Мы входим в ведущие правовые рейтинги России
Банкротство застройщика: что делать юридическим лицам

Что делать юридическому лицу при банкротстве застройщика?

Как юрлицам — инвесторам спасти вложения в недвижимость
3585
2
О том, что при банкротстве застройщика нужно обязательно сделать дольщикам и гражданам, купившим несколько квартир, мы написали в статьях: «Если застройщик — банкрот. Что делать дольщику?» и «Застройщик — банкрот. Что делать частному инвестору?». Теперь рассказываем, как быть юридическим лицам, которые скупают квартиры и коммерческие площади в новостройках пачками для перепродажи. Чем для них обернется банкротство застройщика, разбираем ниже.

Если у вас есть вопрос по банкротству, субсидиарке, защите личных активов или по налоговым спорам, подпишитесь на нашу рассылку
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки

Юрлицо-инвестор в банкротстве застройщика — брысь в четвертую очередь!


Руководители и собственники юрлиц, которые инвестировали в строительство жилья и столкнулись с банкротством застройщика, запомните эту дату: 27 июня 2019 года. В тот день в силу вступил новый закон, который разделил потерпевших от недостроя на два лагеря — «участников строительства» (тех, кто в случае достройки жилья получит квартиры) и всех остальных.

В список первых вошли физические лица с одной, максимум двумя-тремя квартирами, а юридические, понятное дело, попали во второй. Ведь граждане покупают жилье потому, что реализуют свое конституционное право на него. А у «юриков» цель совсем не благая — они приобретают недвижимость ради прибыли.

Поэтому сегодня, если дом достраивают, юридическое лицо не может получить квартиры. Не говоря уже о нежилых площадях. Требования квартир и нежилых помещений автоматически заменяют на денежные и ставят компании аж в четвертую очередь реестра требований кредиторов — после получателей текущих платежей, работников компании-банкрота и физлиц-дольщиков.

Но этого мало: юрлицам (равно как и гражданам — покупателям нежилых помещений) бесполезно апеллировать к тому, что их требования обеспечены залогом. Ничем они после 27 июня 2019-го уже не обеспечены. Кредиторы — юрлица и физлица — покупатели коммерческой недвижимости при передаче домов от банкрота новому застройщику (как правило, Фонду развития территорий, специальной организации, которая достраивает дома за банкротами) «автоматом» лишаются всех залоговых прав.

Так постановил закон, а потом фактически подтвердил Конституционный Суд. Да, он признал это законодательное нововведение неконституционным, потому что оно дискриминирует залоговых кредиторов — «не участников строительства». Но ничего наподобие «Отменить немедленно!» не сказал.

Вместо этого КС разъяснил, что юрлица — инвесторы в недвижимость могут требовать от Фонда компенсацию, и установил временный порядок ее предоставления. «Временный» — до вступления в силу соответствующего закона. Но пока закон не приняли, а только его проект написали.
Если вы — бывший залоговый кредитор и вам нужна компенсация, скачивайте постановление Конституционного Суда через форму ниже. Или можете связаться с юристами «Игумнов Групп» для полноценной консультации.

Скачать документ Конституционного Суда и проект закона о выплате компенсаций экс-залоговым кредиторам застройщика-банкрота:
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки

Однако и 4 очередь РТК — не приговор. Даже сейчас юридическое лицо — инвестор может претендовать на квартиры. Рассказываем, как извлечь из банкротства застройщика тот максимум, который возможен.

Деньги или все-таки квартиры?


Как определить, на что вы можете претендовать? Посмотрите, когда было возбуждено дело о банкротстве. Это дата, когда суд принял заявление о банкротстве (если заявлений кредиторы успели подать несколько, тогда — дата первого поступившего в суд заявления). О принятии заявления должен быть вынесен соответствующий судебный документ — определение.

Теперь отметьте нужный пункт:

  1. дело о банкротстве возбуждено после 27.06.2019;
  2. дело о банкротстве возбуждено до 27.06.2019, но расчеты с кредиторами третьей очереди еще не начаты;
  3. дело о банкротстве возбуждено до 27.06.2019 и расчеты с кредиторами третьей очереди уже начаты.

