Как снять обременение
с имущества, приобретенного на торгах

Участники торгов часто упускают интересные лоты, потому что опасаются трудностей, не понимая, как снять обременение с недвижимости, автомобилей, долей или акций. А ведь именно такие объекты — «со сложностями» — самые выгодные: они выставляются на торги по цене значительно ниже рынка.

Раскрываем страшную тайну: на самом деле большинство ограничений снимается без особых проблем. Главное, запомнить правильный порядок действий и не пускать ситуацию на самотек.

В этой статье разберу распространенные ситуации, с которыми сталкиваются участники торгов по банкротству и в рамках исполнительного производства.

Немного упрощенной теории.

Обременение — это ограничение, которое не позволяет собственнику пользоваться и распоряжаться имуществом в полной мере.

Третьи лица используют обременения, чтобы контролировать должника и заставить его вернуть долг. Если говорить обобщенно.

Разновидностей обременений масса: залог (сюда же относится ипотека), аренда, сервитут, рента, доверительное управление и т. д. Каждый из этих вариантов по-своему ограничивает собственника в правах.

Имущество, реализуемое на торгах по банкротству и в рамках возбуждения исполнительного производства, чаще всего обременено залогом, ограничением на регистрационные действия или арестом. На них сегодня и сосредоточимся.


Сделать это можно до участия в торгах: на стадии выбора подходящего лота. По закону арбитражный управляющий обязан сообщить потенциальным покупателям о наличии обременений и сопутствующих рисках.

Информацию про обременения прописывают в карточке лота:

Источник: https://fedresurs.ru
Но в реальности встречаются забывчивые управляющие. Поэтому, чтобы наличие того же залога или ареста на уже приобретенном имуществе не стало для вас неприятным сюрпризом, рекомендую информацию о состоянии имущества проверять самостоятельно. Сделать это можно так:

1. Наличие обременений на недвижимости проверяйте через официальный сайт Росреестра. Для этого зайдите в раздел «Услуги и сервисы» → «Сервисы» → «Справочная информация по объекту недвижимости». Затем введите кадастровый номер объекта и получите необходимую информацию:



Источник: https://rosreestr.gov.ru/

2. Направьте управляющему запрос на получение выписки из ЕГРН. В ней также содержится информация об обременениях:



Чтобы проверить наличие залогового обременения на автомобиле, воспользуйтесь сайтом нотариальной палаты. Информацию ищите в разделе «Реестр уведомлений о залоге движимого имущества». Перейдите по ссылке, указанной в описании раздела, а затем нажмите на вкладку «Найти в реестре»:





Источник: https://reestr-zalogov.ru

Выберете поиск по предмету залога и введите VIN интересующего вас транспортного средства (должен быть указан в описании лота). Если сведения о VIN отсутствуют, запросите их у арбитражного управляющего.

Важно: по закону регистрация договора залога движимого имущества и самого факта обременения — право, а не обязанность сторон. То есть если в реестре нет сведений о залоге, это еще не значит, что автомобиль «чистый». Поэтому полагаться только на один сайт нотариальной палаты не рекомендую.

4. Информация о других обременениях на движимом имуществе (помимо залога) есть на сайте ГИБДД. Чтобы ее найти, заходим в раздел «Сервис» → «Проверка автомобиля». Вводим в поисковую строку VIN и получаем данные по транспортному средству:



Источник:https://гибдд.рф

5. Если собираетесь приобрести на торгах имущество юридического лица, можно воспользоваться платными системами проверки контрагентов, например, Спарк или Casebook. В них вы найдете информацию по залогам, которые есть у компаний-должников:



Источник: https://casebook.ru

На практике встречаются ситуации, когда победитель торгов о факте наличия обременения узнает только после покупки имущества. Если в описании лота и договоре купли-продажи нет информации об ограничениях — это серьезный косяк организатора торгов и повод их результаты отменить.

