Как выгодно купить недвижимость на торгах по банкротству

Пока ипотечная ставка улетает в космос, приобрести недвижимость на торгах по банкротству можно на несколько сотен тысяч, а если очень повезет — миллионов рублей ниже рынка. Главное — знать, где искать. И на какие моменты при выборе лота обращать внимание, чтобы ненароком не купить дом без окон и дверей на окраине Воркуты или не потерять приобретенную квартиру/дачу/гараж/земельный участок, если результаты торгов оспорят.



Начну с ответа на вопрос, ради которого мы все тут собрались. Реально ли вообще на торгах по банкротству найти недвижимость по цене ниже рынка и, желательно, в пригодном состоянии?

Смотрите сами. Нашел для вас несколько показательных лотов, прием заявок на торги по которым сейчас открыт.

Первый лот — двухкомнатная квартира площадью 58,4 м² в Санкт-Петербурге, находящаяся в залоге у Сбербанка. Начальная цена — 8 млн 338 тысяч рублей.

Источник: www.m-ets.ru

Для сравнения. На ЦИАНе двушки с похожим метражом на той же улице продаются по цене от 8 млн 500 тысяч рублей до 10 с лишним миллионов.

Источник: https://spb.cian.ru

То есть объект выставлен на торги с ценой по «низу» рынка, но мы не забываем про шаг аукциона в 5%. Если за лот будут бороться несколько участников, выгода от победы в аукционе может растаять.

Второй лот — земельный участок площадью 748,9 м² и одноэтажным жилым домом площадью 24,7 м² в Ульяновской области. Выставлен на повторные торги с начальной ценой 169 тысяч 200 рублей. Изначально лот пытались продать за 188 тысяч, но им никто не заинтересовался.


Источник: https://fedresurs.ru

Для сравнения. Участки с похожей площадью, но без жилых домов в этом же населенном пункте продаются за 150–350 тысяч рублей.


Источник: https://www.avito.ru

То есть лот на повторных торгах оценен по нижней границе рынка. Есть шанс, что снова желающих не будет, и тогда дело дойдет до публичного предложения, где удастся выкупить земельный участок с большой скидкой.

Третий лот — а точнее, сразу несколько лотов. Нас интересуют первые два: офисные помещения в Сергиевом Посаде площадью 110,9 и 73,6 м². Начальная цена 4 млн 370 тысяч и 3 млн рублей соответственно. На имущество наложено ограничение на регистрационные действия.


Источник: https://fedresurs.ru

Коммерческие помещения с похожими характеристиками на Авито стоят дешевле. Цены сильно варьируются в зависимости от расположения и состояния зданий.


Источник: https://www.avito.ru

Возможно, вам попадались предложения от аукционных брокеров (эти ребята профессионально зарабатывают на имуществе банкротов), в которых те обещали научить вас покупать недвижимость на торгах со скидкой до 90%. Такое действительно возможно, но только в рамках публичного предложения. Только вот на практике до этого этапа большинство ликвидных лотов не доходит: их раскупают раньше. Гораздо выше шанс приобрести недвижимость по минимальной рыночной цене.


Вы скажете: «Спасибо, конечно, за примеры. Но ведь это начальная стоимость, а на торгах она увеличится — какой смысл тогда рисковать? Проще переплатить на открытом рынке, зато недвижимость гарантированно будет твоей».

Дело в том, что на торгах по банкротству около 80% лотов — это ликвидное имущество. И если задаться целью, можно найти достойные предложения, которые даже на этапе первоначального аукциона будут выставляться со скидкой в несколько сотен тысяч рублей от рыночной стоимости. Ниже расскажу про один из таких кейсов.

В этом деле мой коллега, юрист «Игумнов Групп» Древилов Кирилл, выступал финансовым управляющим. Торги завершились, поэтому мы можем оценить окончательную стоимость выкупленного лота.

Итак, на торги была выставлена двухкомнатная квартира в новом микрорайоне Липецка площадью 50,9 м². Недвижимость находилась в залоге у банка, который установил начальную стоимость ее реализации в размере 3 млн 908 тысяч рублей. В то время как на открытом рынке похожие объекты в том же районе стоили от 4,5 млн рублей.


Источник: https://www.cian.ru

То есть банк изначально оценил квартиру на 600 тысяч рублей ниже рынка. Почему он так сделал, могу только предположить.