Если вы отмечаете пункт 1, то тут без вариантов: квартиры вы не получите, ваши требования однозначно перекинут в денежные. Если пункт 2 — то же самое: только денежные требования, четвертая очередь РТК. Дело в том, что изменения в законе, исключившем юрлиц из участников строительства, имеют так называемую обратную силу — они распространяются и на прошлое. Исключение одно: пункт 3. У тех, кто отметил его, есть шанс получить требуемое «в натуре», то есть квартирами.

Но таких с каждым годом становится все меньше.

Как определить момент начала расчетов с кредиторами третьей очереди?


Им будет дата передачи прав и обязанностей застройщика приобретателю (читай — Фонду развития территорий), который подпишется достраивать брошенный застройщиком-банкротом дом (или дома).

Почему так? По закону о банкротстве. Прямо в нем об этом моменте ничего не говорится, но по смыслу и взаимосвязи норм выходит следующее: когда приобретатель вступает в свои права, требования всех участников строительства автоматически погашаются и из реестра исключаются. Участники строительства — это кредиторы третьей очереди. А если они исключаются из РТК, это значит, что их требования погашаются, то есть расчеты с ними начались.

Пример: ООО «Дом от профи» потребовало от Фонда развития территорий передать ему квартиру в новостройке, которую Фонд взялся достраивать после банкрота, и признать право собственности общества на нее. Первая и вторая судебные инстанции обязали Фонд квартиру «Дому от профи» передать. Окружной суд все отменил.

В Верховном Суде выяснилось, что в 2017 году права на две еще не построенных квартиры у застройщика, ООО «Хайгейт», купило ООО «СК Стратегия» по ДДУ. В феврале 2018-го «СК Стратегия» заключила договор уступки права требования с ООО «Оптима-Сервис». А уже в июле 2018-го «Хайгейт» признали банкротом. В апреле 2019 года права застройщика были переданы фонду, а в октябре 2019-го «Оптима-Сервис» включилось в реестр требований кредиторов «Хайгейта» как участник строительства.

В следующем году застройщик получил разрешение на ввод дома в эксплуатацию, через полгода ООО «Оптима-Сервис» доплатило деньги за увеличение площади квартиры, а в октябре уступило права на две квартиры ООО «Дом от профи». Переуступка произошла с ведома Фонда: тот дал на нее свое согласие. А в 2021-ом уже «Дом» и Фонд подписали соглашение о том, что получатель квартир, по сути, отказывается от отделочных работ в квартире.

А Фонд — опа! — сначала выдал «Дому» одну квартиру, а вторую — отказался: «У нас нет оснований, чтобы вам ее передавать».

Значит, основания, чтобы брать доплату за квадратные метры, нашлись, для соглашения об отказе от отделки — тоже, а чтобы передать квартиру покупателю (при том, что одна уже была ему же выдана) — нет.

Компании «Дом от профи» это ожидаемо не понравилось, и она подала иск в суд, чтобы тот заставил Фонд передать оплаченную квартиру покупателю.

Первая и апелляционная инстанции убедились в том, что требования «Дома» в реестре имелись и Фондом не оспаривались. А поведение организации доказывало, что обязательства застройщика перед ООО «Дом от профи» он принял полностью: ведь тот и согласие на уступку давал, и допник подписывал. Да и вторую квартиру отдал без лишних разговоров: «Дом от профи» даже собственность на нее успел зарегистрировать.

А вот кассационная инстанция выразила другое мнение по этому вопросу. Она заявила, что из-за изменений 2019 года в законе «Дом от профи» — юридическое лицо, участником строительства не является, а значит, и квартиру не получит.

ООО возмутилось: как так? Дело о банкротстве было возбуждено до того, как этот закон вступил в силу.  Раз. Два — к моменту начала действия закона расчеты с кредиторами третьей очереди были начаты. Ведь в апреле 2019 года, в момент, когда Фонд развития территорий стал приобретателем, требования участников строительства стали считаться погашенными. То есть расчеты начаты 8 апреля 2019 года, 151-ФЗ вступил в силу 27 июня того же года. «Дом от профи» имеет право на квартиру.

Верховный Суд подтвердил: да, имеет, и отменил постановление Окружного.

Скачать документы Верховного Суда РФ, которыми установлен момент начала расчетов с кредиторами третьей очереди в делах о банкротстве застройщика:
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки

Схематоз не пройдет?


Раньше у компаний-инвесторов практиковался такой схематоз: как только перспектива достройки из очень туманной становилась относительно реальной (или даже еще раньше, в преддверии банкротства), «юрики» резво начинали скидывать висящие на них квартиры «своим» физлицам.

