в процедурах (требовал ли необоснованной доплаты за построенные квадратные метры, например, топил ли за застройщика или за какого-то кредитора, оспаривал ли чье-то включение, чье именно и по каким основаниям), был ли дисквалифицирован и почему, поступали ли на него жалобы и т.д. Пригодится.

Конкурсный управляющий на этом этапе — основная фигура. Заявление о включении подается именно ему. От него зависит, включат вас в РТК с первого раза или придется судиться.



Предъявить вы можете одно из двух:

1. потребовать «изначальную» квартиру, нежилое помещение (коммерческое до 7 кв. м, кладовку, машиноместо, в случае с нежилыми помещениями есть нюансы);

или

2. выставить денежные требования, то есть попросить вернуть уплаченные за квартиру, кладовку, машиноместо деньги.

Возможны и смешанные варианты: потребовать квартиру в натуре, а на машиноместо встать в деньги.

В общем, решите, что будете предъявлять. Одновременно будьте морально готовы к тому, что далеко не факт, что получите именно заявленное.

До декабря 2018 года участник строительства, заключивший договор на нежилое помещение в новостройке, имел право требовать только деньги. Но сейчас может требовать и кладовку, и машиноместо «в натуре». Однако если площадь нежилого помещения более 7 кв. м, вам придется либо вставать «в деньги», либо, если деньги вас не устраивают, оспаривать принудительное погашение записи о залоге нежилого помещения (которое будет), либо пытаться признавать в арбитражном суде свое право собственности на нежилое помещение. Но дело это неблагодарное, потому что практика пока не очень.

Пример: в 2015–2016 гг. ООО «Радуга» строило жилые дома с нежилыми коммерческими помещениями. И жилье, и коммерческие площади раскупали по ДДУ. Покупателями были и граждане, и юрлица.

В 2017 году «Радуга» обанкротилась, не достроив дома. В 2019-ом было введено конкурсное производство, и в этом же году региональный Фонд взял достройку на себя. А заодно потребовал в арбитражном суде погасить в ЕГРН записи о залоге в пользу залоговых кредиторов — неучастников строительства.

По вступившим в 2019 году в силу поправкам в закон о банкротстве кредиторы по требованиям о передаче нежилых помещений свыше 7 кв.м и юрлица — неучастники строительства, их требования не должны передаваться Фонду. Как следствие, залог их прав на землю, «автоматом» возникший по ДДУ, прекращается, а требования принудительно переводятся в денежные.

Суд первой инстанции заявление Фонда удовлетворил, залог снял. Апелляция изменила в судебном акте только сумму текущих платежей. А вот суд округа с отменой залоговых прав соглашаться не стал и признал покупателей нежилых помещений участниками строительства. Поэтому право залога на землю за ними сохраняется. По логике, покупатели нежилых помещений обладают теми же правами, что и «обычные» дольщики, и могут рассчитывать на передачу им коммерческой площади.

Фонд обжаловал это постановление кассации в Верховном Суде. А тот взял постановление Конституционного Суда РФ № 34-П, который признал неконституционными те изменения в законе, которые говорили: когда Фонд берется достраивать дом, то залоговые кредиторы — «не участники строительства» остаются без выплаты компенсаций, и их согласие на передачу недостроя Фонду не требуется и…

…и все равно отказал покупателям нежилой недвижимости в сохранении залога и прав на коммерческие площади. Ведь, по логике Верховного Суда, признание положений неконституционными — не повод, чтобы не передавать права застройщика Фонду. И тем более не повод для того, чтобы восстанавливать права. И вообще скажите спасибо, что вам хотя бы какие-то деньги могут выплатить. Кстати, о деньгах: ни одна из инстанций денежный вопрос не решила, чего и сколько, так что идите-ка в этой части на новое рассмотрение.

Да, вот так пока грустно.

В то же время право собственности на нежилое помещение свыше 7 кв.м может быть признано, но только если ваше требование носит текущий характер (то есть договор долевого участия в строительстве был заключен уже после возбуждения дела о банкротстве застройщика).

Скачать судебные акты по нежилым помещениям и это Постановление Конституционного Суда.

Если дом с вашей квартирой:

а) не достроен или достроен, но в эксплуатацию не введен;
б) договор с застройщиком вы расторгнуть не успели;

то у вас есть шанс получить недвижимость. Насколько этот шанс велик, уже другой вопрос.