В реестр кредиторов банк включил задолженность, обеспеченную ипотекой, в размере 2,2 млн рублей. Если дать участникам торгов неплохую скидку, квартира быстро продастся и долг будет погашен. Так почему бы не пойти на компромисс?

Однако, несмотря на сниженную цену, на первые торги никто не заявился, хотя лотом интересовались: запросы о предоставлении сведений об имуществе поступали.

На повторных торгах банк снизил цену до 3 517 200 рублей, т. е. дисконт от рыночной стоимости недвижимости составлял уже больше 1 млн.


Источник: https://bankrupt.alfalot.ru

Реакция профессиональных участников торгов не заставила себя ждать. Сразу же активизировались риелторы, которые приводили множество потенциальных покупателей на личный осмотр квартиры. Плюс объявились ребята, которые зарабатывают на покупке имущества с торгов.

Риелторы, правда, не могли внятно объяснить своим клиентам, почему квартира стоит ниже рынка на целый миллион, но для покупки нужно внести предоплату (задаток на торгах), а само имущество они получат не сразу, да еще и без гарантии.

Логика риелторов ясна: они накрутили к начальной стоимости свою комиссию и не хотели терять покупателей. Ведь если бы те узнали, что имущество продается на торгах по банкротству, то либо отказались в этом участвовать, либо захотели самостоятельно побороться за лот на аукционе.

Большинство потенциальных участников торгов интересовал вопрос: можно ли выкупить квартиру вместе с находящимся в ней имуществом (мебелью, техникой, водонагревателем и т. д.), поскольку его стоимость в цену сделки не входила.

Должник был готов пойти на это, но только при оплате дополнительного имущества «мимо кассы».

В итоге нашелся потенциальный покупатель, который договорился с должником так:

• покупатель закладывает расходы на сохранение техники и мебели в стоимость своего ценового предложения;
• после продажи квартиры и погашения задолженности перед банком остаток суммы должник забирает себе.

С такой договоренностью обе стороны оказывались в выигрыше: покупатель обходит своих конкурентов на торгах, а должник получает выгоду от продажи имущества.

Повторные торги начались с ценового предложения в размере 3 517 200 рублей. В аукционе участвовали пять человек. В итоге покупатель, у которого была договоренность с должником, перебил другие ставки, предложив за квартиру 3 868 920 рублей.

Вот как развивались события:


Источник: https://bankrupt.alfalot.ru

То есть квартира была продана практически по той же стоимости, которую банк определил на первых торгах. Но в любом случае покупатель получил недвижимость по цене ниже рынка, да еще и в состоянии «заезжай и живи».

Чтобы не упустить подходящий лот, рекомендую начать поиски с официального сайта ЕФРСБ. Именно здесь размещается вся актуальная информация о выставленном на торги имуществе.

На сайте выбираем нужный регион (например, Москва) и вводим в поисковую строку одну из этих фраз в зависимости от предмета вашего поиска: жилые здания (помещения); нежилые здания; земельные участки.



После этого жмем на кнопку «найти» и внимательно изучаем выпавшие объявления. Каждое из них содержит информацию о лоте, начальной цене, шаге аукциона, организаторе торгов, приеме заявок и электронной площадке, на которой проходят торги.



Нашли интересный лот? Не спешите регистрироваться на торговой площадке и подавать заявку на участие в торгах. Сначала стоит получить всю информацию об объекте недвижимости, и если она вас устроит, договориться с арбитражным управляющим о просмотре.

Чтобы не было сюрпризов, в первую очередь проверяем:

1. описание объекта: адрес, метраж, состояние недвижимости, вид собственности (долевая/общая совместная/индивидуальная);
2. отчет об оценке имущества, который должен содержать дополнительную информацию: фотографии объекта, историю эксплуатации, сведения о зарегистрированных лицах, если это участок — сделано ли межевание и т. д.;
3. наличие обременений, наложенных на имущество: ипотеки, арестов, обеспечительных мер и т. д. Некоторые из них могут стать причиной отказа в перерегистрации, а это значит, что за такую недвижимость, купленную на торгах, придется судиться. Долго и дорого.

Информация из первого и третьего пункта содержится в описании лота. Остальные подробности надо запрашивать у организатора торгов — арбитражного управляющего. Сделать это можно и нужно ДО принятия решения об участии в торгах. Для этого в каждом объявлении на сайте ЕФРСБ указывается порядок ознакомления с имуществом и контакты управляющего.