Эта схема существовала еще до принятия закона, обрубившего юрлицам-инвесторам возможность получать недвижимость в натуре, но практикуется и сейчас. Суть все в том же лояльном отношении судов к гражданам.  Если с компаний спрашивают по всей строгости, то в случае с обычными дольщиками суды могут на недостачу пары документиков и глаза закрыть.

Раньше на «физиков» переписывали от одной-двух квартир до десятка. Но сейчас с этим сложнее: любого дольщика, который претендует более чем на одну жилплощадь, почти гарантированно признают профессиональным инвестором и переведут «в деньги».

Ну и практика в этом отношении неоднозначная: где-то судьи сразу раскусывают умысел «юриков» и выкидывают таких кредиторов из РТК, а где-то — включают.

Пример: ООО «Специализированный застройщик «КВС МСК» признали банкротом в марте 2019 года. В феврале 2021-го в суд пришел дольщик (допустим, Федот) с шестью квартирами: включите меня в реестр участников строительства. Арбитражный суд первой инстанции сказал: ок, куда деваться, включаем. Но апелляция это решение зарубила. «Квартиры вы в инвестиционных целях накупили», — сказали там Федоту. Поэтому нечего прикрываться личиной «обычного дольщика», вы не в равных условиях.

В кассации решения и первой инстанции, и апелляционной отменили и вернули дело на новое рассмотрение.  При новом рассмотрении дела Федота перевели «в деньги» и включили в четвертую очередь РТК. А дальше все пошло по второму кругу. Апелляция ничего менять не стала. Точку поставила вторая кассация.

Начнем сначала: в далеком в 2018-ом права на шесть квартир у застройщика приобрело ООО «Томстрой-Эстейт». В конце того же 2018-го ООО скинуло шесть квартир физлицу. Но пока еще не Федоту. Назовем покупательницу Марианной.

Марианна купила всю недвижимость оптом и… через месяц продала права на нее обратно ООО «Томстрой-Эстейт».

А уже после признания застройщика банкротом, в 2019-ом, ООО «Томстрой-Эстейт», Марианна и «наш» Федот подписали трехстороннее соглашение о замене лица в обязательстве по уступке.

Теперь Федот вместо Марианны уступал квартиры «Томстрой-Эстейту».

А затем юрлицо… снова перекинуло квартиры по уступке — опять Федоту! И тот пошел вставать в реестр требований участников строительства. Вот такая игра в наперстки.

При повторном рассмотрении в суде первой инстанции Федота сразу спросили, в каких целях он заключал договор аж на шесть квартир. Ну и Федот заявил, что делал это исключительно для улучшения жилищных условий своих родных и близких. При этом в список родных вошли, помимо детей, и бывшая жена, и пасынок: каждому якобы предназначалась отдельная жилплощадь.

Почти параллельно представитель Федота озвучил и вторую версию: заявитель якобы хотел все шесть квартир объединить в одну. То, что они находились на разных этажах и в разных подъездах, его не смущало.

Поэтому кассационный суд второго круга тоже оставил все как есть: деньги в четвертой очереди. Вы, товарищ, не для личных нужд квартиры покупали, а инвестировали. Когда вы приобрели права на квартиры? Когда застройщика уже признали банкротом. Поэтому ясно как день, что договор был заключен исключительно «с целью повышения очередности удовлетворения требований». Проще — чтобы дали квартиры, а не переводили «в деньги».

И совершенно другая пьеса была разыграна в деле о банкротстве застройщика ООО «Техмонтаж».

Кооператив «Приволжский фонд сбережений» уступил право на свои квартиры физлицам. Последних включили в реестр требований участников строительства — что примечательно, и без толковых доказательств оплаты, и несмотря на  обвинения со стороны кредиторов в аффилированности этих физлиц с кооперативом. Правда, покупка по договору проходила через открытые торги, и сам «Приволжский фонд сбережений» был признан банкротом. Но физлиц, принявших квартиры от юридического лица, включили — факт.

Скачать судебные акты по этим делам:
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки

Только деньги и ничего, кроме денег


Итак, если застройщик обанкротился после июня 2019-го или расчет с кредиторами еще не стартовал, ваши требования перекинут в денежные (получится так называемая трансформация требований).