Примеры:

Залоговый кредитор обратился в суд с заявлением об оспаривании результата торгов по банкротству. Дело в том, что финансовый управляющий должника без ведома кредитора реализовал на торгах недвижимость, находящуюся в залоге. 

Во время рассмотрения спора было установлено, что управляющий не снял с имущества обременение в виде ипотеки, выставил его на торги и умолчал о наличии залога. Так еще и начальную цену лота занизил: она составила 350 тысяч рублей при рыночной стоимости в 2,5 млн. Неплохая такая скидка, согласитесь.

В итоге суды трех инстанций требования залогового кредитора удовлетворили и признали договор купли-продажи, заключенный по результатам торгов, недействительным. 

А вот другой кейс, в котором заявителем выступил обманутый покупатель.

В суд обратилась победительница торгов, гражданка Р. Она заключила с конкурсным управляющим договор купли-продажи, но после оплаты доступ к квартире получить не смогла: мало того, что Росреестр отказал ей в регистрации права собственности, так еще и в квартире оказался жилец, который был там прописан и выселяться не собирался. Квартира находилась у него в аренде до 2039 года с последующим правом выкупа. Но информации об этом не было ни в описании лота, ни в ДКП.

Разгневанная Р. требовала взыскать с управляющего убытки, проценты за пользование чужими средствами (конкурсный затянул расторжение договора купли-продажи) и судебные издержки.

Управляющий настаивал на том, что Р. была в курсе наличия обременения и рисков, с ним связанных.

Суд первой инстанции и апелляция Р. отказали: «Договор расторгнут, деньги свои назад вы получили после его расторжения в разумный срок. Управляющий вам ничего не должен». 

Ситуацию с головы на ноги перевернула кассация. Суд указал, что продавец намеренно скрыл от покупателя информацию о наличии обременений, которые стали препятствием при передаче имущества в собственность новому владельцу.  В таком случае не важно, что у Р. была возможность узнать об аренде из ЕГРН. Главное, управляющий действовал недобросовестно.

В итоге кассация отменила определения предыдущих инстанций и отправила дело на новое рассмотрение.

Чтобы получить судебные акты по этим кейсам, оставьте свой e-mail:

Так что если управляющий скрывает информацию про обременения, вы можете использовать этот аргумент, чтобы расторгнуть договор и вернуть потраченные деньги. А заодно попробовать взыскать убытки с организатора торгов. Подключите прошаренных в теме юристов, и шансы на благоприятный исход повысятся.

А теперь переходим к основному вопросу: как снять обременение с имущества, если вы морально готовы стать его полноправным собственником.

На практике это самый простой случай, который не требует вмешательства со стороны победителя торгов. После оплаты по договору купли-продажи управляющий передает сведения залогодержателю, а тот самостоятельно направляет информацию в регистрирующие органы о снятии обременений.

Но иногда возникают ситуации, когда залоговый кредитор ведет себя недобросовестно или великая отечественная бюрократия затягивает процесс.

В этом случае нужно брать ситуацию в свои руки, четко соблюдая последовательность действий:

1. Сначала обращаемся к управляющему. Лучше направить запрос в письменном виде.
2. Если вас игнорируют, направляем залогодержателю досудебную претензию с требованием снять обременение в связи с тем, что предмет залога оплачен и имущество выкуплено.
3. Залогодержатель молчит? Тогда обращаемся в суд с заявлением о снятии обременений. Юридическим лицам нужно идти в арбитражный суд, физическим — в суд общей юрисдикции. К заявлению прилагаем документы: договор купли-продажи, доказательства оплаты, отказ Росреестра в регистрации из-за наличия обременений, протокол о результатах торгов. И параллельно указываем в заявлении требование о взыскании судебных расходов с залогодержателя, чтобы справедливость восторжествовала.

Хорошая новость: практика на стороне заявителей. В подавляющем большинстве случаев суды выносят решения об аннулировании залога/ипотеки.