После того как вы получите всю необходимую информацию о лоте и она вас устроит, останется зарегистрироваться с помощью ЭЦП на электронной площадке, проводящей торги, подать заявку, внести залог и ждать, когда организатор торгов допустит вас к участию. Или не допустит. О том, как точно попасть на аукцион, читайте здесь.

Можно было бы на этой позитивной ноте статью закончить, но не в политике нашей партии скрывать от своих читателей нелицеприятные моменты.

Приобретая недвижимость на торгах по банкротству, вы рискуете не только проиграть аукцион. Есть несколько нюансов, которые могут омрачить радость от выгодной покупки. Расскажу про них подробнее и дам пару советов, как минимизировать риски.

Часто на банкротных торгах продается не весь объект недвижимости целиком, а только доля должника.

Раньше с таким имуществом действительно возникали проблемы, ведь другие собственники не всегда встречали нового владельца долевой собственности с распростертыми объятиями, а вместо этого шли в суды оспаривать результаты торгов.

Однако в мае 2023 года ситуация изменилась. Конституционный Суд Российской Федерации вынес постановление, которым установил временный порядок реализации долевой недвижимости на торгах.

Теперь после утверждения положения об условиях и сроках реализации имущества, управляющий обязан сообщить собственникам, что у них есть  преимущественное право выкупить долю должника по начальной цене. Если в течение месяца никто из собственников на предложение управляющего не откликнется, тот может приступить к торгам. Но не раньше.

Скачать это постановление КС РФ:

Несмотря на это нельзя сказать, что проблема с приобретением долевой собственности окончательно решена. Постановление КС РФ относительно новое, поэтому некоторые управляющие о нем не знают.

Если вы попадете в такую ситуацию, собственники могут с легкостью оспорить сделку купли-продажи, доказав, что организатор торгов нарушил их законные права на приоритетный выкуп имущества должника. А если к этому моменту шустрый арбитражный управляющий уже успеет распределить средства от продажи недвижимости между кредиторами, то есть шанс остаться и без своей долевой собственности, и без денег.

Как быть: перед участием в торгах с долевым имуществом обязательно уточняйте у управляющего, направлял ли он в адрес других собственников предложение о приоритетном выкупе имущества. Нет положительного ответа с документальным подтверждением? Лучше ищите другой лот.

Оспорить результаты торгов можно в течение года после их завершения. Сделку купли-продажи могут признать недействительной по одному из этих оснований:

• к участию в торгах не были допущены лица, чьи заявки соответствовали закону;
• в торгах не выиграла ставка с наибольшей ценой предложения за имущество;
• организатор/участники торгов намеренно препятствовали их проведению;
• реализованное имущество не соответствовало описанию;
• реализовано единственное жилье должника.

Пример: должник обратился в суд с заявлением об оспаривании результатов торгов, на которых было реализовано его единственное жилье — дом с участком.

Управляющий же утверждал, что дом не достроен, поэтому не может считаться жилым помещением.

Первая инстанция, апелляция и кассация должнику отказали, но тот дошел до Верховного Суда. И правильно сделал. ВС РФ изучил документы и обнаружил, что дом зарегистрирован в ЕГРН как жилое помещение. Удивительно, что этого не заметили предыдущие инстанции.

В данный момент дело находится на рассмотрении коллегии Верховного Суда.

Получить определение ВС РФ по этому делу:

Если же вас беспокоит реализация недвижимости по нерыночной стоимости, спешу развеять ваши опасения. Заниженная цена сама по себе не может стать причиной для оспаривания результатов торгов.

Стоимость реализуемой недвижимости арбитражный управляющий не придумывает на ходу. Перед формированием цены проводится ряд процедур: положение о продаже утверждается на собрании кредиторов или судом, разногласия рассматриваются в судебном порядке и т. д.

Более того, если у заинтересованных сторон возникнут вопросы по поводу стоимости реализованной с торгов недвижимости, суды здесь занимают однозначную позицию: цену невозможно занизить на открытых торгах, учитывая порядок реализации имущества должника в конкурсном производстве. Начальная стоимость определяется на основе спроса и предложения, сведения о лотах находятся в открытом доступе, а финальная цена устанавливается в процессе аукциона.

Как быть: перед совершением сделки досконально проверять все документы. Если же торги оспариваются из-за нарушений самой процедуры, здесь есть только один вариант — защищать свои интересы в суде.