«Деньги» — это суммарная стоимость квартир по цене, уплаченной застройщику. Внимание: застройщику! Если вы купили недвижку по уступке права требования (переуступке), то в РТК будет включена не та сумма, за которую вы приобрели квартиры, а столько, сколько отдал застройщику первоначальный покупатель.

Например, вы приобрели «пакет» квартир по уступке права требования за 100 млн рублей, а продавец приобрел у застройщика этот пакет за 80 млн. Ваши требования составят 80 млн. Согласно закону, в РТК включается именно та сумма, которая была уплачена:

а) застройщику;
б) «первоначальным участником долевого строительства» — тем, кто вам продал квартиры по уступке.
Кстати: юрлица могут попытаться заявить и об убытках в виде реального ущерба. Сумма — разница между рыночной стоимостью квартиры на дату введения «конкурса» и суммой, которая была уплачена застройщику по договору. Но включают ли убытки юрлиц в РТК или нет — пока неопределенность. Сейчас одно такое дело находится на рассмотрении в Верховном Суде. Следите за ним здесь.

Пример: в декабре 2016-го было возбуждено дело о банкротстве ОАО «Земли Московии», застройщика ЖК «Березовая роща» в Подмосковье, впоследствии применен так называемый 7-ой параграф — специальные правила банкротства застройщиков.
Подробнее о том, что такое 7-ой параграф, читайте в нашей статье «Застройщик — банкрот. Что делать дольщику?»

После этой даты ООО «Паритет» приобретает у застройщика 10 квартир по взаимозачету. В декабре 2019-го «Земли Московии» признают банкротом, требования «Паритета» включают в реестр требований передачи жилых помещений.

В феврале 2021 года Фонд развития территорий становится приобретателем недостроя «Земель Московии».

А в июне 2021 года конкурсный управляющий застройщика требует исключить «Паритет» с его десятком квартир из реестра требований жилых помещений: мол, эти требования включены в несуществующий реестр. Ведь Фонд уже все права и обязанности застройщика забрал, значит, требования погашены «автоматом».

Арбитражный суд с конкурсным согласился и перекинул «Паритет» в четвертую очередь РТК, заменив квартиры деньгами: требовать квартиры могут только участники строительства. А юрлицо — не участник, поэтому его требования вообще не надо было включать в реестр.

Однако вторая инстанция и суд округа выступили против: в 2016-ом, на момент возбуждения дела о банкротстве, ООО «Паритет» являлось участником строительства и потому вправе рассчитывать на жилье.

Конкурсный управляющий «Земель Московии» против присутствия «Паритета» в РТК и подает жалобу. Верховный Суд вдумчиво раскладывает все по полочкам: дело о банкротстве возбуждено до 27 июня 2019-го, но по состоянию на эту дату расчеты с кредиторами 3 очереди не начаты. Фонд забрал недострой только в феврале 2021-го. Поэтому «Паритет» — действительно не участник строительства. Но имеет право выставить денежные требования к Фонду и встать в 4 очередь наравне со всеми. И важно: в любом случае общая сумма не должна быть больше, чем основной долг и проценты.

Верховный Суд оставил определение первой инстанции в силе.

Скачать этот документ Верховного Суда:
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки

Кто включает юрлиц в реестр требований кредиторов?


Как узнать о том, что застройщик банкротится, мы подробно рассказали в статье «Застройщик — банкрот. Что делать дольщику?». Кратко — мониторить Федресурс, Картотеку арбитражных дел или раздел газеты «КоммерсантЪ» с сообщениями о банкротстве и вовремя подать заявление о включении в реестр требований кредиторов (на это будет два месяца с момента признания застройщика банкротом).

Точно так же, как гражданам — участникам строительства, юрлицам не надо сидеть и ждать, когда конкурсный управляющий соизволит направить им уведомление о признании застройщика банкротом, чтобы рассказать о том, что дальше делать (хотя обязан). Хотите хотя бы денег? Тогда все сами.  Бежать впереди паровоза не только можно, но и нужно. Конкурсный управляющий запросто может отправить уведомление по старому адресу регистрации юрлица. Или вообще забудет это сделать.

Здесь есть два пути.

Первый


Если вам повезло и вы можете претендовать на статус участника строительства, порядок действий у вас такой же, как и у граждан: с заявлением обращаться к конкурсному управляющему. Вас должны включить в РТУС — реестр требований участников строительства. И только если управляющий вам отказывает во включении (полностью или частично), идти в арбитражный суд. [/ig_text]

Второй


Юрлицам, которые не участники строительства, дорога лежит напрямую в арбитражный суд. Это важно, иначе вы можете отправить пачку документов конкурсному, он заявление вернет, а вам потом останется только рассылать во все стороны проклятия и переживать о том, что вас не включили в РТК из-за пропуска срока подачи.