ВАЖНО! Если договор вы умудрились ранее расторгнуть, не имеет значения, по взаимному согласию с застройщиком или через суд; если договор был признан недействительным или незаключенным, выбора не будет — вы можете подаваться только «в деньги». То есть выдвигать исключительно денежные требования.

ВАЖНО! Если дом все же в эксплуатацию введен, обращайтесь сразу в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на жилое помещение.
Есть четыре способа достроить дом, брошенный застройщиком-банкротом. Кто это может сделать:

1. Фонд развития территорий — специально созданная для решения проблемы с недостроями федеральная публично-правовая организация;
2. региональные «отделения» Фонда (фонда субъекта РФ), если у регионов есть на это деньги;
3. другой застройщик, который с ведома Минстроя РФ в банкротстве забирает права и обязанности предыдущего (приобретатель);
4. сами дольщики — силами специально созданного ЖСК.

На деле вариант 4 особо не работает: основанные героическими дольщиками ЖСК сначала в азарте занимаются сбором денег на то же лифтовое оборудование, но скоро крокодил ловиться перестает, и они сами уходят в банкротство, прямо всем ЖСК.

Вариант 3 тоже практически «мертвый» (единичные исключения скорее подтверждают это правило): приобретатель (если это не Фонд, а другой застройщик) должен соответствовать куче требований, показать арбитражному суду деньги на дострой, получить заключение Минстроя РФ, а после всего этого трешака еще и выплатить текущие платежи банкрота плюс погасить требования первой и второй очереди РТК. После чего приобретатель (так и быть) забирает у прежнего застройщика обязательство передать квартиры участникам строительства, включенным в реестр. Но только это, например, неустойку с нового застройщика дольщики требовать не вправе.

Дураков мало (но встречаются), поэтому для достройки чаще используются схематозы наподобие найма конкурсным генподрядчика, который достраивает незавершенку по негласным договоренностям с властями — за преференции для других своих строек и за остаток непроданной недвижки.

Скачать заявление приобретателя в деле о банкротстве застройщика с готовностью «забрать» недострой и судебный акт с описанием конфликта между приобретателем и кредиторами можно, заполнив эту форму.

Тем не менее попытаться вас достроить все эти организации (и конкурсный управляющий в первую очередь) должны. По закону.

А может, квартира вам уже не так уж и нужна и вы считаете, что лучше получить сейчас и деньгами? Или вы уже расторгли договор, решив квартиры не дожидаться?  Или, как мы уже говорили, площадь вашего нежилого помещения более 7 квадратов?

Тогда предъявляйте застройщику денежные требования. Что в них входит?

1. Стоимость квартиры по основному договору (ДДУ, преддоговор и пр.). Ее должны вам выплатить.

ВАЖНО! Если у вас очень большая квартира или их несколько, то деньги вам возместят только в пределах стоимости 120 кв. м в одном доме.

2. Ваш реальный ущерб (это другая сумма, она «уходит» в третью подочередь третьей очереди РТК).

Реальный ущерб — сравнительное новшество от законодателя. Это разница между рыночной стоимостью жилого помещения на дату введения первой банкротной процедуры (например, конкурсного производства) и уплаченной застройщику суммой по договору.


Ок, вам собираются оплатить реальный ущерб, это приятно, а как его подсчитать? Например, по ДДУ сумма договора — миллион рублей. В отношении застройщика ввели конкурсное производство. Управляющий сделал независимую оценку квартир по специальной формуле и оценил квартиру в миллион пять тысяч (на дату введения конкурса). 5 тысяч — это ваш реальный ущерб, который вы можете заявить. Итого 1 млн + 5 тысяч; да вы еще и в прибыли остались!

Но вот и иная ситуация: по оценке квартира стоит 800 тысяч рублей. Ущерба у вас, получается, нет. Но и с 800 тысячами вместо миллиона управляющий вас включить в реестр не вправе: размер денежных требований по закону не может быть меньше, чем сумма, которую вы внесли за квартиру.

Как же это классно придумано! Все для людей!

Не беспокойтесь. Минимизировать выплаты Фонду «помогает» инфляция. На ту сумму, которую вам выдадут (а это произойдет далеко не сразу), пусть даже она будет равна внесенной ранее, такую же квартиру вы уже точно не купите. Даже несмотря на то, что расчет вроде бы производится по рыночной стоимости квадрата недостроя с такой же степенью готовности и в той же местности.

Да, и держите «лайфхак» от Фонда: рыночную стоимость он может определять по ценам трехлетней и более давности, и суды в этом с ним соглашаются. Такая «рыночная» стоимость наверняка будет ниже той суммы, которую вы внесли изначально.