Покупатель выиграл на торгах залоговое имущество (автозаправку), оплатил его, обратился за регистрацией в Росреестр и получил отказ. На автозаправке все еще висело обременение в виде залога, которое кредитор не снял, хотя деньги получил.

Тогда покупатель обратился в суд, но проиграл спор в трех инстанциях из-за того, что в материалах дела отсутствовали доказательства исполнения обязательств по ипотечному договору между компанией-должником, которой раньше принадлежала заправка, и банком-залогодержателем.

Однако покупатель принял верное решение идти до конца и обратился в Верховный Суд. Рассматривая дело, ВС РФ указал, что, учитывая приобретение имущества на торгах, его полную оплату и погашение задолженности перед залогодержателем, требования покупателя должны быть удовлетворены.

Получить это определение Верховного Суда:

После того как должник признан банкротом, арбитражный управляющий уведомляет судебных приставов о необходимости возбужденные исполнительные производства окончить и обременения с имущества снять.

Однако, как правило, ФССП оперативно на такие запросы не реагирует. Обременения на имуществе банкротов продолжают висеть. В итоге у управляющего есть всего два варианта: либо добиваться снятия обременений в судебном порядке, либо реализовывать имущество с указанием на наличие в отношении него действующих обременений.

Во втором случае привлекательность лота автоматически снижается, он теряет в цене. А это никому не нужно: ни управляющему, который должен пополнить конкурсную массу, ни кредиторам, которые стоят в очереди за своими деньгами. Поэтому в большинстве случаев арбитражные управляющие стараются сначала все обременения снять, а уже потом выставлять имущество на торги.

Однако лоты с ограничениями, наложенными в рамках исполнительного производства, встречаются. Покажу на примерах, как эту проблему решить.

Общество «Адонит» выиграло на торгах «Тойоту» и обратилось в ГИБДД с заявлением о регистрации автомобиля, но компания из-за действующего ограничения на регистрационные действия получила отказ.

Тогда общество отправилось в суд с заявлением о признании действий ГИБДД незаконными и требованием приобретенную «Тойоту» зарегистрировать.

Суды во мнениях разошлись. Первая и апелляционная инстанции «Адониту» отказали. А кассация их определения отменила, признала действия ГИБДД незаконными и обязала автомобиль зарегистрировать на нового владельца.

Такой расклад автоинспекцию не устроил, и та направила жалобу в Верховный Суд.

Рассматривая спор, ВС РФ установил два ключевых момента:

1. Ограничения были наложены ФССП. Управляющий неоднократно просил их отменить, указывая, что должник давно признан банкротом. Но приставы все эти обращения проигнорировали.
2. ГИБДД, отстаивая свою позицию, ссылалась на то, что банкротство должника, как и результаты торгов, для нее значения не имеют. Автоинспекция не может отменить обременения, наложенные другим ведомством.

В итоге Верховный Суд указал, что истцу с претензиями нужно обращаться к «авторам» обременений, то есть к ФССП, и отменил постановление кассации, оставив в силе судебные акты первой и апелляционной инстанций.

Если бы общество подало жалобу сразу на приставов, исход с вероятностью 99,9% был бы другим. Но произошло то, что произошло: победитель торгов снятия ограничений не добился, хотя имел на это полное право по закону и здравому смыслу.

Этот кейс выглядит как работа над ошибками предыдущей истории.

Ситуация практически аналогичная. Общество «Линглонг Раша» приняло не реализованное на торгах имущество (автомобиль должника) в качестве отступного, обратилось в ГИБДД с заявлением о перерегистрации и, как в прошлом кейсе, получило отказ из-за не снятых приставами ограничений.

Чтобы решить вопрос, новые владельцы автомобиля обратились в суд с жалобой на бездействие ФССП. И требования общества без колебаний удовлетворили. Ведь после того, как должник передал кредитору имущество для погашения задолженности, возникла очевидная необходимость в перерегистрации. Пристав не мог не знать, что для этого нужно отменить все ограничения, наложенные на имущество в рамках исполнительного производства, но никаких действий не предпринял.