Вот пример, что бывает с не участниками строительства. В этом кейсе речь пойдет о гражданине, который хотел встать в РТК с нежилым помещением площадью больше 7 кв. м (такие граждане, как мы помним, тоже не участники).

С требованием о включении в РТК суммы, которую он отдал застройщику-банкроту за нежилое помещение, Сергей пошел сразу в арбитражный суд. Но тот его заявление о включении в реестр вернул: идите к арбитражному управляющему, а в суд являйтесь, только если с ним будут какие-то терки.

Сергей подал на определение о возврате апелляцию. Бесполезно. Кассационная жалоба тоже выдала ноль результата. Следующим, понятное дело, оказался Верховный Суд, причем жалобу подал даже не сам Сергей, а конкурсный управляющий застройщика.

В Верховном Суде вздохнули и разъяснили, что конкурсный управляющий рассматривает требования только участников строительства, а Сергей с его договором на нежилое помещение таковым не является. Значит, он поступил правильно. Заявление вернули в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

Скачать документ Верховного Суда по этому кейсу:
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки

Какие документы нужны юрлицам для включения в РТК


Для включения в реестр требований кредиторов при банкротстве застройщика собирайте такой комплект (все — в копиях, заверенных печатью организации и подписью ответственного лица):
  • выписку на компанию из ЕГРЮЛ;
  • приказ о назначении руководителя юрлица, протокол собрания участников компании;
  • документ, который подтверждает ваши права на недвижимость, — договор долевого участия (или преддоговор, или договор уступки права требования, или соглашение о взаимозачете и т. д.) и все допсоглашения к нему (если есть);
  • доказательства оплаты: платежные поручения, квитанции к приходным ордерам и пр. Если недвижимость вы приобрели по взаимозачету — договор, акт выполненных работ, акт взаимозачета;
  • копии судебных решений (если были, например, о просуженной неустойке, о расторжении договора долевого участия, если вы успели это сделать и пр.); данные о ходе исполнительного производства (если было возбуждено); справка о результатах ИП с указанной в ней суммой непогашенной задолженности, копии исполнительных листов и пр.;
  • непосредственно заявление о включении в РТК.

Чтобы получить шаблон для подачи юрлицом заявления о включении в реестр требований кредиторов при банкротстве застройщика, оставьте свой e-mail:
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки

Формально, если недвижимость куплена по полностью оплаченному первым участником договору уступки, то первоначальный договор или договоры не требуются. Однако приготовьте их на всякий случай: и «исходный» договор долевого участия, и все предыдущие договоры уступки (если вы купили по цепочке уступок).

Госпошлина за включение в РТК не уплачивается.

Собираете пакет всех документов и отправляете его в арбитражный суд, который ведет дело о банкротстве застройщика  — можете по почте, можете электронно. Или отнесите в суд бумаги лично. Второй такой же пакет обязательно направьте конкурсному управляющему. Его адрес вы найдете в уведомлении о банкротстве застройщика. Или, если уведомление вы не получали, ищите почтовый адрес конкурсного на Федресурсе.

Далее готовите оригиналы документов, чтобы показать их судье, и ждете определения о назначении судебного заседания по рассмотрению требования.
Заказать письменное заключение
Решим вашу задачу за 3-4 рабочих дня и 80 000 руб. 39 999 руб. для новых клиентов
  • Проанализируем ваши документы
  • Подготовим инструкцию по дальнейшим шагам
  • Ответим на вопросы
  • Все обоснуем хорошим количеством судебной практики
Ознакомьтесь с примерами заключений по ссылке.

На что обращать особое внимание


Для того чтобы не получить отказ о включении в РТК в банкротстве застройщика, юрлицу-инвестору нужно:

  1. соблюсти сроки для предъявления требований. РТК закрывается по истечении двух месяцев с даты опубликования в «Коммерсанте» сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства;
  2. представить железные доказательства оплаты по договорам долевого участия/уступки права требования (или другим договорам).

Чем грозят пропуск срока или «не такие» доказательства оплаты — ниже.