И даже эти «похудевшие» деньги выплатят далеко не тогда, когда вам надо. Бывает, Фондом и региональными властями действительно принимается волевое решение о достройке дома. Но эта достройка может не начинаться годами. А затем ее и вовсе признают нецелесообразной, а граждан принудительно переводят в денежные требования. И вуаля, выплаченные за квартиру деньги успевают обесцениться еще больше.

Ну и еще один случай, которого в жизни почти не бывает, но зато он описан в законе о банкротстве. Если вы не согласны с оценкой конкурсного, то привлекаете своего оценщика, он пишет вам стоимость квартиры, допустим, в миллион двести для нашего примера. Итого: двести тысяч плюс свои расходы на проведение оценки вы (через суд) выставляете управляющему в качестве убытков, включай.

Но. Оценщики, как правило, сильно занижают процент готовности дома (что сказывается на стоимости квадрата) — раз. Оценка стоит денег. Нормальных таких. А вы и так пострадали на круглую сумму — два.

Резюме: не ждите от «реального ущерба» какого-то профита. С высокой долей вероятности его не будет вообще либо будет, но минусовой. Это во первых… Во вторых,  вы же прочитали, куда его включают? В третью подочередь третьей очереди? Ну и все.

Справедливости ради: бывают и исключения. В банкротстве саратовского застройщика реальный ущерб дольщика оценили в половину стоимости квартиры.

По договору Д. отдал за двушку 1 771 140 рублей, а реальный ущерб определили в 908 560 рублей…

Посмотреть судебный акт и убедиться, что так бывает.

Вообще, в реальный ущерб (не «реальный ущерб» по смыслу закона о банкротстве, а настоящий) должны теоретически входить все затраты, которые дольщик вынужден понести из-за того, что застройщик прокатил его с основным договором. Вот прямо все. Но конкурсный управляющий включает в реестр только стоимость квартиры (в пределах суммы, уплаченной именно застройщику) и такой вот лимитированный ущерб.

Но ваши реальные потери не ограничиваются только затратами на покупку квадратных метров у застройщика. Их что же, теперь и взыскать нельзя?

Можно, но уже через арбитражный суд.

1. Разница между основным договором и договором уступки права требования к застройщику (ДУПом). Застройщики часто распределяют квартиры по ДДУ по низкой цене аффилированным компаниям, а потом уже те накидывают себе на жизнь и продают недвижимость дороже. Разница в цене между ДДУ и ДУПом — это ваши настоящие убытки. Их конкурсный в стоимость квартиры включать не будет, потому что туда включается цена, уплаченная именно застройщику, а не такому вот посреднику.
2. Неустойка за несвоевременную передачу квартиры, если она была предусмотрена вашим договором либо причитается вам по закону в случае с ДДУ (1/150). Неустойку можно включать как предварительно просуженную в районном/городском суде, так и не просуженную; последнюю придется рассчитать самостоятельно и просуживать уже в арбитраже.
3. Компенсация морального вреда, само собой. Моральный вред вам нанесен в связи со срывом сроков сдачи дома, вы пострадали.
4. Судебные расходы.
5. Некоторые заявители включают в убытки и стоимость аренды жилья, которое вынуждены снимать, потому что застройщик вовремя не передал им квартиру. Но сильно надеяться на то, что их вам возместят, не стоит. Практика на этот счет пока неоднозначная. Хотя, бывает, и возмещают.

Если все пройдет удачно, то ваши требования включат в четвертую очередь «общего» реестра требований кредиторов. Иное дело, дойдет ли вообще до расплаты аж с четвертой очередью. Но хуже точно не будет. Если время есть — заявляйте все. Авось и перепадет что лет через 10 — на память.

Определились с требованиями? Переходим к следующему шагу — сбору «правильных» документов.

Это была первая часть инструкции, где вы определились, что вам можно требовать от застройщика-банкрота.

Во второй, заключительной, части: как собрать комплект документов, к которому не придраться; какими бывают доказательства оплаты; что делать, если конкурсный управляющий не хочет включать вас в реестр; как признавать право собственности на квартиру и когда это возможно; ответы на вопросы: «А что, если…?»; а еще о косяках и о чудесах, которые случаются. И о том, чем все может закончиться. Все возможные варианты.

Читать часть 2.

Информация в статье актуальна на дату публикации.

Чтобы быть в курсе последних трендов по субсидиарке, банкротству и защите личных активов — приезжайте к нам в гости в Москву и Санкт-Петербург.