Получить судебные акты по этим кейсам:

Что я все о машинах, да о машинах? Практики по снятиям ограничений ФССП с объектов недвижимости тоже хватает. Вот один из примеров.

Гражданин М. выиграл квартиру на торгах по продаже арестованного приставами-исполнителями имущества. После оплаты по договору купли-продажи обременения с недвижимости не сняли.

Покупатель обратился в суд с исковым заявлением об отмене запрета на регистрационные действия.

В ходе судебных разбирательств выяснилось, что за год до обращения покупателя в суд бывший владелец квартиры погасил задолженности и все исполнительные производства в его отношении были окончены. Пристав-исполнитель просто забыл снять ограничения с недвижимости.

В итоге суды посчитали, что действующий запрет на регистрационные действия препятствует покупателю квартиры оформить право собственности на нее при том, что у должника нет других кредиторов, которые бы на эту недвижимость могли претендовать.

Бывшие собственники квартиры пытались сохранить за собой актив, указывая, что ее вообще нельзя было выставлять на торги, так как спорная недвижимость является единственным жильем.

Однако этот аргумент опровергался выпиской из ЕГРН, согласно которой должники по исполнительному производству были собственниками двух жилых помещений. По утверждению самого должника, квартиры были объединены перепланировкой в одну, но только вот в выписке они по-прежнему значились как два отдельных объекта.

В итоге суд удовлетворил требования покупателя и снял запрет на регистрационные действия.

Получить определение кассации по этому спору:

Вывод: во-первых, несогласованные перепланировки — зло. Во-вторых, если вы приобрели имущество с ограничениями, наложенными ФССП, и арбитражный управляющий не может добиться действий от приставов, идите в суд. Там при грамотной аргументации своей позиции вы сможете решить эту проблему быстрее, чем через тактику ожидания.
Ответ я дал в начале статьи. Самостоятельно — никак. Сделать это может только тот уполномоченный орган, который арест наложил. То есть придется ждать либо итога рассмотрения уголовного дела, либо истечения срока ареста имущества, установленного судом. Никаких лайфхаков, которые помогли бы вам это правило обойти, нет.

Об этом говорит и закон, и судебная практика. Верховный Суд сформировал аналогичную позицию по данному вопросу.

Если хотите ознакомиться с одним из недавних определений ВС РФ по спору об арестованном имуществе в рамках возбужденного уголовного дела, оставьте свой e-mail, и мы пришлем вам этот документ:

В общем, если на имуществе лежат ограничения, связанные с УК РФ, и вы все-таки решили его купить, готовьтесь ждать и все это время находиться в подвешенном состоянии. Ведь если бывшему собственнику имущества будет вынесен обвинительный приговор, его арестованные активы могут реализовать. В этом случае вы как покупатель останетесь и без приобретенного имущества, и без денег. Отсутствие гордого звания собственника не позволит вам претендовать на компенсацию.

Если вы рискнете и поборетесь на торгах за имущество с обременением, покупка будет выгодной даже с учетом возможных (но совсем не гарантированных) судебных расходов. И стать победителем шансы выше: обычно за такими лотами очередь из участников-конкурентов не выстраивается.

В большинстве случаев снять обременение реально. Этим занимается арбитражный управляющий. Он не спешит делать работу за вас? Тогда направляем досудебную претензию к залогодержателю или в ФССП (в зависимости от того, кто ограничения наложил).

Нет ответа? Справедливость восстановит суд. Если подключите юристов, которые специализируются на сопровождении и оспаривании результатов торгов, шансы на благоприятный исход возрастут в несколько раз. И собственником имущества, которое вы купили на торгах за полцены, станете быстрее.

Информация в статье актуальна на дату публикации.

Чтобы быть в курсе последних трендов по субсидиарке, банкротству и защите личных активов — приезжайте к нам в гости.