Если вы пропустили срок включения в РТК застройщика-банкрота


Два месяца с момента публикации в газете «КоммерсантЪ» сообщения о том, что застройщик признан банкротом — достаточно для того, чтобы собрать и отправить пакет документов. Не тяните. Это к физическим лицам суды относятся лояльно и восстанавливают им срок по любому мало-мальски приличному основанию. С юридических спрашивают по полной: в восстановлении срока, скорее всего, откажут. В редких исключениях первая инстанция восстанавливает срок, но вышестоящие все равно его режут. Но пытаться надо.

Скачать судебную практику по делам о восстановлении срока:
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки

Ок, допустим, это случилось: о банкротстве вы узнали слишком поздно, реестр закрылся, а ваше ходатайство о восстановлении срока суд не удовлетворил.

Что будет? Вас пошлют. Но не туда, куда вы подумали, а по направлению «за реестр». Хотя если хорошо подумать, то получится в принципе один и тот же маршрут, ибо удовлетворение требований зареестровых кредиторов — что-то из области фантастики. Обычно и реестровым денег, оставшихся у должника, сильно не хватает.

Пример: ООО «Оберег» смирилось с четвертой очередью и пришло в суд, но не только с заявлением о включении в РТК застройщика ООО «НИСА», но и с пропущенным сроком. Объект требований — офисное помещение стоимостью примерно 3,9 млн рублей. Срок не был соблюден из-за того, что сначала ООО предъявило свои требования конкурсному управляющему. Понятное дело, что тот никуда «Оберег» не включил.

В суде ООО заявило о том, что пропустило подачу, потому что добросовестно заблуждалось — в обществе решили, что  трансформированными в деньги требованиями за нежилое помещение занимается конкурсный управляющий. Но на самом деле он имеет дело только с участниками строительства и нежилыми помещениями площадью до 7 кв. м, а «Оберег» из участников строительства благополучно выбыл, и площадь его офиса больше.

Поэтому суды трех инстанций признали требования «Оберега» относительно 3,9 млн, но срок не восстановили. И включили 3,9 млн за реестр, но не совсем, а как «подлежащие удовлетворению преимущественно перед иными зареестровыми требованиями».

Но, как мы уже знаем, имущества должника на всех практически никогда не хватает — даже реестровым кредиторам обычно достаются суммы, несравнимые с размером долга. Вывод очевиден: не пропускайте срок.

Доказательства оплаты по договору


Если вы не докажете, что ваш договор (договоры) оплачен или представите недостаточно доказательств оплаты, вам стопроцентно откажут во включении в РТК банкрота. Суд обязан проверить реальность оплаты, даже если ваши оппоненты в лице конкурсного управляющего или кредитора не имеют ничего против вашего включения в реестр.

Здесь действует так называемый повышенный стандарт доказывания, то есть вам придется не только представить первичные документы, подтверждающие оплату недвижимости (платежки, расписки, квитанции к приходникам и пр.), но также доказать, например, что у компании имелась финансовая возможность купить квартиры и офисы в новостройке, что эти деньги были отражены  в бухгалтерском учете застройщика-должника и т. д. Особенно в случае оплаты налом.

А если у судьи возникнут подозрения, что ваши документы не относятся к тому времени, когда вы покупали квартиры, а нарисованы не далее, чем позавчера, судья вправе назначить их экспертизу.

Итак, вероятность отказа при постановке юрлица в РТК при банкротстве застройщика велика в следующих случаях:

а) если расчет между юрлицом-инвестором и застройщиком осуществлялся наличными;

б) если расчеты непрозрачны, например, проходили в рамках других сделок;

в) кандидат в РТК не доказал, что у него были деньги для покупки квартир;

г) в случае покупки по уступке права требования заявитель должен доказать реальность оплаты самого первого договора. Ваших платежек в адрес цедента (уступающего право требования) наверняка окажется недостаточно. И действительно, иногда такой оплаты вообще не бывает.

Для примера возьмем последний вариант. Застройщики часто раскидывают квартиры/нежилые помещения по аффилированным юрлицам, а уже те продают их по уступке права требования. Оплата в этом случае прописывается в договоре либо с отсрочкой платежа, либо взаимозачетом по другой сделке. В результате при банкротстве суд проверяет, а были ли деньги-то, убеждается, что нет, и выкидывает аффилированного «юрика» из реестра. Конкурсный управляющий доволен: квартиры пополняют конкурсную массу.