Что делать, если в приобретенной недвижимости прописаны дети, старики, инвалиды или лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы? Это точно не повод отказываться от такого имущества.

Когда право собственности переходит к другому лицу (то есть к вам как победителю аукциона), члены семьи прежнего собственника утрачивают права на пользование жилым помещением.

То есть если в квартире/доме/вилле зарегистрированы и проживают хоть все родственники должника, включая троюродную тетку, это не проблемы нового собственника.

Если предыдущие владельцы отказываются передавать проданную недвижимость, вы вправе обратиться в суд общей юрисдикции с исковым заявлением о выселении из жилого помещения и снятии с регистрационного учета.

После вынесения судебного решения собственник получает исполнительный лист и направляет его в службу судебных приставов, а затем вместе с ними идет в свое жилое помещение выселять незаконных квартирантов.

Пример: с такой ситуацией столкнулся покупатель, который приобрел квартиру на торгах по банкротству. Суды трех инстанций согласились с доводами истца о том, что после перерегистрации права собственности членами семьи должника не были исполнены досудебные требования об освобождении и передаче жилого помещения. Иск удовлетворили, исполнительный лист выдали.

Получить определение суда по этому делу:

Недвижимое имущество, продаваемое на торгах по банкротству, часто чем-то да и обременено: ипотекой, арестом, обеспечительными мерами, запретом на регистрационные действия… Если ничего с этим не делать, вам могут отказать в перерегистрации. Да и зачем тащить на себе груз чужих проблем?

Сразу скажу, если на имущество наложен арест в рамках уголовного дела, это обременение быстро снять не получится. Отменить его может только тот орган, который его наложил. Если уголовное дело находится в производстве (расследуется), арест снять не выйдет вплоть до вынесения приговора судом. Выкупили такой лот? Тогда остается надеяться, что уголовное расследование прекратят. Только после этого вы сможете обратиться к следователю с заявлением об отмене ареста.

В остальных случаях дела обстоят не так плачевно. Вопрос со снятием обременений решается через арбитражного управляющего.

Если приобретенная недвижимость обременена ипотекой, то после оплаты по договору купли-продажи арбитражный управляющий перечисляет деньги банку, и тот снимает обременение. Обычно на это уходит от 3 до 10 дней.

Новый собственник проверяет на сайте Росреестра, исчезли ли сведения об ипотечном обременении из ЕГРН. Как только это произойдет, собственник идет вместе с арбитражным управляющим перерегистрировать имущество.

Если на приобретенной недвижимости висит запрет на регистрационные действия, наложенный службой судебных приставов (ФССП), нужно попросить управляющего обратиться туда с заявлением об отмене ограничений в связи с введением процедуры банкротства.

Да, управляющий вполне может игнорировать ваши запросы или откликаться слишком медленно. В этом случае придется самостоятельно идти в суд с подписанным договором купли-продажи и протоколом о результатах торгов.

Если недвижимость покупалась должником с использованием маткапитала, а потом ее выставили на торги, вам как покупателю не о чем переживать. Такое имущество реализуется по тем же правилам, что и любое другое.

Однако не всем бывшим собственникам это нравится, и вам могут потрепать нервы заявлением об оспаривании результатов торгов.

Пример: супруга должника обратилась в суд с заявлением об оспаривании торгов, на которых была реализована ипотечная квартира.

Женщина считала, что раз при покупке недвижимости был использован материнский капитал, а затем на нее, детей и должника выделены доли, то на торгах может быть продана только доля самого банкрота, а не вся ипотечная квартира целиком.

Суды трех инстанций супруге должника отказали. Дело в том, что определение долей в праве собственности на ипотечную квартиру никак не влияет на установленные договором ипотеки правоотношения. Согласно им, заложенное имущество находится в общей совместной собственности. Соответственно, и для погашения долга перед банком оно будет продаваться целиком, а не частями.

Получить это постановление суда:

Возможна ситуация, когда новому собственнику прилетает привет от коммунальных служб в виде задолженности предыдущего владельца. Здесь нужно иметь в виду несколько моментов.

Во-первых, все долги, возникшие ДО возбуждения дела о банкротстве, носят реестровый характер. То есть ресурсоснабжающие организации обязаны отслеживать своих должников и в порядке закона о банкротстве включать свои требования в реестр кредиторов.