Пример: между застройщиком, ООО «Трансфорт» и ООО «Эгида» было заключено несколько договоров долевого участия, каждый — на пару десятков квартир. Оплатить квартиры «Эгида» была обязана не позднее 10 банковских дней с даты госрегистрации ДДУ либо безналом, либо «иным не запрещенным действующим законодательством способом» (по сути — как угодно, хоть борзыми щенками). Не дожидаясь достройки, «Эгида» скинула часть квартир ООО «Лирон».

Через несколько месяцев было подано заявление о банкротстве застройщика, и в июле 2017-го «Лирон» явился вставать в РТК с требованием на 292 млн рублей. Дело слегка осложнялось тем, что в мае 2017-го «Лирон» уступил право на квартиры ООО «Фалери», поэтому заодно обе компании заявили ходатайство о процессуальном правопреемстве.

Оплату по второй уступке ООО «Фалери» должно было произвести не позднее  полугода с момента госрегистрации договоров Росреестром. Но на госрегистрацию договоров застройщика в тот момент действовал запрет, поэтому подаваться в РТК компаниям пришлось совместно.

Стали разбираться. Значит, уступка права требования, по правилам ГК РФ, возможна только после того, как договор с застройщиком был оплачен, частично или полностью. А если не оплачен, то долг нужно одновременно с уступкой перевести покупателю.

В качестве доказательств оплаты по первоначальному договору «Трансфорт» — «Эгида» заявители приложили копии платежек, выписок по счетам последней. Но суд эти документы не впечатлили: из них было видно, что «Эгида» переводила деньги «Трансфорту» не по ДДУ за квартиры, а по заключенному до того договору соинвестирования.

Представитель «Лирона» пытался возражать: а это как раз деньги за квартиры, потому что  в договоре соинвестирования написано, что  сумма, уплаченная «Эгидой» по этому договору, зачтется застройщиком как исполнение ее обязательства по оплате квартир в будущем.

Ха, — сказали в суде, — в вашем договоре соинвестирования написано так:  чтобы прекратить обязательства застройщика по нему, вы должны были его новировать и оформить зачет встречных однородных требований. И где все это? Ни новации, ни зачета мы не видим. Вот если б вы нам их показали, тогда, может, у вас был бы шанс. А так, извините, соинвестирование не закрыто, значит, оплата по нему не может стать оплатой по ДДУ. Это первое.

Второе: вы суду представили просто копии платежек. А оригиналов мы так и не дождались. Так что доказательства у вас недопустимые, эти ваши бумажки мы не примем.

Итак, подлинных доказательств оплаты от первоначального покупателя квартир у вас нет, а тем не менее первый продавец по уступке их обязан был передать. Во включении в РТК отказать.

На сдачу суд признал всю цепочку уступок ничтожными сделками, нарушающими требования закона.

Отсюда еще один вывод: суду надо обязательно показывать подлинники документов, доказывающих оплату.

Кстати: если вы оплатили договор не полностью, а частично, в РТК будет включена только та сумма, которую вы успели отдать. Логично.

Итоги: как вытащить максимум из банкротства застройщика


При банкротстве застройщика юрлицам-инвесторам сейчас не светит ничего, кроме денег, и то оставшихся после расчетов с кредиторами трех очередей. Сколько из вложений получится вернуть, предсказать невозможно. Ясно одно: если все же что-то удастся, то это будет очень нескоро: банкротство застройщика может растянуться лет на пять-семь.

Исключение здесь — только те юрлица-инвесторы, застройщик которых вошел в процедуру банкротства до 27 июня 2019 года и до той же даты появился достраивающий дома приобретатель. Такие еще встречаются.

Но в реестр требований кредиторов застройщика все равно вставать придется. Особенно это касается руководителей и бенефициаров-инвесторов, чьи компании после потерь в этой лотерее обанкротились сами. 146 процентов, что когда их начнут привлекать к субсидиарной ответственности, то обязательно припомнят, что они не вставали в РТК застройщика, то есть ничего не предпринимали, чтобы вернуть хоть часть вложенных денег. И повесят на гендиректоров и собственников всю сумму по сделке. Потом не говорите, что юристы «Игумнов Групп» вас не предупреждали.

Ну а если на кону сотни миллионов, то стоит задуматься о том, как сократить количество жаждущих получить с застройщика долги. Логично же: чем меньше претендентов на деньги должника, тем больше достанется вам. Отстреливать никого не придется, все исключительно в рамках закона.
В этой статье, например, мы делимся приемами, как исключить из РТК дружественного банкроту кредитора.

Параллельно можно попробовать максимально наполнить конкурсную массу должника. Способы для этого тоже есть (спойлер: сначала придется заставить работать конкурсного управляющего).

Все меры нужно принимать в комплексе, поэтому вам потребуется разработать стратегию. Если не получится сделать это самостоятельно, мы готовы взяться за дело: юристы «Игумнов Групп» любят творческие и многоуровневые задачи. Звоните, пишите, приезжайте.

Информация в статье актуальна на дату публикации.

Чтобы быть в курсе последних трендов по субсидиарке, банкротству и защите личных активов — приезжайте в гости.
Скидка для новых клиентов на устную консультацию
Вернем спокойный сон всего за 20 000 руб. 9 999 руб.
  • Обсудим вашу ситуацию
  • Ответим на вопросы
  • Дадим рекомендации
Работаем по всей России через Zoom и Telegram. В Москве готовы встретиться лично.
Оставьте свой телефон, и мы позвоним вам, чтобы договориться о дате и времени
Кирилл Древилов
Руководитель проектов по банкротству физических и юридических лиц, арбитражный управляющий
Специализация: индивидуальное сопровождение банкротных процедур как со стороны должника, так и со стороны кредитора.
Область особого интереса: анализ рисков банкротства, разработка стратегии и дорожной карты банкротства как юридических лиц, так и граждан, ведение банкротных процедур «под ключ»: защита/обжалование сделок, взыскание дебиторской задолженности, подготовка финансового анализа, включение/исключение требований кредиторов из реестра, организация или оспаривание торгов, обжалование решений собрания кредиторов, судебные процессы по взысканию убытков и субсидиарной ответственности, разработка мировых соглашений для выхода из банкротства.
5 1 голос
Article Rating
guest
2 Комментарий
Старые
Новые Популярные
Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии
Руслан
Руслан
10 месяцев назад

Добрый день. Очень интересная статья.
Однако по названию я ожидал, что в ней будет описан механизм получения выплат юр.лицами компенсации от фондов по Постановлению КС РФ № 34-П от 21.07.22. Вот тут есть много противоположной и интересной судебной практики.

Последний раз редактировалось 10 месяцев назад Руслан ем
Есть вопросы? Ответим!
Связаться с нами можно легко и непринужденно. Все наши контакты здесь. Или просто оставьте свой номер телефона, и мы скоро сами вам перезвоним.
Телефоны
Адреса
  • Москва, Варшавское ш., 1, с. 6, W-Plaza 2
  • Санкт-Петербург, Аптекарская наб., 18, AVENUE PAGE
  • Екатеринбург, ул. Декабристов 69, оф. 303
  • Краснодар, ул. Григория Булгакова 12, оф. 5
  • Симферополь, ул. Гагарина 20А, оф. 312
Соцсети
Подпишитесь на рассылку
Раз в неделю мы разбираем кейсы «как можно остаться без штанов, ведя бизнес в России» и пишем обзоры про то, как этого не допустить. Нашим читателям нравятся легкий стиль изложения, отсутствие спама и возможность отказаться от рассылки в любой момент. Присоединяйтесь! Нас уже 14 000.
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки
Подписаться на рассылку
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки
Записаться
на консультацию
Оставьте свои контакты, и мы перезвоним вам в течение
2 рабочих часов.
Обратный звонок
Оставьте свои контакты, и мы перезвоним вам.
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки
Скидка для новых клиентов на устную консультацию
Вернем спокойный сон всего за 20 000 руб. 9 999 руб.
  • Обсудим вашу ситуацию
  • Ответим на вопросы
  • Дадим рекомендации
Работаем по всей России через Zoom и Telegram. В Москве готовы встретиться лично.
Оставьте свой телефон, и мы позвоним вам, чтобы договориться о дате и времени
Заказать письменное заключение
Решим вашу задачу за 3-4 рабочих дня и 80 000 руб. 39 999 руб. для новых клиентов
  • Проанализируем ваши документы
  • Подготовим инструкцию по дальнейшим шагам
  • Ответим на вопросы
  • Все обоснуем хорошим количеством судебной практики
Ознакомьтесь с примерами заключений по ссылке.
2
0
Поделиться своими мыслямиx