После завершения процедуры банкротства списываются все долги банкрота, в том числе и те, которые не были включены в РТК.

То есть чужие задолженности по коммунальным платежам, возникшие до банкротства, вас как нового собственника приобретенной с торгов недвижимости не коснутся.

Иначе обстоит дело с долгами, которые накапливаются во время банкротной процедуры. Арбитражный управляющий должен узнавать о них и расплачиваться деньгами из конкурсной массы. Если же текущие коммунальные платежи остаются неоплаченными, то с ними придется разбираться новому собственнику недвижимости.

Представим ситуацию. Василий приобрел на торгах двушку, прожил в ней несколько недель, а потом получил иск от ТСЖ с требованием погасить задолженность бывшего собственника Анатолия, набежавшую за последние полгода, пока тот банкротился.

В Гражданском кодексе закреплено общее правило, по которому новый собственник квартиры не отвечает за долги предыдущего, т. к. обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг лежит на том собственнике, который владеет имуществом в конкретный момент времени.

Поэтому Василий может со спокойной душой подавать встречный иск об исключении из лицевого счета чужой задолженности. Если же дело ограничилось досудебной претензией, то такое требование надо направить в ресурсоснабжающую организацию во внесудебном порядке. И это работает.

Пример: новый собственник, получив квитанцию об оплате долга за период, в который у помещения был другой владелец, обратился в управляющую компанию с просьбой исключить информацию о задолженности из лицевого счета.

Не получив ответа, новый собственник направился со своим требованием в суд. И ему отказали. Все просто: управляющая компания предоставила доказательства, что уже исключила из лицевого счета истца задолженность прошлого собственника. Сделала она это 12 августа 2020 года, а истец обратился в суд 21 августа. То есть ему нужно было просто дождаться уведомления.

Скачать определение суда по этому делу:

А вот любимые всеми нами взносы на капитальный ремонт —  это неприятное исключение из правил. Как только вы получили право собственности в многоквартирном доме, к вам бонусом переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капремонт вместе со всеми долгами по взносам. Их придется оплатить.

Как быть: чтобы избежать неприятных сюрпризов:

1. до подписания договора купли-продажи выясните у арбитражного управляющего, оплачивал ли он текущие задолженности банкрота;
2. запросите справку из управляющей компании, ТСЖ или ЖК о задолженности по коммунальным услугам;
3. направьте уведомление в ресурсоснабжающую организацию о перемене собственника квартиры;
4. при наличии долга направьте требование об исключении из лицевого счета задолженности бывшего собственника.

Долги по коммуналке — не единственная проблема, с которой вы можете столкнуться, купив недвижимость на торгах. Во время перерегистрации права собственности может всплыть факт незаконной перепланировки. Как минимум вас могут заставить оплатить штраф (да, теперь это головная боль нового собственника), а как максимум — обяжут вернуть  «все как было». Избежать этого казуса поможет тщательное изучение информации об объекте до участия в торгах.


Итак, чтобы найти на торгах достойную недвижимость, а потом не пожалеть о покупке, надо держать в голове несколько ключевых моментов:

1. Интересные лоты появляются не только на публичных предложениях. Ежедневно отслеживайте все виды открытых торгов, в том числе первичные аукционы.
2. Избежать доброй трети проблем можно, если несколько раз перепроверить всю полученную информацию о лоте до участия в торгах. В идеале — увидеть интересующее вас имущество своими глазами.
3. Имеет смысл участвовать только в открытых аукционах. Закрытые торги обычно проводят для избранных, т. е. там уже давно все поделили без вас.
4. Организаторы торгов, должники и кредиторы умеют вытворять на торгах всякое, чтобы они прошли так, как нужно им. От столкновения с подобными схематозами не застрахован никто.
5. Перед подписанием договора купли-продажи стоит еще раз внимательно изучить все документы.
6. Риски на торгах есть всегда, но кто не рискует, тот не покупает недвижимость по цене ниже рынка.

Хочется меньше головной боли, больше уверенности в завтрашнем дне и квартиру со скидкой в несколько сотен тысяч рублей? Записывайтесь на консультацию. Поможем вам принять участие в борьбе за выгодные предложения без подвохов или оспорить результаты торгов, если вы ими недовольны. Информация в статье актуальна на дату публикации.

Чтобы быть в курсе последних трендов по субсидиарке, банкротству и защите личных активов — приезжайте к нам в гости.